來(lái)源：環(huán)球市場(chǎng)播報(bào)

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• 中東沖突持續(xù)、油價(jià)居高不下，加劇通脹擔(dān)憂，抵押貸款利率持續(xù)攀升。
• 截至周四，美國(guó)主流 30 年期固定抵押貸款平均利率為6.35%，而 2 月 28 日美以襲擊伊朗前為5.99%
• 本文為正在申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者梳理利率相關(guān)關(guān)鍵信息。

  
  

期待春季購(gòu)房季的潛在購(gòu)房者，正忐忑地看著抵押貸款利率節(jié)節(jié)走高。

據(jù)《抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)》數(shù)據(jù)，截至周四，合規(guī)貸款額度（832，750 美元及以下）的 30 年期固定抵押貸款平均利率為6.35%。而在美以對(duì)伊朗發(fā)動(dòng)軍事打擊約兩周前，這一利率為5.99%。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云表示：“高油價(jià)對(duì)抵押貸款利率不是好事。”

不過(guò)，一年前同期的平均利率更高，為 6.82%；2023 年 10 月更是一度達(dá)到約 8%。同時(shí)也有其他跡象顯示，購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力雖緩慢，但確有改善。

盡管如此，專家表示，對(duì)于擔(dān)心在鎖定房貸后、油價(jià)帶動(dòng)的利率再度下行的購(gòu)房者，仍有辦法降低相關(guān)影響。

‘油價(jià)推高通脹，通脹推高利率’

過(guò)去兩周抵押貸款利率跳升，主要源于戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)后全球石油供應(yīng)突然受限所引發(fā)的通脹陰影。波斯灣關(guān)鍵航道霍爾木茲海峽部分石油供應(yīng)受阻，油價(jià)飆升，通脹擔(dān)憂隨之升溫。

全球油價(jià)基準(zhǔn)布倫特原油周一一度飆升至每桶 119.50 美元，遠(yuǎn)高于美以軍事行動(dòng)前的約 70 美元；截至周五早盤，油價(jià)在每桶 100 美元附近波動(dòng)。

費(fèi)城附近抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司里納爾迪集團(tuán)總裁兼創(chuàng)始人斯蒂芬?里納爾迪表示：“伊朗沖突是抵押貸款利率的一大逆風(fēng)。局勢(shì)會(huì)如何發(fā)展仍未可知。油價(jià)驅(qū)動(dòng)通脹，而通脹驅(qū)動(dòng)利率?！?/strong>

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，當(dāng)投資者預(yù)期通脹走高時(shí)，會(huì)要求長(zhǎng)期投資獲得更高回報(bào)，因此長(zhǎng)期債券收益率上升，進(jìn)而影響抵押貸款利率。截至周五早盤，10 年期美國(guó)國(guó)債收益率約為4.25%，高于中東沖突爆發(fā)前的 4% 以下水平。

勞倫斯?云稱：“此前我原本預(yù)測(cè)春季利率在 6% 左右，并在年內(nèi)剩余時(shí)間維持在這一水平附近，但油價(jià)打亂了這一預(yù)期?！?/p>

他現(xiàn)在預(yù)計(jì)，如果中東沖突持續(xù)或油價(jià)居高不下，利率將在 **6.5%** 左右。

‘鎖定利率’之外的可選方案

對(duì)購(gòu)房者而言，這種不確定性意味著，必須了解購(gòu)房過(guò)程中利率可能發(fā)生的變化。

一般來(lái)說(shuō)，在獲得貸款機(jī)構(gòu)預(yù)批一定額度后，理想情況下簽訂房屋購(gòu)買協(xié)議即可鎖定當(dāng)前提供的利率。這意味著在約定期限內(nèi)（通常 30 天或 60 天），只要你的財(cái)務(wù)狀況未發(fā)生重大變化，就能保證按約定利率執(zhí)行。

鎖定利率的核心好處是：即便過(guò)戶前利率上漲，你仍能按協(xié)議利率執(zhí)行。

但反過(guò)來(lái)，如果利率下跌，你仍需按已鎖定的利率支付。

里納爾迪建議：“購(gòu)房者應(yīng)詢問(wèn)貸款機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人：‘如果我現(xiàn)在鎖定利率，之后利率下調(diào)，我有哪些選擇？’在如此波動(dòng)的市場(chǎng)中，了解這些選項(xiàng)對(duì)購(gòu)房者有利?！?/p>

部分貸款機(jī)構(gòu)會(huì)提供利率下調(diào)條款（float down）：如果在房屋過(guò)戶結(jié)算前利率下降一定幅度，購(gòu)房者有權(quán)享受更低的條款。

另一種選擇是讓利率浮動(dòng)：直到臨近過(guò)戶時(shí)才鎖定。風(fēng)險(xiǎn)在于，如果利率上漲，會(huì)錯(cuò)失原本可以鎖定的更低利率；好處則是，如果利率下跌，可以直接享受新低利率。

需要注意：貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)這類利率浮動(dòng)選項(xiàng)收取額外費(fèi)用。

市場(chǎng)環(huán)境較一年前有所改善

此外，隨著購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力緩慢改善，一年前未能獲得貸款資格的購(gòu)房者，如今在利率相對(duì)更低的情況下，處境已有所好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)也不再像此前那樣大幅上漲。

勞倫斯?云表示：“住房負(fù)擔(dān)能力不僅取決于抵押貸款利率，也取決于房?jī)r(jià)。美國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)已小幅回落?！?/p>

他稱，整體來(lái)看，“今年春季的市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房者而言，比去年春季要好得多”。

“房源庫(kù)存增加，購(gòu)房者選擇更多；房屋在市場(chǎng)上停留時(shí)間更長(zhǎng)，購(gòu)房者的購(gòu)買力相比一年前更強(qiáng)?！?/p>

2 月份獨(dú)棟住宅價(jià)格中位數(shù)為 401，800 美元。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)，按 2 月平均利率 6.12% 計(jì)算，購(gòu)房者需要93，696 美元的年收入才能獲得貸款資格（該測(cè)算假設(shè)首付 20%，即 80，360 美元）。

這一準(zhǔn)入收入低于一年前：當(dāng)時(shí)平均利率 6.92%，獨(dú)棟住宅價(jià)格中位數(shù) 400，900 美元，購(gòu)房者需要101，616 美元年收入才能達(dá)標(biāo)。

當(dāng)然，貸款機(jī)構(gòu)審批貸款時(shí)，除收入外還會(huì)綜合考量信用評(píng)分、信用記錄、未償還債務(wù)等多項(xiàng)因素。