西安一小區(qū)物業(yè)費調價已實施5年多了，可關于調價，物業(yè)公司到底征詢了哪些業(yè)主同意，成了部分業(yè)主揮之不去的疑問。如今，一輪行政復議結束了，法院的裁定也下來了，但有關“公示”的爭議卻仍未塵埃落定。

2020年12月16日，西安市紡織城一小區(qū)貼出物業(yè)調價“公示”：將于2021年1月1日起實行一費制，并將按1.9元收取物業(yè)費。一些業(yè)主看到后表示質疑，其中蔡義（化名）更是要求物業(yè)辦公示到底哪些業(yè)主簽字同意了調價。未果后，他向紡織城街道辦、灞橋區(qū)住建局、市發(fā)改委提出公開相關信息申請，但均以不屬其行政職能為由被拒。隨后，他又向有關部門提出行政復議，并將區(qū)住建局、區(qū)政府訴至法院。然而，經(jīng)過一審、二審，最終法院裁定其“訴訟主體不適格”給訴訟畫上了句號。

“當時，物業(yè)稱有142戶業(yè)主同意調價，可我們自發(fā)的有148戶業(yè)主簽字不同意調價，如果這個信息不公開，就不清楚哪些業(yè)主同意了、哪些不同意，那樣，真實性就難以確定了……”蔡義說。

物業(yè)一紙調價通知引發(fā)業(yè)主質疑

蔡義所住的瓏月灣小區(qū)，位于紡織城核心地段，地理位置優(yōu)越，交通非常便利。資料顯示，該小區(qū)2015年建成，共兩棟樓，278戶。

“2020年的時候，西安市政府實行小區(qū)物業(yè)‘三費合一’，當年12月16日，小區(qū)物業(yè)貼出通知，要從次年1月1日起，把原來每平方米1.2元的物業(yè)費用，按1.9元來收，并說已經(jīng)征詢了142戶業(yè)主的同意。對此，我和一些業(yè)主表示懷疑?！辈塘x說，作為業(yè)主，自己沒有被小區(qū)物業(yè)征詢過，而且物業(yè)所說同意調價的戶數(shù)為142戶，卻沒有公示出來房號和姓名，因此覺得不太靠譜。

采訪中，業(yè)主李先生表示，他本人沒有被物業(yè)征詢過對調價的同意與否。不過，他稱從其他人處了解到，“當時征詢的對象，有些人只是業(yè)主的家屬，并不能代表業(yè)主本人，匆匆簽過字，就等于是同意了，這個有點兒草率”。

于是，2021年3月，包括蔡義和李先生在內的部分小區(qū)業(yè)主，自發(fā)組織了一次不同意調價的簽字。從業(yè)主提供的有簽名、有房號、有聯(lián)系方式并按有指紋的“業(yè)主簽字樣表”看，總共6頁，共有148戶業(yè)主簽字“不同意”，占到小區(qū)總戶數(shù)的53%。

有業(yè)主指著物業(yè)發(fā)調價通知時張貼的“灞橋區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務等級認定表（暫行）”告訴記者，該表顯示小區(qū)總戶數(shù)為278，總建筑面積為“22905㎡”，參與表決戶數(shù)為“278戶”，“同意調整戶數(shù)”為142戶；可在“表決基本情況”一欄中，“參與表決建筑面積（平方米）”又為“22000（㎡）”，數(shù)字與前面不吻合，而且“同意調整建筑面積（平方米）”一欄為“12700（㎡）”，“按照該小區(qū)業(yè)主實際戶型面積，不可能加起來是個整數(shù)”。

尤其令他們疑惑的是：同意調價的業(yè)主人數(shù)和自發(fā)組織簽字不同意調價的業(yè)主，加起來已超過小區(qū)總戶數(shù)。因此，到底有哪些戶簽字同意調價？哪些不同意？還是有業(yè)主既簽了同意調價也簽了不同意調價，都需要通過公開相關信息來澄清。

今年3月2日，華商報大風新聞記者來到小區(qū)物業(yè)辦，曹經(jīng)理表示，2021年國家三部門聯(lián)合下發(fā)通知，要求各個物業(yè)執(zhí)行“三費合一”，然后，小區(qū)物業(yè)及時組織，按相關程序“一步步走下來”，合規(guī)、合法，而且也是在政府監(jiān)督下完成的。

曹經(jīng)理告訴記者，該小區(qū)是灞橋區(qū)第一家執(zhí)行這項政策的小區(qū)，“三部委”下發(fā)的文件通知、公示、業(yè)主的簽字等，都經(jīng)過了合法手續(xù)，且調價實施已執(zhí)行了五年，今年是第六個年頭了，當時“小區(qū)將150元的停車費降到了80元”。

“依據(jù)收費合一政策，小區(qū)物業(yè)在2020年12月向業(yè)主發(fā)出通知，當月就陸續(xù)有相關業(yè)主簽了字?！辈芙?jīng)理稱，簽字后物業(yè)將其張貼于小區(qū)宣傳欄進行公示，“按要求公示7天，小區(qū)公示了15天?！痹诖似陂g，所有簽名原件張貼上墻，并由業(yè)主、街道辦進行監(jiān)督，“無任何業(yè)主、關聯(lián)人向街道辦、區(qū)住建局投訴或提出異議。公示期過后，經(jīng)政府逐級審批、確認，并換發(fā)文件，并在2021年1月1日開始執(zhí)行?！辈芙?jīng)理說。

當記者詢問有無當時簽字上墻的公示照片時，相關負責人表示：“當然有，不過只能向法庭提供，之前訴訟時曾向法庭提交過?！?/p>

就148戶業(yè)主自發(fā)組織簽字“不同意調價”一事，該負責人指出，由于業(yè)主自發(fā)簽字缺少第三方監(jiān)督，且也沒有公證，故不予置評。

經(jīng)過一審、二審法院裁定訴訟主體不適格

由于對小區(qū)物業(yè)調價不認可，蔡義開始拒交物業(yè)費。從2021年到2023年，整整兩年多時間，他一直沒交。只是2023年下半年，他接父母在小區(qū)住后，其母不清楚情況，去物業(yè)辦把兩年物業(yè)費交了，但隨后他繼續(xù)堅持不交物業(yè)費。

2024年11月上旬的一天，蔡義突然發(fā)現(xiàn)家里自來水突然變得很細很細，“像嬰兒撒尿一樣?！币詾槭俏飿I(yè)為了催交物業(yè)費實施了控水，便報了警。他告訴記者，當時他不明白物業(yè)怎么做到的，經(jīng)了解才知可能是通過將戶外的磁力閥動手腳后導致，這令他大為惱火，“我愛人那時候剛出院，因水的問題情緒都快崩潰了，無奈之下才又交了物業(yè)費，而堅持維權的想法從這時候就有了?！?/p>

對蔡義的說法，曹經(jīng)理解釋，物業(yè)不會為了催交物業(yè)費而有意停水、控水，“當時業(yè)主報警后，物業(yè)也上報社區(qū)，由社區(qū)開會，三方一起去上門見證，后經(jīng)檢查才知道是因為水管的磁力閥發(fā)生故障而導致水量變小，這種情況在很多小區(qū)都會有?！辈芙?jīng)理告訴記者，小區(qū)欠費的業(yè)主不止蔡義一家，還有十多戶，都處理得很好。至于催費一事，小區(qū)物業(yè)工作人員稱，并非有意催費，是看到業(yè)主來物業(yè)辦了，隨口問了一句，結果被其誤會了，感到很是委屈。

基于要求物業(yè)公開、公示到底是哪些業(yè)主同意的調價被拒，蔡義于2024年12月14日向紡織城街道辦提交了關于物業(yè)公示相關文件的申請。2025年1月6日，該辦作出《政府信息公開告知書》，答復稱，作為申請人，其所申請的公開小區(qū)一費制合法文件不屬于該機關負責公開；同時，其所申請的與一費制相關的業(yè)主大會決議或其他集體決策文件亦不屬于政府信息公開的受理范圍，并告知“可向西安市發(fā)改委申請”。于是，蔡義于2025年1月9日又向西安市發(fā)展與改革委員會申請公開“三費合一”的合法性審批文件。當月下旬，市發(fā)改委回復稱，該單位不存在其所申請的一費制實施的合法性文件。無奈，他在2025年3月6日，針對街道辦的回復向灞橋區(qū)政府提出行政復議申請，2025年5月12日，灞橋區(qū)司法局回復了《西安市灞橋區(qū)人民政府行政復議聽取意見通知書》及《西安市灞橋區(qū)人民政府延期審理通知書》，并在2025年6月11日收到了未蓋章的《西安市灞橋區(qū)人民政府行政復議決定書》（蓋章的于今年2月收到），其復議決定維持了原行政行為。

拿到行政復議決定書后，蔡義再次向小區(qū)物業(yè)提出查看同意調價業(yè)主的簽字表等文件，但依然無果。2025年7月28日，他起訴紡織城街道辦和灞橋區(qū)政府，要求公開相關合法性文件；同年9月4日，他向區(qū)住建局申請公開三費合一的合法性審批等文件，被拒后于2025年11月24日起訴了區(qū)住建局。

關于訴紡織城街道辦和灞橋區(qū)政府一案，經(jīng)審理，一審法院認為，紡織城街辦作出的告知程序合法、并無不當；而二審除了確認區(qū)政府的《行政復議決定書》因未蓋章違法，仍駁回了蔡義的其他訴求。

關于訴區(qū)住建局一案，今年1月14日，西安鐵路運輸法院作出裁定，以蔡義作為原告“自己提起行政訴訟的主體不適格”，駁回了他的起訴。2月中旬，他的上訴亦被駁回。

律師觀點：可針對物業(yè)公司

提起業(yè)主知情權糾紛民事訴訟

陜西至正律師事務所高級合伙人、資深律師黃越嶺表示，就目前看，走司法途徑，已以主體資格不適格而無法再行起訴；向相關部門信訪，亦因此事已進入司法程序而難以申訴；至于要求物業(yè)提交同意調價的簽字名單，由于其涉密（他人隱私）而不能公開，也足以令其沮喪。事實上，“當事人的核心偏差在于混淆了行政信息公開與民事業(yè)主知情權的法律邊界——物業(yè)保存的業(yè)主同意調價文件屬于其自行留存的民事管理資料，并非街道辦、住建局、發(fā)改委等行政機關在履行行政管理職責過程中制作或獲取的政府信息，因此上述部門既無法定義務強制公開該類文件，也無權限直接調取物業(yè)的內部管理資料。故投訴人可將主張權利的對象從行政機關轉向物業(yè)公司，提起‘業(yè)主知情權糾紛’的民事訴訟?！?/p>

根據(jù)《民法典》第九百四十三條，物業(yè)服務人負有的信息公開義務是法定強制義務，而非可選擇的約定義務——該義務不僅要求定期公開服務事項、收費標準、公共收益等基礎內容，更明確指向“與業(yè)主共同管理權直接相關的決策過程資料”，這是保障業(yè)主對小區(qū)重大事務知情權與監(jiān)督權的核心法律依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《區(qū)分所有權解釋》）第十三條進一步細化了業(yè)主知情權的具體范圍：物業(yè)費調整屬于“有關共有和共同管理權利的重大事項”，其表決過程、簽字文件、公示記錄均屬于“應當向業(yè)主公開的情況和資料”，業(yè)主不僅有權請求物業(yè)公司公布上述資料，對確有需要的，還可要求查閱、復制對應的原始憑證。

需要特別明確的是：物業(yè)公司的該類信息公開義務無需以業(yè)主委員會的存在為前提。即使小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司也必須直接向業(yè)主個人履行上述義務——這是業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人，對共有部分事務行使法定監(jiān)督權的必然要求，而非依賴業(yè)主自治組織的派生權利。

2025年10月，安康中院審結的李某訴某物業(yè)公司業(yè)主知情權糾紛案中，法院生效裁判指出，業(yè)主知情權是《民法典》及《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主的個體法定權利，并非業(yè)主委員會的專屬權利；即使小區(qū)未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司也不得以此為由拒絕業(yè)主的合法信息公開請求，最終判令物業(yè)公司向李某公開公共收益收支明細、維修資金使用臺賬等資料。而物業(yè)費調整屬于《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“業(yè)主共同決定事項”，必須滿足嚴格的“雙門檻”表決規(guī)則，缺一不可。黃越嶺表示，所謂“雙門檻”，其一是參與門檻，即需專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（即“雙三分之二參與”），其二是同意門檻，即經(jīng)參與表決的業(yè)主中，專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“參與表決雙過半”）。該表決結果屬于《區(qū)分所有權解釋》第十三條明確的業(yè)主知情權范圍——這意味著，業(yè)主不僅有權知曉最終的調價結果，更有權核查表決過程的合法性，而業(yè)主簽字文件正是證明表決程序合法的核心證據(jù)。

去年，蓮湖區(qū)市場監(jiān)管局處理的某小區(qū)物業(yè)費漲價案中，因物業(yè)公司無法提供“雙三分之二參與表決”的業(yè)主簽字文件，且公示期不及法定要求，被認定為調價程序嚴重違法，最終被責令恢復原價并向業(yè)主退還多收的物業(yè)費。

因此，黃越嶺建議，如需要求公開業(yè)主簽字文件，投訴人可先向物業(yè)公司提交書面《業(yè)主知情權申請》并留存送達證據(jù)；若物業(yè)仍拒絕公開，再向小區(qū)所在地的基層人民法院提起業(yè)主知情權糾紛訴訟。若物業(yè)在訴訟中仍拒絕提供證據(jù)，可進一步申請法院調查令或檢察院監(jiān)督，以“證據(jù)妨礙規(guī)則”倒逼物業(yè)履行義務。

華商報大風新聞