中央文件定調(diào)農(nóng)村宅基地確權(quán)到2027年底：戶口遷走、外嫁女、考上編制，老宅到底咋整？

最近這兩年，農(nóng)村老家宅基地的事兒突然成了香餑餑。很多在外打拼了十幾二十年的人，現(xiàn)在最怕接到的就是老家親戚的電話，一開口就是“咱家那老房子可能要確權(quán)了，你那戶口不在村里，到底還算不算數(shù)？”

其實(shí)這事兒在2024年初就已經(jīng)徹底明確了。自然資源部會同相關(guān)部門連續(xù)發(fā)文，對宅基地確權(quán)登記的“最后一公里”問題做了全面部署。根據(jù)自然資源部2024年1月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的通知》，全國范圍內(nèi)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作，有了一個(gè)非常明確的截止時(shí)間線——到2027年底要基本完成“房地一體”確權(quán)登記。

這就意味著，從2024年到2027年這四年，是給農(nóng)村老宅上“戶口”的最后窗口期。過了這個(gè)村，可能真就沒這個(gè)店了。但恰恰是這個(gè)時(shí)候，那些早年戶口遷出去的、嫁到外村甚至外省的、考上公務(wù)員端上鐵飯碗的，心里反而最沒底。老家的房子還能不能寫上自己的名字？會不會被村里收回去？

戶口遷走的老鄉(xiāng)：非農(nóng)戶口也能保住房，但有硬杠杠

很多人最大的誤區(qū)就是覺得“戶口不在村里，房子肯定保不住”。其實(shí)根據(jù)最新政策，情況沒那么絕對。2023年自然資源部在對十四屆全國人大一次會議第2089號建議的答復(fù)中，再次重申了“地隨房走”的原則。

首先，房子是你的，地就能繼續(xù)用。 只要你的老房子還在，且房屋所有權(quán)是你或者你父母的，哪怕你全家戶口都已經(jīng)遷到了城里，你依然可以依法辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的確權(quán)登記。政策原文說得清楚：“非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記‘該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人’。”說白了，房子在，地就在。

其次，房子塌了，地就懸了。 這里有個(gè)最關(guān)鍵的硬杠杠，就是房子必須保持完好且有使用價(jià)值。如果老家的房子已經(jīng)坍塌、拆除，或者年久失修徹底成了危房不能住人，那宅基地就會被村集體收回。很多地方在2023年啟動(dòng)了農(nóng)村危房排查整治，比如湖南省2023年底發(fā)布的《湖南省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》實(shí)施細(xì)則里就明確，對閑置、廢棄、具有安全隱患的老舊房屋，鼓勵(lì)拆除并復(fù)墾。所以，想保住老宅，得先把房子修一修。

最后，別想著翻建，城里人不能下鄉(xiāng)買地。 很多人想，既然房子這么重要，那我拿錢回去把老屋拆了重蓋個(gè)氣派的小樓行不行？答案可能讓你失望。國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知早就定下調(diào)子，城里人不得到農(nóng)村購買宅基地、不得利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院。2023年以來，全國各地都在嚴(yán)查違規(guī)翻建，尤其對戶口不在村的人員，申請翻建基本是通不過的。

外嫁女的權(quán)益：政策三令五申，娘家婆家只能選一頭

外嫁女的宅基地權(quán)益問題，一直是農(nóng)村確權(quán)里最容易扯皮的事。很多地方過去的老觀念是“嫁出去的女兒潑出去的水”，娘家的宅基地沒份，婆家的又分不上。但最新的政策風(fēng)向，已經(jīng)把這事管得死死的。

第一，娘家村里，該有你的就有你的。 根據(jù)2023年中央一號文件關(guān)于深化農(nóng)村改革的內(nèi)容，以及全國婦聯(lián)和自然資源部聯(lián)合推動(dòng)的落實(shí)，在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記中，必須依法保障婦女的合法權(quán)益。如果你出嫁后戶口還留在娘家村，依然是娘家集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那你就有權(quán)在娘家村申請宅基地確權(quán)，或者在父母繼承的房產(chǎn)上作為共有人登記。任何以“外嫁”為由剝奪婦女權(quán)益的村規(guī)民約，在法律面前都是無效的。

第二，婆家村里，權(quán)利同樣不能少。 如果你把戶口遷到了婆家，并且在婆家村沒有獲得宅基地，或者你作為媳婦在婆家共同生活的房屋要確權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將你的名字列上。2024年年初，江蘇省在開展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記常態(tài)化工作的通報(bào)中就特別提到，對婚姻關(guān)系變化導(dǎo)致的權(quán)屬爭議，要依據(jù)結(jié)婚證、離婚證、戶口簿等材料，明確權(quán)利歸屬，不得“自動(dòng)喪失”。

第三，兩頭占不可能，兩頭空絕對不行。 政策保障的底線是不能讓婦女兩頭落空。但同時(shí)也要注意，不能兩頭占。如果你在娘家已經(jīng)作為家庭成員繼承了宅基地或者擁有份額，又在婆家單獨(dú)申請了新的宅基地，這就違反了“一戶一宅”的基本原則。所以在確權(quán)過程中，登記機(jī)關(guān)會進(jìn)行核查，確保權(quán)益落實(shí)但不出格。

考上編制的人：身份變了，宅基地的“玩法”也變了

考上公務(wù)員或者事業(yè)編，在很多農(nóng)村家庭眼里是光宗耀祖的大事。但身份從農(nóng)民變成國家公職人員，宅基地這事兒就得按規(guī)矩來了。

先看老宅繼承：只要房子在，你就有份。 哪怕你現(xiàn)在是省城的處長、市里的科長，只要老家的房子是父母遺留下來的合法財(cái)產(chǎn)，你作為法定繼承人，完全有權(quán)繼承。這一點(diǎn)，公務(wù)員和普通市民沒區(qū)別。2023年河南省高級人民法院就發(fā)布過典型案例，明確國家公務(wù)員因繼承農(nóng)村房屋而取得宅基地使用權(quán)，可以按規(guī)定登記。房子是私產(chǎn)，不會因?yàn)槟愕穆殬I(yè)變了就沒了。

再看能不能申請宅基地：基本沒戲了。 如果你是考上了編制，戶口也隨之遷到了單位所在地，那你就自動(dòng)失去了原集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格。而申請宅基地的前提條件，必須是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2024年農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在關(guān)于落實(shí)“中央一號文件”重點(diǎn)任務(wù)部署的實(shí)施意見中，再次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格宅基地申請審批程序，對申請人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。公務(wù)員、事業(yè)編人員通常已經(jīng)被排除在資格范圍之外。

如果老宅要?jiǎng)樱赡軟]你想象的多。 最現(xiàn)實(shí)的問題在未來。萬一哪天老宅遇到征地拆遷或者合村并居，有編制的你，雖然能分到房屋拆遷補(bǔ)償，但針對“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”的那部分福利，比如安置資格、宅基地置換、集體土地征收補(bǔ)償款的成員分配部分，大概率是拿不到的。很多地方2023年之后的拆遷補(bǔ)償方案，已經(jīng)把“是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格”作為核心區(qū)分項(xiàng)。