【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 江宇舟】

今年的政府工作報(bào)告，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在防風(fēng)化險(xiǎn)的首要位置，提出要因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房，并且有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的 “好房子”建設(shè)。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的筑底依然未完，市場(chǎng)形勢(shì)有所反復(fù)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，依然要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的救助，并帶動(dòng)中央財(cái)政承接地方債務(wù)，更有甚者，還提出要重新把房地產(chǎn)放置在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“中軍”位置，以此為基準(zhǔn)開啟刺激和化債。海外部分機(jī)構(gòu)也遙相呼應(yīng)，高盛甚至給出了“至少8萬(wàn)億”的測(cè)算金額。

在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，一些基本問(wèn)題不可不探討清楚。

一、土地財(cái)政的效益已經(jīng)得到充分釋放，提升空間有限、民生問(wèn)題突出。

以土地財(cái)政（包括土地熟化后的房地產(chǎn)開發(fā)銷售）實(shí)現(xiàn)發(fā)展所需的資本積累，是特殊歷史年代的產(chǎn)物。自上世紀(jì)90年代分稅制改革以來(lái)，我們國(guó)家整體處于產(chǎn)業(yè)資源不充分、基建基礎(chǔ)薄弱、招商引資艱巨、地方財(cái)政貧弱的狀態(tài)，必須有一個(gè)錨定來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的加速發(fā)展，能夠快速聚攏貨幣、形成資本、擴(kuò)大投資、完善配套、反哺產(chǎn)業(yè)。由此形成的高杠桿、高負(fù)債、重資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，也確實(shí)在過(guò)去20多年發(fā)揮出了巨大作用。

但正因?yàn)槭翘囟〞r(shí)期的產(chǎn)物，所以它的作用也具有非常強(qiáng)的階段性和局限性，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)和房?jī)r(jià)漲幅跑贏民生時(shí)，反噬效果也就不斷凸顯。

首當(dāng)其沖的就是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)在2020年左右已經(jīng)進(jìn)入到拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率達(dá)到96%，套戶比接近1.1、人均居住面積突破40平方米，相關(guān)指標(biāo)甚至已經(jīng)領(lǐng)先相當(dāng)一部分歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。

中國(guó)和美國(guó)不同收入組的住房擁有率。圖片來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組。

我們不否認(rèn)改善性需求仍將長(zhǎng)期存在，但如今改善性需求需要的是個(gè)性化、精品化、智能化，這與過(guò)往高周轉(zhuǎn)要求下的千篇一律大開發(fā)，反而并不兼容。而且過(guò)往模式的高杠桿、高負(fù)債屬性，長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)抑制總需求，反而干擾了“好房子”在市場(chǎng)的推廣。

上一階段的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)大大推高了居民負(fù)債。央行曾有統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于美國(guó)居民家庭28.5個(gè)百分點(diǎn)。而同期的居民房貸已經(jīng)占到家庭總負(fù)債的75.9%。

更有甚者，自2014年以后，各地房?jī)r(jià)的增速還遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)水平，哪怕不看冷冰冰的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就說(shuō)我們自己多少人的親身體驗(yàn)，為了一套核心區(qū)的房子要耗干父祖多少年的積蓄？由此又在不同的個(gè)人、家庭和情侶間上演過(guò)怎樣的悲歡離合？同期我們?nèi)鐣?huì)的婚戀生育又出現(xiàn)了怎樣的轉(zhuǎn)變？

這段當(dāng)代史，你我他皆是見證者。

以2014年為基準(zhǔn)，截至2021年不同城市GDP和房?jī)r(jià)的倍數(shù)，可以看出各城基本都處于房?jī)r(jià)增速高于GDP的情況。而如果再加入新建住宅和核心地段等變量，房?jī)r(jià)倍數(shù)還將被進(jìn)一步拉高。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，圖表來(lái)源：作者自制。

房子可以大拆大建，地價(jià)可以上不封頂，可是拆下的民生何處重建，群眾的承受總有盡頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能也不該只定于磚瓦一尊，發(fā)展如果蛻變?yōu)閿?shù)字的增加，也就不稱其為發(fā)展。

房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)投資增值的工具，它還是為居民提供居住場(chǎng)所的消費(fèi)品，是國(guó)家可以開展安居保障事業(yè)的切入點(diǎn)。應(yīng)該兼顧居住、民生、投資三屬性，需要宏觀調(diào)控因人而異合理配比，而不是單兵突進(jìn)偏向一頭。

事實(shí)上正在推進(jìn)的住房雙軌制改革，才是真正體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)三屬性的兼顧，可以概括為“保障基礎(chǔ)的、方便居住的、調(diào)控投資的”，通過(guò)保障房的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，滿足基層最基本的生活需要；通過(guò)便利交易環(huán)節(jié)、提升房屋品質(zhì)，并進(jìn)行有人口數(shù)據(jù)支撐的適度改造，來(lái)支持中產(chǎn)的改善性需求；基于共同富裕原則，通過(guò)產(chǎn)權(quán)和稅制的改革與設(shè)計(jì)，對(duì)特定階層和高端住宅進(jìn)行調(diào)控。這相比于過(guò)往無(wú)分地域和階層的一刀切調(diào)控，無(wú)疑更為合理。

總指望靠大拆大建、大進(jìn)大出的模式來(lái)快速積累發(fā)展的資本，本質(zhì)上就是一種一次性買斷的模式，不僅不利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，也是一種無(wú)視區(qū)位和行業(yè)的“一刀切”政策，反而會(huì)造成一系列民生問(wèn)題。當(dāng)前的形勢(shì)已經(jīng)不再支持這種粗放式的發(fā)展模式。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)輻射的經(jīng)濟(jì)鏈條長(zhǎng)，筆者在以前的專欄文里就列舉過(guò)一些人的統(tǒng)計(jì)，直接輻射產(chǎn)業(yè)占GDP的17%，間接影響接近一半左右的行業(yè)，“房?jī)r(jià)漲了大家都有收入，才能形成消費(fèi)”看似順理成章。

事實(shí)上稍微查查數(shù)據(jù)，咱就能發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的歲月里，房?jī)r(jià)早就跑贏了收入，諸多民生問(wèn)題也是由此而起。房地產(chǎn)里的中基層職工，買房距離核心城市、核心區(qū)域都越來(lái)越遠(yuǎn)，遑論其他行業(yè)，更不用說(shuō)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠占效應(yīng)。

我們不僅該講城鎮(zhèn)化，更要強(qiáng)調(diào)社會(huì)主義的城鎮(zhèn)化。

二、依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的舊模式，對(duì)地方財(cái)政也是“先甜后苦”，反而不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

這種模式不僅造成一系列民生問(wèn)題，對(duì)于地方財(cái)政也是“先甜后苦”，地方債務(wù)是越堆越高。在筆者2024年寫作的《基于可支配財(cái)力視角下的地方債務(wù)情況分析》中曾列舉過(guò)，許多省份含城投負(fù)債的寬口徑債務(wù)率如何在短短數(shù)年內(nèi)翻番，債務(wù)增速又如何超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入增速。更為嚴(yán)峻的是，僅僅付息支出一項(xiàng)，已經(jīng)占到地方財(cái)政支出的10%甚至15%以上。

2019年以來(lái)各省份寬口徑債務(wù)率變動(dòng)情況（單位：%）。圖表來(lái)源：作者自制

2022年和2023年地方付息財(cái)力比測(cè)算。地方城投債務(wù)名義上雖屬企業(yè)負(fù)債，但大多數(shù)收入來(lái)源依然與財(cái)政關(guān)聯(lián)，故做合并測(cè)算。其中，地方政府債務(wù)付息源自預(yù)決算報(bào)告披露，地方城投債務(wù)利息按4%-6%分別列表估算。結(jié)果顯示，即使城投利息能降至4%，政府和城投的付息支出依然能超過(guò)地方財(cái)力的10%。圖表來(lái)源：作者自制。

比這些數(shù)字更值得深思的是過(guò)往土地財(cái)政的運(yùn)作機(jī)制。城投公司進(jìn)行土地平整和工程代工，記的是企業(yè)負(fù)債，但還款來(lái)源仍無(wú)法脫離財(cái)政，制造了一大批介于灰色地帶的隱性負(fù)債；政府財(cái)政中土地出讓收入的占比過(guò)高，而且還形成了慣性依賴，地方有動(dòng)力與開發(fā)商合作炒作地王類項(xiàng)目，以此帶動(dòng)房?jī)r(jià)的普遍提升。

更有甚者，大批房地產(chǎn)企業(yè)還將預(yù)售制度所能提供的杠桿發(fā)揮到極致，常常以A項(xiàng)目的購(gòu)房款去收購(gòu)B項(xiàng)目的土地，B項(xiàng)目款又去收購(gòu)C項(xiàng)目用地……由此周而復(fù)始，為開發(fā)項(xiàng)目?？顚Ｓ枚_立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)，大量項(xiàng)目與資金處于錯(cuò)配狀態(tài)。

在這樣的機(jī)制下，形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式，無(wú)論是地方政府、城投公司、房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房家庭，都背負(fù)起了高額的債務(wù)，而且如上文所述，債務(wù)的規(guī)模漸漸反超了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增速，還形成了一個(gè)相互影響的鏈條。

這個(gè)鏈條得以維系的資金來(lái)源就是居民購(gòu)房的意愿與能力，一旦居民這端出現(xiàn)問(wèn)題，將迅速傳導(dǎo)到鏈條的每一個(gè)環(huán)節(jié)，造成資產(chǎn)泡沫的破裂與債務(wù)危機(jī)火燒連營(yíng)。事實(shí)上，所有壓力都傳導(dǎo)到了居民這頭，房貸越來(lái)越高、消費(fèi)越來(lái)越弱，這也是為什么在過(guò)去十年，不少人的獲得感越來(lái)越低。

但是在投資開發(fā)紅火的年月里，對(duì)短期業(yè)績(jī)的追求超過(guò)了對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的遠(yuǎn)慮，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)資源配置都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)。市場(chǎng)長(zhǎng)期維持著“房?jī)r(jià)不會(huì)跌”“城投不會(huì)欠”的預(yù)期，城投與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的確定性、收益率都超過(guò)了苦哈哈的生產(chǎn)制造與技術(shù)研發(fā)，脫實(shí)向虛就是在這樣的導(dǎo)向下越來(lái)越深。

更有甚者，這類模式還有著極強(qiáng)的慣性。以筆者親身經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，在疫情爆發(fā)以前，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了城投要向產(chǎn)投方向轉(zhuǎn)型的呼聲。筆者也和若干城投公司里的朋友交流過(guò)，但是不乏這樣的觀點(diǎn)：“我一年能賣兩塊地，就能完成全年業(yè)績(jī)，何必吃力不討好去轉(zhuǎn)型呢？”甚至東部沿海城投都有這樣的想法，越發(fā)達(dá)反而越慣性。

伴隨著這樣的慣性，是某些地方房?jī)r(jià)與債務(wù)推得越來(lái)越高，產(chǎn)業(yè)投資的積極性反而越來(lái)越低。很多人不是沒(méi)想過(guò)，當(dāng)有一天房子賣不動(dòng)了該怎么辦?？煽傆腥诵膽褍e幸自己不是擊鼓傳花的最后一棒。

事實(shí)上，到2020年前后，居民購(gòu)房意愿和能力已經(jīng)開始滑坡了，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策只是提前干預(yù)了這個(gè)鏈條，打破了本就不該存在的“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”預(yù)期。如果聽之任之，我們看到的局面會(huì)比現(xiàn)在還要慘烈。

房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，而在過(guò)往相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)歷史時(shí)期，卻成了以房?jī)r(jià)上漲來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這其實(shí)就是倒果為因。由此帶來(lái)的形勢(shì)是嚴(yán)峻的，我們的地方政府債、城投債、房地產(chǎn)企業(yè)債乃至居民個(gè)人的房貸形成了一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的鏈條，可還款來(lái)源歸根結(jié)底只有一途：購(gòu)房者的回款。當(dāng)房?jī)r(jià)和債務(wù)的增速長(zhǎng)期跑贏居民收入增速的時(shí)候，這個(gè)機(jī)制早晚會(huì)出問(wèn)題，而且時(shí)間越晚，問(wèn)題越大。

毫不夸張地講，幾年前對(duì)房地產(chǎn)和地方舉債的嚴(yán)格管控，已經(jīng)頗有生死抉擇的味道。

三、不是要“一刀切”債務(wù)，而是要明確舉債為了什么？

有些觀點(diǎn)總覺(jué)得舉債就能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)活力。其實(shí)離我們并不遠(yuǎn)的歷史已經(jīng)證明，社融漲了，消費(fèi)未必漲，經(jīng)濟(jì)未必健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不一定與社融掛鉤，關(guān)鍵不是債務(wù)，而是舉債后的投資是否用到了能夠產(chǎn)生可持續(xù)現(xiàn)金流的領(lǐng)域，并能切切實(shí)實(shí)增加人民群眾的獲得感。

也正因此，對(duì)于粗放式投資領(lǐng)域的去杠桿和債務(wù)清償，我們不否認(rèn)會(huì)產(chǎn)生階段性陣痛，但絕不能說(shuō)這是在消滅貨幣、不顧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理是，債務(wù)壓力小的人群更愿意去考慮投資和消費(fèi)的事情，這恰恰是在為貨幣的科學(xué)流向設(shè)計(jì)航道，為資源的合理配置掃清障礙。

有時(shí)候蹲一下，是為了跳得更高。如果一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總想著怎么刺激、怎么讓企業(yè)和居民加杠桿，卻不考慮要完善一個(gè)怎樣的發(fā)展結(jié)構(gòu)，那么這個(gè)經(jīng)濟(jì)體是沒(méi)有前途的。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，咱中國(guó)的地方債大部分都形成了資產(chǎn)、有抵押物托底，所以不怕越堆越高。其實(shí)一到細(xì)節(jié)操作環(huán)節(jié)全是問(wèn)題。筆者在之前專欄里已經(jīng)提到過(guò)，資產(chǎn)的價(jià)值取決于內(nèi)生性和流動(dòng)性，分別對(duì)應(yīng)了價(jià)值產(chǎn)生的造血能力與價(jià)值轉(zhuǎn)移的流通能力，如果長(zhǎng)期無(wú)法產(chǎn)生效益、無(wú)法具備市場(chǎng)流動(dòng)性，那么資產(chǎn)價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)，非但不能維系債務(wù)，反而還將動(dòng)搖整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)定價(jià)體系，造成資產(chǎn)負(fù)債表的全局性風(fēng)險(xiǎn)。

湖北宜昌，房地產(chǎn)建設(shè)用地ICphoto

筆者自己就遭遇過(guò)按所謂“收益法”入賬的土地或水域使用權(quán)，真到處理時(shí)候恐怕還沒(méi)有原融資額的一個(gè)零頭。更何況不少基建項(xiàng)目都是超前的，造價(jià)往往跑贏了它們未來(lái)相當(dāng)一個(gè)歷史時(shí)期的使用價(jià)值。更何況很多基建是要靠系統(tǒng)集成才能發(fā)揮價(jià)值的，道路、管網(wǎng)、電纜、物業(yè)卻分別給了不同的金融機(jī)構(gòu)，如果地方無(wú)法償還本息，各家機(jī)構(gòu)拆分執(zhí)行了，拆分后的這些資產(chǎn)又該如何定價(jià)？

這就好比建造一艘十萬(wàn)噸的航母，耗用了五萬(wàn)噸的鋼材，假定現(xiàn)在切下一萬(wàn)噸，難道就意味著這一萬(wàn)噸的鋼材能賣航母造價(jià)的1/5？

所以不能因?yàn)樨?fù)債形成了資產(chǎn)，就天然認(rèn)為我們的負(fù)債就有資產(chǎn)價(jià)值的托底，就可以繼續(xù)沿用這樣的模式舉債。舉債形成的資產(chǎn)造價(jià)與使用價(jià)值的脫節(jié)，已經(jīng)形成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大隱患，焉能再視若無(wú)睹地添磚加瓦呢？

此外，即使不看基本民生與地方債務(wù)，僅從房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)來(lái)分析，想走回頭路也走不了幾天。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)百城住宅庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2018年樓市“去庫(kù)存”推動(dòng)商品住宅存量回到2011年水平后，伴隨著后續(xù)的大規(guī)模開發(fā)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存連年增長(zhǎng)，勢(shì)頭直到2023年才剛剛出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)五年來(lái)第一次供小于求的情況?？稍诤罄m(xù)兩年又有反轉(zhuǎn)，截至2025年年底，商品房待售面積已較2023年增長(zhǎng)了21.5%。

這也給那些希望靠舊改拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)提了又一個(gè)醒：如果此時(shí)再出現(xiàn)一批新的商品住宅投放，恐怕會(huì)將正在處于筑底的住宅市場(chǎng)再度打亂。這是在近年持續(xù)推動(dòng)改善性住房供給和城中村改造時(shí)，決策者所不得不關(guān)注的。

正因此，筆者始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)：不能因?yàn)檎f(shuō)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)太多、太大，產(chǎn)業(yè)切換的摩擦太痛苦，就不顧它所謂的資本錨定具有階段性，不去尋找新動(dòng)能、發(fā)展新產(chǎn)業(yè)，逐步去替換這個(gè)不能承受之重，這已經(jīng)不僅是轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，也是舊模式本身已經(jīng)難以為繼。

不能再為了短期的利益，重拾舊模式的夜壺了。

而且我們有理由相信，反而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式，還能讓房地產(chǎn)擺脫夜壺、走向新生。

四、激發(fā)新動(dòng)能、完善新模式，不僅是我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“華山一條路”，也是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，不僅是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必然需要，是優(yōu)化我國(guó)資產(chǎn)負(fù)債表的需要，也是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自身健康發(fā)展的需要。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)這些年的調(diào)整，我們已經(jīng)具備了以往所沒(méi)有的一系列積極因素，我們的技術(shù)突破正在帶動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的迭代升級(jí)，我們的外貿(mào)出口正在從占據(jù)市場(chǎng)向著塑造市場(chǎng)的方向發(fā)展，在土地財(cái)政不斷退坡的時(shí)刻，我們用“兩重”“兩新”撐住了投資市場(chǎng)繼續(xù)向前發(fā)展，高新技術(shù)投資發(fā)揮了實(shí)實(shí)在在的引領(lǐng)作用。轉(zhuǎn)型升級(jí)來(lái)之不易，且日趨成熟。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型也并不那么順風(fēng)順?biāo)?，一系列后遺癥引發(fā)的陣痛也仍在干擾著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。首當(dāng)其沖的就是就業(yè)與收入，舊模式漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)鏈條決定了它一旦被替換，會(huì)波及大量人群的工作與薪酬，而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的天然壁壘與人工集約，又注定無(wú)法快速完成就業(yè)市場(chǎng)的切換，這也是當(dāng)前民間對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整所存在的最大痛感。隨著“房?jī)r(jià)永不跌”“城投不會(huì)欠”這樣的信仰被逐一打破，也打碎了一批快速賺錢、閉眼賺錢的渠道，甚至因?yàn)樯衔膶懙降膫鶆?wù)傳導(dǎo)鏈而引發(fā)連環(huán)爆雷。為了清理發(fā)展結(jié)構(gòu)而放緩的投資、清理的債務(wù)也會(huì)抑制短期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，加劇社會(huì)的痛感與焦慮。

在售樓處選購(gòu)商品房的消費(fèi)者

但這些問(wèn)題走回老路的理由，相反，打破過(guò)往以“土地為中心”的發(fā)展模式，從形而下的土地資源拉動(dòng)，轉(zhuǎn)化為扎根于土地之上的各類生產(chǎn)要素充分涌流，才是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體健康發(fā)展的動(dòng)力所在。要從新經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)闖開的道路上做文章，圍繞“卡脖子”技術(shù)的突破，加速完善技術(shù)成果轉(zhuǎn)化機(jī)制，搞定從技術(shù)到產(chǎn)業(yè)的“最后一公里”；圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打通從基礎(chǔ)加工到配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)；圍繞雙循環(huán)構(gòu)建，打開國(guó)內(nèi)國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，對(duì)內(nèi)改革完善市場(chǎng)流通，對(duì)外從占據(jù)市場(chǎng)到引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。

而房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)也能在這個(gè)方向上得到自己的新生。不管是住房建設(shè)中的新材料、新科技運(yùn)用，諸如新型建材、3D打印、機(jī)器人砌磚；還是與電子信息、智慧城市和新能源汽車互聯(lián)后的智能化建筑場(chǎng)景；還有從開發(fā)向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變后產(chǎn)生的精品社區(qū)服務(wù)、托兒養(yǎng)老服務(wù)；再比如在金融市場(chǎng)上，我國(guó)房企的金融工具創(chuàng)新依然不足，可以和“好房子”建設(shè)并行設(shè)計(jì)……這些都是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)力的空間。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)從“土地快速變現(xiàn)”的窠臼中解放出來(lái)，重心從短期開發(fā)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)得到了真正的迭代與躍升。有志于常態(tài)化運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)，才會(huì)真正關(guān)注自己所開發(fā)業(yè)態(tài)與區(qū)位的匹配契合程度，才能真正與地方產(chǎn)業(yè)就業(yè)產(chǎn)生“沉浸式共振”，也只有在此基礎(chǔ)上，所謂的地產(chǎn)證券化才會(huì)真正擁有推動(dòng)的根基，而不是淪為單純依靠短促銷售和企業(yè)剛兌的明股實(shí)債工具。

上表所列舉的房地產(chǎn)行業(yè)種種問(wèn)題，諸如高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿、重短期變現(xiàn)、輕運(yùn)營(yíng)回報(bào)，都是快進(jìn)快出大開發(fā)的舊模式所衍生出的問(wèn)題，也只有通過(guò)集約化、精細(xì)化的轉(zhuǎn)型才有可能得到根本解決。

筆者并不看空國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從走上工作崗位第一天開始，我就曾被教育一種信念：在中國(guó)大地上，只有會(huì)做垮的企業(yè)，沒(méi)有做得垮的行業(yè)。我堅(jiān)信大批人民群眾無(wú)論是對(duì)于身居住宅、還是周邊配套商業(yè)，全行業(yè)的改善性需求仍在。

但正因?yàn)槭歉纳菩孕枨螅苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)圍繞個(gè)性化、精品化、智能化方向嬗變，而這方向只有在與產(chǎn)業(yè)和技術(shù)相結(jié)合的情況下才能實(shí)現(xiàn)。舊模式的大拆大建、依靠短期一次性變現(xiàn)滾動(dòng)進(jìn)行流水線、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模同質(zhì)化的開發(fā)運(yùn)作模式，反而與此是不兼容的，是會(huì)推遲這個(gè)進(jìn)程的到來(lái)的，既會(huì)損害我們民生利益，也會(huì)犧牲房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

當(dāng)前，部分頭部房企已經(jīng)開始從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式向著開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化的模式轉(zhuǎn)型，非開發(fā)業(yè)務(wù)收入占營(yíng)收比重逐年上升。部分房企開始開拓城市服務(wù)板塊，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)，也提出了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造的“五大航道”，地方中小房企正在改善性住宅與商住運(yùn)營(yíng)中探索著新時(shí)代房地產(chǎn)的下一程。

“但是還不夠，還要更大些”，無(wú)論是房地產(chǎn)自身的發(fā)展，還是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，這樣的勢(shì)頭不僅來(lái)之不易，不僅值得進(jìn)一步培育呵護(hù)，還更需要頂層設(shè)計(jì)架構(gòu)，能夠進(jìn)一步與立足于技術(shù)突破、市場(chǎng)開拓、品質(zhì)提升、場(chǎng)景互聯(lián)的經(jīng)濟(jì)新模式深度融合。

這正是一個(gè)行業(yè)發(fā)展，從粗放式走向集約化的必由之路，一個(gè)個(gè)行業(yè)匯聚起來(lái)，則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式整體的嬗變。

這是我們的華山一條路，舍此別無(wú)它法。

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