我是紫沐，這是我第484篇日記。

關(guān)于今年的市場環(huán)境和買房時機，之前文章已經(jīng)寫得很清楚。

接下來會寫幾個短篇，跟大家聊聊不同區(qū)域的具體選籌，先從荔灣開始。

荔灣最近要開盤的項目，是石圍塘板塊的國貿(mào)保利海上印。

吹風(fēng)價5萬/㎡，我個人覺得是有點虛的。

學(xué)鐵商三大項，只有地鐵優(yōu)勢，屬于11號線石圍塘站上蓋。

但沒有商業(yè)綜合體，城中村級別的生活配套，沒有配建學(xué)位，都注定短期沒啥好的生活體驗。

有人說，保利海上印雖然實力一般，但出場時機選得好。

荔灣現(xiàn)在很缺新規(guī)小戶型。

綜合素質(zhì)比較好的，像東沙和花地灣的小戶型，基本只剩尾貨。

直接競爭對手建鑫如意芳華，水平半斤八兩。

強一點的像珠實聚龍灣壹號，總價和定位又高一個臺階，錯位了。

所以天時地利之下，保利錦上印憑借110%得房率+0飄窗，還真可能殺出一片好成績。

這邏輯，乍看沒問題，但漏個一個重點：

誰說現(xiàn)在買房，一定要買新房？

優(yōu)質(zhì)二手板塊，比如廣鋼，怎么就被忽略了？

配套成熟、生活方便，還有已經(jīng)出了好成績的名校...除了產(chǎn)品舊點，其他全方位碾壓保利海上印。

不管是出于生活改善，還是為了孩子讀書，廣鋼明顯都是更好的選擇。

所以荔灣買房，切記別被話術(shù)忽悠。

很多二手房的綜合競爭力，是不比同板塊新房弱的，而且豐儉由人。

別被煽動焦慮，不要追高。

如果不著急住，想繼續(xù)觀望，那今年荔灣土拍也有不少亮點。

如果對江景感興趣，可以蹲東沙商貿(mào)港地塊。

這兩塊地跟保利珠江天悅和保利珠江印象，是同一個位置，都有一線江景資源。

東沙雖然還在起步期，環(huán)境像個亂糟糟的工地，但確定性屬于荔灣頭部，比較穩(wěn)。

如果是普通剛需考慮性價比，那就蹲芳村客運站地塊。

就在坑口地鐵站旁，考慮到地塊面積和容積，大概率也是剛需-剛改為主。

既有地鐵上蓋，又有成熟的商業(yè)和學(xué)校，低總價上車會很舒服。

如果想回歸老荔灣，那就蹲中山八路地塊。

老城區(qū)的配套不用擔(dān)心，上限很低，但下限挺高，自住沒啥問題。

雖然從開發(fā)商的角度，老荔灣常年缺新盤，更容易賺到錢。

但從買家角度，我其實更偏向新荔灣。

規(guī)劃、配套、地段價值，還有圈層，都要靠譜很多。

隨著今年廣鋼1號商業(yè)地塊掛牌，整個新荔灣的宜居程度還會上升。

追求即買即享受、或者近兩年有學(xué)位需求，可以優(yōu)先選廣鋼。

追求性價比的，可以看看花地灣。

要江景，就多留意白鵝潭和東沙。

不用太迷信東進南擴，荔灣的前景不會差。