節(jié)后網(wǎng)上鋪天蓋地京樓爆了，漲了，沒房子了。那到底是不是這樣呢，今天先看看通州的房價。

要找咱就找一個區(qū)域標桿小區(qū)，因為這類房子位于板塊內發(fā)展較好的核心地段，物業(yè)，品質，戶型等都算是佼佼者，在市場上行時期，保值能力強，下行時期不缺流通，所以比較有說服力。

我找的小區(qū)叫K2玉蘭灣，位于通州梨園板塊，區(qū)域內的品質標桿社區(qū)，25年春節(jié)前我曾經(jīng)跟大家分享，這個小區(qū)當時成交非?；钴S，價格出現(xiàn)上漲，91平2居從新政前的420-430萬，年底直接干到了460萬左右，但掛牌較多，在那時通州還有很多小區(qū)成交價平穩(wěn)，甚至沒漲，所以節(jié)后要小心追高及成交量不能持續(xù)帶來的價格風險。后來發(fā)生的事兒大家想必也知道了，25年節(jié)后玉蘭灣的二手房價格走勢直接呈現(xiàn)調頭行情。

而25年3月該小區(qū)低樓層成交價回落至435萬，單價47200，26年3月92平次頂層成交價363萬，單價39300，今年節(jié)前高樓層356萬，12月新政前去年中樓層327萬。所以得出的結論是，今年春節(jié)前后玉蘭灣價格相對穩(wěn)定，跟去年新政前比略有上漲，但比去年便宜了100萬左右，顯然，通州這個標桿小區(qū)到目前為止價格并沒有爆，2居掛牌15套確實比去年同期少，掛牌價格（純南380萬）也確實明顯高于363萬的近期成交價，但有12套非東西向2居在售，不乏一些中高樓層房源，也說明小區(qū)并不是存量賣空了，以及無優(yōu)質房源在售。

這一年玉蘭灣二手房價格單價便宜了8000-10000元/平，而去年年初梨園入市了一個四代住宅新盤云璟攬閱，一期開盤價58000，目前網(wǎng)簽價54000-55000，這還不算折扣的價格。

你會發(fā)現(xiàn)，新房二手房價格是同向變化的，新房變二手的周期更長，所以大概率會跟二手房的價格趨勢走，但降幅會滯后體現(xiàn)。所以就可以解釋為什么很多人認為新房比二手房保值，降幅低了，因為從你買房到下本交易，它呈現(xiàn)自己的真實市場價值會滯后2-3年，如果在這2-3年內，市場穩(wěn)住了，房價反彈了，那恭喜你新房是保值的，所以想知道自己買的新房保不保值很簡單，就是從你買入價格算起，看看現(xiàn)在1年2年過去了，周邊新一點的二手商品房價格漲了或跌了多少，就能得出你房子現(xiàn)在的預估價。

說完二手房，再來說說新房，還是通州這個板塊，節(jié)后回來，有個新房售樓處樣板間得排隊看了，這個盤不在東西城，也不在海淀，更不在郊區(qū)流通王者大昌平，而是在佳爺口中“腳底下都是金子”的通州。

這個位于八通線九棵樹，中海開發(fā)的四代宅，產(chǎn)品也再繼續(xù)升級，75平小三居開始卷舒適度了，120平4居做到了99%的得房率，最關鍵的是國際金價一漲在漲，通州的金價，不，是房價，開始“倒車接人”了，對購房人更加友好了。

踩盤了解到，項目還沒開盤，目前的中位數(shù)報價是51000-55000，折后出現(xiàn)了單價4萬+的房子，戶型樓層不同價格還會有差異。

這個價格去拿同板塊的新房對比，倒是挺“爆”的，畢竟通州的核心地段梨園九棵樹，新房得房率又多了5-10%，一年的時間新房單價從55000-58000，來到了5萬出頭的價格。

玖樹滿和，我認為賣的不會太差，不是因為售樓處排隊看樣板間，也不是因為項目產(chǎn)品有多驚艷，更不是因為裝標用材用料有多好，這些在我看來都是虛的，也沒有高出北京其他新盤一檔的呈現(xiàn)，判斷能賣的還行的原因是，海子在通州本地這么一個好地界，操盤穩(wěn)著來了，就像足球比賽里的防守反擊，讓對手先出招，他在接招應對，正因如此，在看到了八里橋一期熱銷，但熱鬧之余一開始賣的快的簽的多的是69和86平的低總價小戶型，所以孩子干脆把近六成的房源做成了總價400萬左右，75平和89平的三居，；另外，看到先入市的對手盤二期加推砍掉了120的戶型，海子雖然保留這個面積區(qū)間，但把產(chǎn)品升級為了100%使用率，對標三代宅150平左右的房子，并把套數(shù)控制在了整盤占比的12%，做少做精；102的房子雖然使用率沒到90%，但每個空間還算夠用，因為其他樓盤要么做95-99平的三居，要么做107-110的3-4居，海子的策略是要么比你90多的面積大，要么比你107的價格便宜。

希望海子不辜負這么好的一個位置，和為此買單的業(yè)主，能交出一個過硬的房子。

但是，海子這個盤只是2026年四代宅又一波戶型迭代的開始，如果75平三居，95-100%使用率這些剛剛進入公眾視野的噱頭成為新房普遍標配，那些還在售賣的新盤，未來供應的新地，以及還在跟中介和買家博弈的二手房業(yè)主，將如何應對，通州房價的底在哪？

我認為還是得結合自己的需求選擇，結合二手房市場來判斷價格，一起持續(xù)關注，我是小白，咱們下期再見。

最后放出玖樹滿和，我個人覺得還算有亮點的戶型圖，如果想了解我對這個盤的具體看法，或有其他新房二手房問題咨詢探討，也可以添加jiayefangtan28，備注“找小白”1對1線上線下一對一咨詢。

白總每周的直播時間：

每周一晚9點，V+直播，新浪微博搜“佳爺房談齊小白”即可觀看。

每周五晚7點，新房二手房答疑，視頻號搜“佳爺房談齊小白”即可觀看。