本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2026年1—2月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況及2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，新建商品房銷(xiāo)售面積9293萬(wàn)平方米，同比下降13.5%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降15.9%。新建商品房銷(xiāo)售額8186億元，下降20.2%；其中住宅銷(xiāo)售額下降21.8%。2月末，商品房待售面積79998萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.1%。

至于房?jī)r(jià)方面，2月份，70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市個(gè)數(shù)比上月增加。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，2 月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已傳遞出明確的積極信號(hào)，市場(chǎng)已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇跡象，其中一二線(xiàn)核心城市的改善產(chǎn)品成為復(fù)蘇主線(xiàn)。這種結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇體現(xiàn)出，供需匹配度正不斷提升，市場(chǎng)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，“小陽(yáng)春”值得期待。

此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，2月末，全國(guó)商品房待售面積同比增速為0.1%。這是自2021年7月以來(lái)的最小增速，具有重要的信號(hào)意義。該指標(biāo)的變化與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的走勢(shì)節(jié)奏基本一致——后者自2021年9月進(jìn)入持續(xù)下跌通道后，當(dāng)前同樣呈現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。

“待售面積增速的收窄，本質(zhì)上反映了庫(kù)存壓力的緩解。通俗而言，市面上可售房源相對(duì)減少，供求關(guān)系正逐步走向均衡。這是自2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以來(lái)，供給端出現(xiàn)的又一個(gè)關(guān)鍵性積極信號(hào)。結(jié)合二手房掛牌量減少等情況，可以判斷市場(chǎng)供給端的調(diào)整已較為充分?！?/p>

在70城中，上海的新房?jī)r(jià)格由平轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.2%；而二手住宅方面，上海房?jī)r(jià)亦環(huán)比上漲0.2%，終結(jié)了此前連續(xù)9個(gè)月的環(huán)比下跌。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，隨著“金三銀四”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季將至，疊加“滬七條”政策利好加持，上海樓市小陽(yáng)春已然提前啟幕，剛需群體切勿持續(xù)觀望錯(cuò)失時(shí)機(jī)。

“滬七條”加持，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平；二、三線(xiàn)城市環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降2.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線(xiàn)城市同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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張波指出，從上述數(shù)據(jù)可以看出，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的復(fù)蘇已經(jīng)明晰，房?jī)r(jià)指數(shù)從1月環(huán)比下降0.3%轉(zhuǎn)為2月持平，打破了此前連續(xù)9個(gè)月的單邊下行態(tài)勢(shì)。

具體來(lái)看，在四座一線(xiàn)城市中，表現(xiàn)依然有所分化。北京和上海新房?jī)r(jià)格重回增長(zhǎng)，均環(huán)比上漲0.2%；廣州環(huán)比持平，終結(jié)了自2025年1月以來(lái)長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月的連續(xù)下跌；深圳則環(huán)比下降0.3%，降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

張波認(rèn)為，一線(xiàn)城市新房房?jī)r(jià)的止跌主要受益于政策寬松拉動(dòng)，尤其是北京、上海政策的精準(zhǔn)放松，形成托底合力，有效激活了剛性與改善性需求，兩地144平方米以上的大戶(hù)型新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)突出，進(jìn)一步印證改善型需求對(duì)價(jià)格的支撐作用。

以上海為例，此前2月25日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，新政涉及限購(gòu)政策調(diào)減、公積金政策優(yōu)化和房產(chǎn)稅政策完善等7項(xiàng)內(nèi)容，業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱(chēng)“滬七條”。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，隨著“滬七條”發(fā)布，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)迎來(lái)久違的火爆場(chǎng)面，各大房企密集釋放成交捷報(bào)。新政落地首個(gè)工作日，華潤(rùn)置地上海公司當(dāng)日成交額便突破3.2億元，其中位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘瑞府來(lái)訪(fǎng)量提升超50%，單盤(pán)成交額近2億元。

而在新政落地的首個(gè)周末，市場(chǎng)成交更是迎來(lái)高峰。招商蛇口上海公司宣布,新政首周末成交總金額超4.15億元；保利發(fā)展上海旗下多盤(pán)同步發(fā)力，其中核心項(xiàng)目保利世博天悅單盤(pán)兩天攬金 2.5 億元；此外，位于徐匯濱江的頂豪項(xiàng)目安瀾上海更是創(chuàng)下了兩日成交超 6.3 億元的佳績(jī)。

除了市場(chǎng)熱度的提升，新房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)變化同樣值得關(guān)注。

盧文曦指出，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月，上海新建商品住宅成交面積16萬(wàn)平方米。在2月新建商品住宅成交面積前十的榜單中，均價(jià)“3字頭”中低價(jià)位項(xiàng)目達(dá)4個(gè)，較1月數(shù)量有所增加，剛需房源正成為市場(chǎng)的穩(wěn)定支撐。

二手房終結(jié)9個(gè)月連跌，專(zhuān)家稱(chēng)購(gòu)房窗口期正逐步收緊

數(shù)據(jù)顯示，1月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來(lái)看，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降7.6%，降幅與上月相同；二線(xiàn)城市同比下降6.2%，降幅與上月相同；三線(xiàn)城市同比下降6.3%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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就城市層面而言，2月份，70個(gè)大中城市中，僅北京、上海2個(gè)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。其中，上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，終結(jié)了此前連續(xù)9個(gè)月的下跌。

對(duì)于京滬兩地二手房?jī)r(jià)的上漲，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面這兩個(gè)城市此前經(jīng)歷了深度價(jià)格調(diào)整，部分房源價(jià)格較高點(diǎn)回落40%以上；另一方面則源于政策效應(yīng)積極釋放。隨著二手房上車(chē)機(jī)會(huì)持續(xù)增加，量穩(wěn)自然帶動(dòng)價(jià)格數(shù)據(jù)表現(xiàn)向好，這為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較好的示范效應(yīng)。

具體來(lái)看，受春節(jié)假期影響，2月上海二手房成交迎來(lái)常規(guī)回落。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海共成交約1.02萬(wàn)套二手房（含商業(yè)），環(huán)比減少49.74%。

不過(guò)，隨著2月25日“滬七條”落地，原本冷清的二手房市場(chǎng)在月末迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)，當(dāng)日單日成交立馬突破500套并逐日穩(wěn)步上行，最終在月末收官?zèng)_高至839套。

盧文曦指出，對(duì)比往年節(jié)后1-2周的成交恢復(fù)期，今年在政策強(qiáng)力加持下直接跳過(guò)休整期，回暖速度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。在他看來(lái)，2月的回暖只是小陽(yáng)春的前奏，3月上海二手房市場(chǎng)將徹底迎來(lái)爆發(fā)，新政紅利全面兌現(xiàn)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月9日至15日），上海共計(jì)成交了7233套二手房，該數(shù)字創(chuàng)下近五年上海最高周成交紀(jì)錄。截至3月15日，上海3月二手房（含商業(yè)）已累計(jì)成交達(dá)13955套。

盧文曦認(rèn)為，上海樓市小陽(yáng)春已然確立，二手房后續(xù)成交量有望突破去年同期紀(jì)錄，購(gòu)房窗口期正逐步收緊。

在他看來(lái)，成交量穩(wěn)步釋放的背后，二手房房?jī)r(jià)有望盡快走出底部。當(dāng)前上海二手房掛牌量雖有季節(jié)性小幅增長(zhǎng)，但增幅遠(yuǎn)低于去年同期，業(yè)主報(bào)價(jià)心態(tài)轉(zhuǎn)暖，已有業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)；市場(chǎng)成交價(jià)也持續(xù)堅(jiān)挺，議價(jià)空間持續(xù)收窄，部分優(yōu)質(zhì)房源甚至無(wú)議價(jià)空間。