2026 年的樓市到底會(huì)怎么樣？是不是會(huì)好起來(lái)？是該買還是該賣？本期內(nèi)容我們就站在普通人的角度，花幾分鐘時(shí)間，用大白話跟你說(shuō)清楚房子這件事。

今天我們從幾個(gè)角度來(lái)看這件事。首先看政策。不知道大家有沒(méi)有感覺(jué)，最近樓市的政策力度正在變大，暖風(fēng)頻吹。3月份的求是雜志對(duì)樓市給出了頂層定調(diào)，說(shuō)得很明確：雖然樓市不再是經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，但它還是支柱產(chǎn)業(yè)，而且政策要一次性給足。這么做，很大原因是希望快速扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期。

很快，各地政策也統(tǒng)一跟上，最明顯的就是上海。上海先是啟動(dòng)了政府對(duì)老舊二手房的回收動(dòng)作，接著又推出了“滬七條”。這套組合拳用意很明顯，就是要激活樓市、激活二手房成交。上海的一手房?jī)r(jià)格一直領(lǐng)先，今年幾乎是唯一一個(gè)實(shí)現(xiàn)上漲的城市。如果二手房再提上來(lái)，大家對(duì)樓市的預(yù)期和信心都會(huì)改變，上海很可能在做表率。

政策大方向明確后，我們?cè)倏磾?shù)據(jù)。根據(jù)金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年僅中國(guó)六大行，就會(huì)有55-60萬(wàn)億規(guī)模的定期存款到期。這些錢會(huì)去哪里？進(jìn)股市、買黃金、存銀行、買保險(xiǎn)，還是進(jìn)樓市？每個(gè)渠道的比例會(huì)怎樣？結(jié)合來(lái)看，也就不難理解，為什么今年一開(kāi)年，樓市就開(kāi)始暖風(fēng)頻吹。

接著看實(shí)際的，從租金收益率角度，看看樓市現(xiàn)在到了什么位置。以上海為例，你也可以用這套方法算自己所在城市。截至目前，上海平均租金收益率約1.9%。但關(guān)鍵看結(jié)構(gòu)：老破小、剛需小戶型，租金收益率已經(jīng)達(dá)到2.6%-4.6%。說(shuō)明什么？總價(jià)低、出租率高，現(xiàn)金流表現(xiàn)好，需求依然旺盛。而高端住宅和大戶型，租金收益率相對(duì)低一些，僅1.5%-2%。

目前上海房貸利率大概3%，30年期國(guó)債收益率約2.2%。也就是說(shuō)，部分小戶型的租金收益率，已經(jīng)超過(guò)了社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率水平。這是一個(gè)非常重要的信號(hào)，從資金角度看，這里也很有吸引力。再琢磨“滬七條”推出的時(shí)間，只能說(shuō)節(jié)點(diǎn)卡得太精準(zhǔn)了。

說(shuō)到這里，可能又有人會(huì)說(shuō)：你說(shuō)的這些都沒(méi)用，核心是人口在減少，人少了房子就沒(méi)人買，房?jī)r(jià)就會(huì)跌。乍一聽(tīng)有道理，但大家忽略了一個(gè)關(guān)鍵——時(shí)間。我們已經(jīng)到了2026年，當(dāng)下最大的變化，就是AI和機(jī)器人的崛起。大量機(jī)器人會(huì)彌補(bǔ)人口下降帶來(lái)的生產(chǎn)力缺口。

這會(huì)帶來(lái)什么？重工業(yè)地區(qū)需要那么多人嗎？大量機(jī)器人加少量人口，足以支撐當(dāng)?shù)刂毓I(yè)。剩下的人，會(huì)流入產(chǎn)業(yè)集中度高的地區(qū)或超一線城市。這會(huì)帶來(lái)怎樣的變化？相信你心里已有判斷：產(chǎn)業(yè)集中度不高、以重工業(yè)和大基建為主的地區(qū)，可能因人口流失，房?jī)r(jià)承壓；而產(chǎn)業(yè)集中度高的地區(qū)和超一線城市，樓市會(huì)率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)上漲，概率比較大。

由此得出結(jié)論：樓市在不同地區(qū)會(huì)出現(xiàn)分化，各地的發(fā)展和定位尤為重要。像粵港澳、京津冀、長(zhǎng)三角這些產(chǎn)業(yè)集中度高的地區(qū)，在上海樓市帶頭作用顯現(xiàn)后，大概率也能很快走出來(lái)。

但要提醒一點(diǎn)：一線城市內(nèi)部也會(huì)分化。我問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：一線城市核心區(qū)的老破小，和一線城市郊區(qū)的老大宅，你會(huì)選哪一個(gè)？如果這道題你能做對(duì)，相信你已經(jīng)明白其中邏輯。

就個(gè)人觀點(diǎn)而言，我認(rèn)為目前樓市很可能已經(jīng)處在一個(gè)比較大的底部位置，甚至已經(jīng)出現(xiàn)明顯的小拐點(diǎn)。2020年或許就是關(guān)鍵一年。

如果前五年房?jī)r(jià)在高點(diǎn)、黃金在低位時(shí)，有人跟你說(shuō)“別追樓市，機(jī)會(huì)在黃金”，你肯定不信。同樣的道理，很可能會(huì)再一次出現(xiàn)。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的是你要有自己的判斷邏輯：明白自己的房子處于什么狀態(tài)，手上有多套房該怎么處理，現(xiàn)在該不該買、該買在哪里等一系列問(wèn)題，必須有自己的決策和方向判斷。