1，今年小陽春成交量很高，比去年年后的量要大。這是其一

但如果你只看成交量，就很容易被誤導(dǎo)：這么高的成交量，市場回暖，價格上漲。

而實(shí)際情況是：

高成交量主要集中在低總價房源，300萬以下的房源占了一半以上，500萬以下的房源占了絕大多數(shù)，高總價房源非常非常少；

很多房源是降價成交的，而不是漲價被追著買，當(dāng)然自媒體喜歡渲染的是，房價漲了幾十萬，事實(shí)是，市場上有漲價的房源，每年都有，但同時下跌的房源應(yīng)該還是主力。

擺好了事實(shí)，再來看一些基本邏輯就比較清楚了。

高成交量背后是剛需在上車，剛需上車的原因，第一，階段性里，很多房源的價格達(dá)到了買家的心理預(yù)期，所以出手接盤，產(chǎn)生成交（這就是微觀成交的事實(shí)，時刻在發(fā)生，只不過階段性高一點(diǎn)）；

第二，算細(xì)賬，“租房不如買房”，買個200多萬的房子，貸款200萬，月供8000+，起碼是自己的房子，這種心態(tài)下，很多人會加杠桿上車。

第三，年后的市場情緒，大家覺得新的一年有新的希望，這是玄學(xué)。

第四，今年買學(xué)區(qū)房的人抓緊上車，這是每年的固定需求。

第五，綜合了一二三四，才促成了今年的小陽春現(xiàn)象。

2，好像全國都在回暖，至少看熱搜是這樣。但我不關(guān)心全國，一般來說知道了北京就知道了全國，樓市沒那么復(fù)雜。

回歸到最本質(zhì)的東西就是：房價是怎么漲起來的？現(xiàn)在有沒有具備上漲的條件？

第一，房價是靠貨幣漲起來的；第二，現(xiàn)在不具備條件。

那結(jié)論就簡單了，房價上漲是很難的，因為條件不具備。

那這么高的成交量，不代表大家都在買房嗎，既然都在買就說明有需求，價格不漲嗎？

這個更簡單，買房不代表房價會漲。北京每個月一萬多套的二手房成交，而房價上漲只發(fā)生在那幾年。

自然購買力很難把房價買起來。跟貨幣政策相比，自然購買力只能算九牛一毛。

3，北京樓市長期向好，靠的是房價的下跌，越跌市場越健康，越漲風(fēng)險越大。當(dāng)然也靠大家的收入慢慢上漲。這兩者往中間走得越快，市場恢復(fù)得越快。

4，剛需是一類什么群體？剛需屬于初生牛犢不怕虎的階段，他們眼里200萬的房子大概是這樣的：首付只要30萬，就能在北京有一套房子了。對市場有敬畏之心的人，往往是買過房，被市場教育過，他們眼里200萬的房子，都是從300萬跌下來的，手里的首付虧掉了一大半，這套200萬的房子，有可能會跌到150萬。

但總體來說，剛需群體的初生牛犢不怕虎精神，給樓市注入了新的活力，階段性降低了樓市的風(fēng)險，只要每個人多努力賺錢，不管是剛需個人還是樓市整體，都會越來越好！

本周四晚八點(diǎn)：會員活動，線上騰訊會議，復(fù)盤年后成交，看實(shí)際成交數(shù)據(jù)，分析成交量和成交價情況。

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