過去八年，俄羅斯房價漲了三倍。這不是普通上漲，而是遠超通脹、脫離現(xiàn)實的暴漲。按理說房子越建越多，但問問普通人：現(xiàn)在買得起房嗎？得到的回答要么是苦笑，要么是眼淚。

房地產專家、經紀人奧列格?本德里科夫回憶，2018—2019 年俄羅斯二手房房貸利率在8% 左右，匯率也完全不同。

“影響房價的兩大因素是匯率和房貸利率。當時房貸利率親民，市場活躍，但房價還在合理區(qū)間?，F(xiàn)在受制裁影響，建材和人工價格大幅上漲，嚴重推高了新房價格，隨后二手房也跟著漲價，盡管目前新房和二手房的價差已經很大?！?/strong>

開發(fā)商每平米成本多少、售價又是多少？部分開發(fā)商利潤率高達30%—37%，意味著每賣出一平米，就能賺走總價的三分之一。即便在形勢艱難的 2025 年，行業(yè)因高利率叫苦不迭，頭部企業(yè)利潤率仍保持兩位數(shù)，而與此同時居民實際收入?yún)s在下降。

誰該為這種脫節(jié)負責？事實證明，大規(guī)模優(yōu)惠政策刺激了需求，但供應無法快速跟上，結果就是房價飛漲。

但最可怕的不是利潤率數(shù)字，而是我們住的房子。莫斯科及全俄羅斯東正教大牧首基里爾在近期采訪中敲響警鐘，他指出一個觸目驚心的數(shù)據(jù)：新建住宅中三居室僅占 10%。

“我們正經歷建設熱潮，整片整片的高層小區(qū)拔地而起，給開發(fā)商帶來巨額利潤。但有一個問題：城市住房，尤其是大城市的房價高得遙不可及。市場上大量出售的是最多供一兩人居住的單間公寓。從公開信息可以看到，適合兩三個孩子家庭居住的三居室，在新建房中占比僅 10% 左右，且還在繼續(xù)下降?！?/p>

也就是說，官員們一邊為人口問題發(fā)愁，推出生育補貼、勸說民眾多生孩子，可孩子生在哪里？住在 20 平米的單間里？

基里爾大牧首直言：要想人口增長，必須橫向發(fā)展國土。大城市是 “黑洞”，吸走人口，卻無法支撐人口再生產。

但開發(fā)商無利可圖。對他們來說，更容易的是批量建造帶微型公寓的高層 “人口集中營”，當作投資品出售，賺取利潤。而 10—15 年后，我們將得到一個滿是獨居者、擠在水泥格子里的無孩國家 —— 這已經不是他們要操心的事了。

經紀人奧列格?本德里科夫也承認：

“一居室和兩居室最受歡迎，流動性最好。除了高端樓盤，在經濟型和中檔住宅中，一居、兩居的數(shù)量遠多于其他戶型，市場上這類房子也最多?！?/strong>

在部分地區(qū)，高達40%的小戶型不是買來住的，而是用于投資！人們把最后一點積蓄投入這些 “儲蓄罐單間”，希望抵御通脹。住房不再是家，變成了金融資產、投機工具。

城市生活本就不適合多子女家庭，人口增長又從何談起？狹小公寓、高層住宅、無暇育兒的生活節(jié)奏 —— 一切都在阻礙第三、第四、第五個孩子的出生。大都市里的多子女家庭是例外，是并非人人都能做到的壯舉。

“孩子越多，家庭越穩(wěn)固，種地干活越輕松。可現(xiàn)在一幅慘淡景象：離開莫斯科環(huán)城公路一百多公里，就是人口災難區(qū)。地方在消亡，村莊荒蕪，年輕人涌入城市，而在城市的水泥格子里，他們不再敢生很多孩子。問題不是人們不想住在鄉(xiāng)下，而是沒有機會?？纯炊砹_斯中部地圖就會發(fā)現(xiàn)，首都周邊大片土地正在荒蕪，本可以成為多子女家庭的家園?！?/p>

大都市永遠不會成為多生多育的地方，這不是它的功能。試圖把家庭塞進高樓來解決人口問題，是死路一條。多子女俄羅斯的未來不在高層，而在土地上；不在擁擠的城市群，而在大城市附近的小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村。但前提是那里要有工作、完善的基礎設施。否則，俄羅斯將只剩下消亡的村莊和無孩的城市。

房價已經脫離現(xiàn)實，與成本、居民收入毫無關系，這是被巨額預算資金吹大的泡沫。開發(fā)商作為主要受益者，建造的不是家庭住房，而是 “投資商品”—— 小戶型，在里面根本無法養(yǎng)育多個孩子。

“沙皇格勒” 協(xié)會主席康斯坦丁?馬洛費耶夫認為，從基層到高層的官員都應牢記：每月出生多少嬰兒、還應出生多少、這些孩子和父母面臨哪些問題。只有這樣，人口問題才會被真正解決，而不是粉飾：

“舉個簡單例子：明年被大幅削減的國家項目《農村地區(qū)綜合發(fā)展》，資金減少343 億盧布，約 30%。這是對人口的直接打擊。正常人不會在 8 平米的高層單間里組建家庭。需要把數(shù)百萬套住房落到地面上，建成有道路、燃氣、網(wǎng)絡、150—200 平米舒適住宅的村鎮(zhèn)。獨棟住宅的生育率穩(wěn)定高于公寓（2023 年高出60%）。如果財政部長西盧阿諾夫的 KPI 是新生兒數(shù)量，職位與此掛鉤，預算也會完全不同?！?/p>