它要求各地以人定房、以房定地，年度供地計(jì)劃必須跟住房需求掛鉤。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是人口多少?zèng)Q定建多少房，建多少房再?zèng)Q定批多少地。這套邏輯避免了盲目擴(kuò)地，過(guò)去那種不管三七二十一就拍地的做法行不通了。

18到36個(gè)月的城市，按盤(pán)活多少供應(yīng)多少的原則，上限就是當(dāng)年盤(pán)活的存量住宅用地面積。去化周期低于18個(gè)月的，才能正常供地，但也要嚴(yán)控規(guī)模。這就把土地供應(yīng)跟庫(kù)存消化綁死了，地方政府沒(méi)法再靠賣(mài)地沖業(yè)績(jī)，得先把舊賬清了。

從數(shù)據(jù)看，2024年1到11月，全國(guó)300城住宅用地成交2.6億平方米，同比降26.6%，出讓金1.5萬(wàn)億元，降31.8%。

到9月，央行把再貸款支持比例從60%提至100%。10月，財(cái)政部允許專項(xiàng)債和保障性安居工程資金用于收購(gòu)存量房，還允許專項(xiàng)債回收閑置土地。11月，自然資源部印發(fā)通知，明確專項(xiàng)債收購(gòu)?fù)恋氐姆秶?、價(jià)格和再供應(yīng)原則。這套組合拳解決了資金卡點(diǎn)，房企能利用政策退地?fù)Q地，調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2024年土地市場(chǎng)整體承壓，300城各類用地出讓金2萬(wàn)億元，降27.3%。住宅用地溢價(jià)率4.9%，降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)分化加劇，一二線城市房?jī)r(jià)反彈，郊區(qū)價(jià)差拉大。房企轉(zhuǎn)型，收購(gòu)存量轉(zhuǎn)保障房。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)搶手，弱者淘汰。2025年，專項(xiàng)債收購(gòu)政策完善，加速土地去庫(kù)存。財(cái)政部細(xì)則跟進(jìn)，優(yōu)化違約金等環(huán)節(jié)。各地靈活執(zhí)行，結(jié)合實(shí)際收儲(chǔ)。

土地出讓規(guī)模時(shí)空分異，住宅地價(jià)東南高西北低，差距擴(kuò)大。各地優(yōu)化鄉(xiāng)村振興用地，推動(dòng)入市試點(diǎn)。

樓市不再是賺快錢(qián)游戲，得講質(zhì)量和可持續(xù)。誰(shuí)先適應(yīng)，誰(shuí)就掌握主動(dòng)。