來源：市場資訊

過去一周，樓市出現(xiàn)了不少熱點(diǎn)事件。

近日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布的一份《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號，簡稱“38號文”），其中明確“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。

另外，風(fēng)向標(biāo)城市上海于昨天完成了2026年首批土地出讓，三宗地塊僅青浦宅地小幅溢價，其余兩宗以底價成交，此前的成都和杭州均于3月10日完成了一輪土拍，出讓幅數(shù)與上海類似，成都出讓2宗，一宗溢價一宗底價成交，杭州1宗。

在止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時期，控制增量非常重要，土地供給應(yīng)回歸市場。

3月以來正式進(jìn)入了上市房企“年報季”，不少企業(yè)已發(fā)布了2025年業(yè)績報告，從最新發(fā)布業(yè)績的企業(yè)來看，幾家歡喜幾家愁。

本周樓市熱點(diǎn)解讀，將圍繞政策、市場、土地和房企業(yè)績四個方面具體展開：

• 自然資源部38號文：新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)

• 上海、深圳二手房市場“小陽春”信號強(qiáng)烈

• 上海 2026 年首輪土拍平穩(wěn)收官，長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地將于月底出讓

• 房企2025年業(yè)績陸續(xù)出爐，九龍倉集團(tuán)扭虧為盈

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)政策定調(diào)轉(zhuǎn)向、成交結(jié)構(gòu)性回暖、土地市場分化、房企業(yè)績分化四大特征。

01

自然資源部38號文：統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地

“38號文”第十條內(nèi)容要求，統(tǒng)籌存量和增量建設(shè)用地促進(jìn)內(nèi)涵式發(fā)展。其中明確各?。▍^(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。不定期監(jiān)測執(zhí)行情況。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項(xiàng)目總面積10%），保障性住房、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。

政策明確的新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)并非“停止供地”，而是嚴(yán)控增量，挖掘、盤活存量，這與政府工作報告中提到的因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給政策主基調(diào)一致，行業(yè)正在全面進(jìn)入以“存量盤活、品質(zhì)提升、長效構(gòu)建”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

未來市場供給將由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量重構(gòu)，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地更稀缺，房企需深耕城市更新與存量盤活，地方則以盤活效率決定供地能力，行業(yè)加速向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

02

上海今年首輪土拍以“穩(wěn)”為主

供地節(jié)奏延續(xù)“少而精”

3月13日上午，上海2026年首輪出讓3宗涉宅地塊，攬金68.09億元。

其中青浦區(qū)徐涇宅地是唯一溢價地塊，溢價率6.57%，最終由綠城中國以26.75億元競得，該地塊是2026年上海首批土拍中面積最大的純住宅用地。另外，徐匯區(qū)長橋地塊商業(yè)占比25%，由上實(shí)城開競得。本次容積率最低的嘉定新城地塊則由象嶼&金茂聯(lián)合體以底價競得。

整體來看上海2026年首場土拍熱度分化，但熱度差距不大，仍以穩(wěn)為主。

值得注意的是，本輪土拍結(jié)束，上海便公布了第三批次土拍清單，再次明確了堅(jiān)持“增總量、提質(zhì)量、優(yōu)結(jié)構(gòu)”的供地導(dǎo)向，并于4月下旬開始組織交易活動。

2月底，上海二批次土拍掛牌長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，計劃于3月30日出讓，起拍底價55.6億元。該地塊是近15年首宗長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地，周邊長寧來福士、龍之夢等商業(yè)配套成熟，教育、醫(yī)療資源完善，且長寧內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地供應(yīng)極度稀缺，在售的和樾長寧、西郊云廬，均在該地塊西側(cè)至少四公里以外，最近的住宅項(xiàng)目是東側(cè)不到1公里的信達(dá)信安里，高層售價在13萬元/平方米左右。

從供地來看，上海供地策略精準(zhǔn)聚焦，既有核心區(qū)“寶地”，又有低密宅地供應(yīng)，供地節(jié)奏“少而精”，整體回歸市場，“225新政”落地后，土地市場供應(yīng)窗口期已至。

03

市場：上海二手房成交快速回升

深圳二手房單日成交創(chuàng)新高

2月25日“滬七條”發(fā)布后，上海二手房成交快速回升，去年11月至2026年1月上海二手房連續(xù)三個月成交套數(shù)站上2萬+，2月受春節(jié)假期影響成交有所回落，但新政后二手房明顯回升，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-3月12日上海二手房累計網(wǎng)簽10203套。

從房源掛牌來看，據(jù)普睿城市機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌套數(shù)從2025年1月的10.6萬套降至8.8萬套，業(yè)主明顯惜售。

除了上海，深圳二手房“小陽春”信號明顯。據(jù)另據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月2日至8日深圳貝殼合作門店二手房簽約量環(huán)比大漲118%，3月8日單日簽約量創(chuàng)下近一年新高。

從克而瑞數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)15城1-2月二手房累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。，釋放積極信號。隨著各城市在松綁限制性政策、城市更新、收購二手房等方面的發(fā)力，“小陽春”成色可期，預(yù)計成交規(guī)模環(huán)比均將出現(xiàn)較大幅度的回升。而重點(diǎn)城市熱度將逐漸傳導(dǎo)，帶動樓市持續(xù)復(fù)蘇。

04

上市房企2025年業(yè)績報告：

九龍倉扭虧為盈，綠城中國利潤下滑

上周多家上市房企發(fā)布2025年業(yè)績報告，多數(shù)利潤承壓。

• 陸家嘴“增收不增利”：2025年?duì)I收181.65億，同比增長23.99%，歸母凈利潤12.23億，同比下降18.90%；

• 招商局置地：2025年實(shí)現(xiàn)營收262.5億元，同比增加約27.1%，年內(nèi)虧損21.27億元，虧損同比增加約18.9%；

• 太古地產(chǎn)：2025年實(shí)現(xiàn)收入160.41億港元，同比增長11%，公司股東應(yīng)占基本溢利86.2億港元，同比增長27%；

• 九龍倉集團(tuán)：2025年股東應(yīng)占盈利0.5億港元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈

• 綠城中國：預(yù)計截至2025年12月31日止年度股東應(yīng)占利潤同比2024年的人民幣15.96億元下降95%左右。

此前，普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，A股已披露2025年業(yè)績預(yù)告的72家上市房企，有73%的企業(yè)預(yù)計虧損，也就是53家。大部分房企的業(yè)績?nèi)栽谙禄?，其中由于行業(yè)下行帶來的結(jié)算項(xiàng)目利潤減少以及計提資產(chǎn)減值是盈利減少的主要原因。

我們也看到有19家房企預(yù)計盈利，其中有5家預(yù)計歸母凈利潤有所增加，另有9家扭虧為盈，在市場筑底階段，企業(yè)扭虧為盈釋放積極信號。

值得注意的是，2026年房企業(yè)績已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，典型房企中，2月銷售業(yè)績有29家實(shí)現(xiàn)同比增長。這意味著仍有部分政策利好在促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)，隨著行業(yè)底部確認(rèn)，企業(yè)業(yè)績回暖的支撐將更加穩(wěn)固。

另外隨著房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了風(fēng)險出清的新階段，有利于提振行業(yè)信心。