西安時光文化公園。石青玲/攝

老廠區(qū)華麗轉(zhuǎn)身背后，是制度的探索與模式的創(chuàng)新。

石青玲 中房報記者 苗野 西安報道

“公園改好后，生活的環(huán)境更好了?！崩畎⒁谈吲d地說，我們有個老鄉(xiāng)群，每周都會約上一天，在公園一起聚餐、唱歌、游玩，熱鬧得很。

75歲的李阿姨是遼寧人，20 年前，兒子在西安落戶安家，她便從東北來到西安這座城市定居。目前，她和兒子一家生活在西安的時光文化公園周邊，這里發(fā)生的改變給她及周邊居民帶來了更多的幸福感。

西安時光文化公園的前身是西安國營第一鐘表機械廠，也是全國唯一的鐘表機床專業(yè)生產(chǎn)廠。對于鐘表廠老職工來說，這里承載著他們奮斗的記憶；對于西安雁塔區(qū)居民而言，這里曾是雜草叢生的工業(yè)遺址。如今，這個老廠房經(jīng)由陜西文投天資文化科技有限公司（以下簡稱“陜文投天資”）建設(shè)改造后，變身為公園，正以一種全新的方式串聯(lián)起過去與未來。

午后暖陽溫柔地灑落，公園里暖意融融，孩子們在嬉戲，老人們在跳舞……一派生機盎然、祥和的景象。

老廠房 “變形記”

“這里以前是破舊的工廠廢址，雜草叢生、荒無人煙，與周邊的環(huán)境格格不入?！弊≡谖靼矔r光花園附近的王女士表示。

這片廢棄廠區(qū)的轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2021年。當年，西安市成功入選國家城市更新試點城市，這一政策東風為這座閑置多年的國營鐘表機械廠帶來了重生機遇。城市更新政策明確鼓勵對老舊工業(yè)廠房進行改造再利用，通過盤活存量資源提升城市功能，改善人居環(huán)境，傳承工業(yè)歷史文化。

正是在這樣的政策指引下，陜文投聯(lián)合天資實業(yè)及其他投資者，共同組建陜文投天資公司，正式接手該改造項目。

“接手項目時，廠區(qū)已關(guān)停多年，當時主要被一些倉儲物流企業(yè)占用，廠房內(nèi)堆滿各類貨物，周邊還有大量貨運車輛頻繁往來，不僅噪音大，還影響周邊居民的日常生活?！睍r光文化公園負責人嚴翠香表示。

經(jīng)過前期調(diào)研后，他們決定將這里改成一座集文化創(chuàng)意與休閑娛樂于一體的公園，為周邊市民創(chuàng)造更多的娛樂休閑空間。更新過程中，陜文投天資堅持保護與創(chuàng)新并重理念，一方面對原有建筑進行結(jié)構(gòu)加固和功能提升，保留其歷史風貌；另一方面秉持“修舊如舊、活化利用”的原則，賦予老建筑新的生命力。

西安鐘表廠廠區(qū)的老水塔。石青玲/攝

依托老鐘表廠的歷史，這座公園被賦予了“時光”的標簽，設(shè)計團隊巧妙利用了“時區(qū)”概念，劃分出“十二區(qū)”“西五區(qū)”“東九區(qū)”“時間膠囊”四大區(qū)域，并在不同區(qū)域引入了不同業(yè)態(tài)。

廠區(qū)的老水塔不僅依舊發(fā)揮著高壓消防水箱的功能，還通過藝術(shù)化改造成為“時光沙漏”景觀塔，既延續(xù)了工業(yè)記憶，又成為園區(qū)新地標，吸引不少人拍照打卡。

與此同時，這里98%的商業(yè)場景都來自老廠房再造，十余米挑空的鋼結(jié)構(gòu)廠房秒變健身倉；廠區(qū)辦公樓辦成了全季酒店，廠區(qū)醫(yī)院的老咨詢臺如今是酒店的前臺。

一切都透著歷史的印跡，又彰顯著時代的活力。

破局用地瓶頸

時光文化公園。石青玲/攝

老廠區(qū)華麗轉(zhuǎn)身背后，是制度的探索與模式的創(chuàng)新。

項目最先面臨的是用地性質(zhì)與權(quán)屬不匹配的難題。鐘表機械廠原為工業(yè)用地，改造后卻要成為集餐飲、運動、休閑于一體的復合型業(yè)態(tài)。當時，這類用地屬性轉(zhuǎn)換并無明確政策依據(jù)，各類手續(xù)辦理舉步維艱。

“沒有完善的土地手續(xù)，規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)工作就無法推進。我們一直在和政府部門溝通，相關(guān)部門了解后，決定將老鐘表廠作為試點進行相關(guān)制度的探索。”嚴翠香回憶道，多方研究后，最終決定以“五年內(nèi)不變更土地性質(zhì)進行改造”，這一突破為項目解開了關(guān)鍵枷鎖。

臨近開業(yè)時，相關(guān)部門又為項目開通“容缺受理”并聯(lián)審批通道，允許部分手續(xù)后期補齊?！叭绻麤]有這些支持，消防等環(huán)節(jié)無法通過，項目很可能陷入死循環(huán)，根本開不了業(yè)?！?/p>

用地問題剛破局，招商難題又接踵而至?！跋窨系禄@類連鎖品牌，對土地證、房產(chǎn)證要求很嚴，我們只有工業(yè)用地土地證，這類品牌基本不會考慮，因此，我們只能走差異化招商路線。”嚴翠香表示。

時光文化公園果斷將目光投向主理人品牌，“我們需要商戶認同我們對場地的理解，認同對工業(yè)文明的傳承與保留，尊重這段歷史；同時也要具備成熟的運營經(jīng)驗和穩(wěn)定的客群基礎(chǔ)?！?/p>

歷經(jīng)一年多精準招商，園區(qū)目前商戶入駐率已達 93%。

“事實證明，我們的文化定位是對的，商戶和消費者都很認可?！眹来湎惚硎?，“這里和別的地方不一樣，是一種有歷史感、有工業(yè)記憶的別樣體驗場景?！?/p>

打通融資堵點

除了用地性質(zhì)的限制，融資難題更是橫亙在項目面前的一道鴻溝。

“融資有兩個核心條件，要么有可抵押的資產(chǎn)，要么有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但老鐘表廠隸屬一家本土房企，我們只是租賃房，既無資產(chǎn)可押，也無現(xiàn)金流支撐，融資之路一度陷入僵局。”嚴翠香坦言。

時光文化公園總投資需要約2.4億元，這筆巨額資金從何而來？為破解資金困局，陜天投創(chuàng)新采用了商戶合作共建的模式。

“一方面，三大核心商戶與園區(qū)同步啟動建設(shè)，主動分擔了部分資金壓力；除此之外，其余入駐商戶也紛紛伸出援手，各自貢獻力量，形成了共建共享的合力。另一方面，我們與三大主力商戶簽訂長期合作合同，比如10年租期，這10年的租金收益便形成了穩(wěn)定的應(yīng)收賬款，以此為依托，就能向銀行申請抵押貸款，順利盤活資金?！眹来湎阍敿毥榻B道。

在老鐘表廠仍一片荒蕪、基礎(chǔ)設(shè)施近乎空白的階段，要說服商戶提前投入資金、確定入駐意向，其中的艱難可想而知。嚴翠香至今仍清晰記得，園區(qū)引入的第一家商戶是雅樂東方宴會中心。該商戶選址于廠區(qū)原最大的總裝車間，由于婚宴廳對層高要求較高，且原有水電配套無法滿足經(jīng)營需求，需要進行大規(guī)模改造，“這也是園區(qū)內(nèi)改造幅度最大的一個區(qū)域，相當于重新打造了一座適配宴會需求的場地?！?/p>

“前后溝通了10余次，逐一幫企業(yè)解決了停車配套升級、水電管網(wǎng)改造、租期保障等核心顧慮，他們才最終放心投入資金，選擇與園區(qū)并肩成長?！眹来湎慊貞浀?，這家商戶總投資約1億元，是所有入駐商戶中投入最多的。

“項目的發(fā)展從來不是一成不變的，我希望跳出固有的框架，做一些更具趣味性的運營活動，不斷提升園區(qū)的整體氛圍，目前我們只是搭建好了基礎(chǔ)框架，還有很大的提升空間?！?/p>

“我們搭好一個個舞臺，讓商戶和消費者來當主角、唱大戲，讓園區(qū)充滿鮮活的生命力，也讓這座承載著城市記憶的老工業(yè)遺址獲得新生。”嚴翠香表示。