上海馬年首場(chǎng)土拍今天（13日）落槌，徐匯長(zhǎng)橋、嘉定新城、青浦徐涇地塊順利成交，總額達(dá)68億元。沒有驚心動(dòng)魄的舉牌大戰(zhàn)，這是當(dāng)前市場(chǎng)最值得玩味的信號(hào)：精準(zhǔn)正成為上海土地市場(chǎng)供需雙方的核心訴求。

供地匹配多元化居住需求

徐匯長(zhǎng)橋、青浦徐涇和嘉定新城三幅宅地分別由上實(shí)城開、綠城、金茂&象嶼聯(lián)合體摘得。

其中，青浦徐涇地塊表現(xiàn)搶眼，成為本場(chǎng)土拍中唯一引發(fā)多家企業(yè)競(jìng)逐的宅地。成交樓面價(jià)3.2萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)6.57%，雙雙超越去年11月一路之隔由浙江寶業(yè)競(jìng)得的地塊（3.16萬元/平方米、溢價(jià)率5.17%）。

究其原因，該地塊地處虹橋商務(wù)區(qū)核心腹地，不僅是本次出讓體量最大的純宅地，更是比此前同區(qū)域地塊顯著縮短了與軌道交通站點(diǎn)的距離，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。

徐涇板塊供地節(jié)奏正悄然提速。自2020年以來，該板塊年均供應(yīng)約1至2幅宅地，而距離上次推地僅隔4個(gè)月。變化背后，是周邊產(chǎn)業(yè)集群快速集聚帶來的旺盛居住需求。北斗導(dǎo)航創(chuàng)新基地、美的總部、安踏總部、中核等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)群落相繼落子，疊加虹橋商務(wù)區(qū)與華為產(chǎn)業(yè)社區(qū)高收入人才的外溢效應(yīng)，使得區(qū)域內(nèi)改善型置業(yè)需求持續(xù)升溫。優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺與良好的新房去化率，自然使其成為房企競(jìng)逐的焦點(diǎn)。

青浦徐涇地塊區(qū)位。

本次土拍延續(xù)了精準(zhǔn)化供地策略，三幅地塊各具特色，分別落位于中心城區(qū)、新城核心及虹橋商務(wù)區(qū)，精準(zhǔn)回應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)多樣化的住房需求。

從規(guī)劃指標(biāo)來看，徐匯長(zhǎng)橋地塊猶如一塊精心嵌入城市功能的拼圖。地塊距離重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，上海創(chuàng)智共生社區(qū)，不足一公里，需要重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè)人口的外溢居住需求�！暗貕K周邊雖有創(chuàng)邑MIX、凌云壹街坊、梅隴商業(yè)中心等等社區(qū)商業(yè)，但缺乏一定規(guī)模體量的地標(biāo)性商業(yè)�！毙靺R區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)陸愛妃說。為此，地塊設(shè)置了25%建筑面積的商業(yè)配套，需要配建1.3萬平方米的商業(yè)中心，這對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力提出了很高要求。

徐匯長(zhǎng)橋地塊區(qū)位。

嘉定新城地塊位于新城規(guī)劃的核心區(qū)遠(yuǎn)香湖板塊。嘉定區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)徐雷表示，這里坐擁核心區(qū)位的成熟紅利，周邊兩公里內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等配套齊全。值得注意的是，在2025年第二批次土拍中，距此不到兩公里的鄰近地塊曾以溢價(jià)封頂成交，其上蓋樓盤五次開盤認(rèn)購(gòu)率均超100%，成為區(qū)域熱門。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次出讓地塊容積率更低、區(qū)位更優(yōu)、距地鐵更近，在起始樓板價(jià)相同的前提下，未來銷售表現(xiàn)備受期待。

嘉定新城地塊區(qū)位。

“精打細(xì)算”應(yīng)帶動(dòng)產(chǎn)品提質(zhì)

馬年首拍如同一面鏡子，映照出房企競(jìng)拍的深刻轉(zhuǎn)型。沒有哄搶，沒有高溢價(jià)，當(dāng)企業(yè)的精打細(xì)算成為常態(tài)，反而為產(chǎn)品力覺醒埋下伏筆。

今年1月，長(zhǎng)江精工的二次布局便是典型案例。它并非傳統(tǒng)開發(fā)商，屬于實(shí)體行業(yè)細(xì)分賽道的頭部企業(yè)，連續(xù)六年蟬聯(lián)全國(guó)鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)榜首，參與過北京鳥巢、沙特國(guó)王塔、卡塔爾世界杯主體育場(chǎng)等全球性地標(biāo)建設(shè)。

這類企業(yè)入局，不是來炒地皮而是來秀肌肉。拿地次日公司便公告表示，將借此進(jìn)一步發(fā)揮其自研綠色集成建筑技術(shù)體系的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加速在“好房子”建設(shè)中的應(yīng)用實(shí)踐。最近，長(zhǎng)江精工在滬布局的首幅地塊，于2025年9月競(jìng)得的閔行顓橋地塊項(xiàng)目“精工·百年墅”正式亮相。這個(gè)低密抬板社區(qū)產(chǎn)品，剛剛推向高端改善市場(chǎng)便引發(fā)關(guān)注。

同樣在1月，中交城投以底價(jià)17.72億元拿下青浦老城廂組合地塊，與去年5月拿下的南廂觀寧府項(xiàng)目東西相鄰。中交城投深耕青浦，中海深耕徐匯，保利布局楊浦……這種深耕區(qū)域策略，正成為越來越多房企的投資邏輯，不僅有利于資源整合、產(chǎn)品互補(bǔ)，強(qiáng)化品牌認(rèn)知，又能精準(zhǔn)把握片區(qū)消費(fèi)者偏好，開發(fā)更具針對(duì)性的產(chǎn)品。

對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)模式而言，土地儲(chǔ)備規(guī)模曾是命根子。一家房企如果不拿地，就像一家餐廳不進(jìn)貨，現(xiàn)有的菜賣完便關(guān)門大吉。正因如此，在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，實(shí)力房企往往握有龐大的土地儲(chǔ)備。但在市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)之后，大量庫(kù)存土地卻成了絞索，不開發(fā)則沉淀資金，一開發(fā)則面臨虧損。當(dāng)下，當(dāng)企業(yè)無需為拿地耗盡精力，方能將心思傾注于產(chǎn)品本身。

未來的競(jìng)爭(zhēng)，正從“誰拿地多”轉(zhuǎn)向“誰產(chǎn)品好”，上海也為“好房子”建設(shè)提供了充分的制度空間。2025年土拍已全面取消中小套型比例要求，開發(fā)商得以根據(jù)地塊稟賦和市場(chǎng)情況打造純粹的改善產(chǎn)品。同年9月出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，通過優(yōu)化計(jì)容規(guī)則和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)向高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的研發(fā)。

2月25日上海樓市新政發(fā)布之后，上海土地市場(chǎng)便掛出長(zhǎng)寧區(qū)中山公園版塊的純宅地，這是該區(qū)域十多年來的首幅入市地塊。作為新政實(shí)行之后的首幅宅地，注定吸引著眾多目光。

隨著本年度一批次宅地交易落幕，今天下午，上海土地交易中心同步上新一批優(yōu)質(zhì)純宅地，分別位于徐匯、普陀、金山，擬于3月中旬發(fā)布出讓公告，4月下旬開始組織交易活動(dòng)。

2026年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的潮水退去，哄搶時(shí)代終結(jié)，或許只有真正懂市場(chǎng)、懂技術(shù)、懂運(yùn)營(yíng)、會(huì)算賬、肯創(chuàng)新的玩家，才有機(jī)會(huì)浮出水面。

原標(biāo)題：《上海馬年首場(chǎng)土拍觀察：3幅地塊68億元成交，“精準(zhǔn)”成供需雙方共識(shí)》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞

題圖來源：上觀題圖

圖片編輯：徐佳敏