作者：周軍律師.

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全款買房后卻遭遇開發(fā)商破產(chǎn)，是購房者最揪心的維權(quán)困境：一邊是畢生積蓄付清房款，盼著收房辦證；一邊是開發(fā)商進入破產(chǎn)程序，破產(chǎn)管理人動輒主張解除合同、收回房屋。

那么，買房人付全款后開發(fā)商破產(chǎn)，破產(chǎn)管理人是否有權(quán)解合同？

最高院在《北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等訴楊飛物權(quán)確認(rèn)糾紛案》中明確：

管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。買房人支付了案涉房屋的全部款項，破產(chǎn)管理人無解除權(quán)，而應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助買房人辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給買房人。

最高院認(rèn)為，

首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。

其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。

最后，在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

周軍律師提醒，買房人付全款后開發(fā)商破產(chǎn)，破產(chǎn)管理人原則上無權(quán)解除購房合同。全款購房者無需因開發(fā)商破產(chǎn)陷入恐慌，只需攥緊全款付款憑證，依法提出異議、主張優(yōu)先權(quán)，通過法律途徑堅決維權(quán)，就能守住房屋權(quán)益，避免錢房兩空。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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