「西安房哥」是本地購房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話；

房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯(lián)系。

今年定了雙百（幫助100位朋友買到新房，幫助100位朋友賣掉二手）的目標(biāo)后，感謝大家認(rèn)可，房哥問答社小程序天天都在爆單的狀態(tài)。

（小程序咨詢情況）

我的生活軌跡，也從白天碼字，晚上帶娃，變成了白天碼字更新，中午電話回訪，晚上陪粉絲去看房砍價(jià)。

房哥問答社小程序，迎來價(jià)格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，交個(gè)朋友，只為解決更多人買房，換房問題。一元提問，買房答疑！

我統(tǒng)計(jì)過，100個(gè)人里，賣房的和買房的需求對(duì)半，總結(jié)各類賣房理由，挺有意思，今日匯總，聊聊感受。

賣房就賣房，別找理由，就談需求，別找借口，就說價(jià)格，什么出國，孩子考上清北，去外地工作，亂七八糟的。

你是買家，你會(huì)信嗎，陜西一年考上清北的才幾個(gè)，咱老陜能走出西安的又有幾個(gè)。

至于出國移民，你自己信嗎，自己都不信的，別人是傻??！

真實(shí)理由

好在房哥平臺(tái)的讀者質(zhì)量都挺好，看了，學(xué)了，聽了這么多年，大家也都聽勸。

賣房就像開店，價(jià)格合理，味道優(yōu)秀是根本，而非創(chuàng)始人講故事，學(xué)開發(fā)商情緒營銷的那套，在賣二手房時(shí)并不靈通。

就我真實(shí)接觸到的房東們，大家真實(shí)的賣房理由無非這些：

壹

小換大，舊換新，遠(yuǎn)換近，三換四

能在今年賣房的，多半都是置換的，比如孩子出生，原來兩室不夠住，換三室，換四室的，或者孩子馬上小學(xué)了，對(duì)應(yīng)的學(xué)校一般，想往高新，曲江，經(jīng)開，港務(wù)的熱門學(xué)校夠一夠。

還有現(xiàn)在住著家屬院、采光不好，人車不分流，隔音不好，小區(qū)無綠化，聽過現(xiàn)在房價(jià)降了，出來看房的。

總價(jià)150萬預(yù)算內(nèi)，我建議丈八北路，錦業(yè)路，曲江二期，鳳城五路，十路沿線的二手，200萬以上，首選新房。

更有父母年紀(jì)大，方便照顧，工作地從城北到高新，不想長距離通勤等等，這些都是普通人換房的真實(shí)場(chǎng)景。

包括還有三代住宅公攤大，想嘗鮮四代住宅，看完新房很上頭的，今年接觸的鳳城五路沿線賣二手萬科，恒大，華遠(yuǎn)，陪同去看招商，保億，龍翔的，也有不少。

對(duì)普通人而言，小換大，舊換新，遠(yuǎn)換近，需要賣掉舊房，老房，置換新房，這種需求一直在，過去幾年，因房價(jià)未企穩(wěn)不敢行動(dòng)，今年陸續(xù)心態(tài)轉(zhuǎn)變了。

貳

空置了，出差了，缺錢了，泄氣了

自住之外，剩下的就是完全不住，糾結(jié)賣不賣的，賣要賠錢，不賣又面臨閑置，2018-2021年這五年，跟風(fēng)買房，如今收房傻眼的，又何止幾百幾千，現(xiàn)在面臨共同的賣房難題。

出國，移民，不在本地生活的有嗎，就我十多年和大家打交道的經(jīng)歷總結(jié)，有，但是不多，咱老陜的性格，真正能走出去發(fā)展的很少，保守又戀家，外面發(fā)展再好，最后還是要回西安買房。

單位生意有窟窿，開店賠本失利的也有，典型的一個(gè)大哥，加盟連鎖火鍋店，口罩后要還貸款，來咨詢賣房，最后聽說靈活經(jīng)營改自助火鍋，又活了過來，真正有決心賣房創(chuàng)業(yè)的，少，很少。

最多最多的，都是跟風(fēng)買房，如今空置，糾結(jié)賣不賣的，比如萬科翡翠國際的超高層，海德堡的大面積，保利天悅，曲江大城，全運(yùn)村的學(xué)區(qū)房，山水美樹的洋房，可謂哪個(gè)熱門搖哪個(gè)。

因?yàn)榉績r(jià)漲跟風(fēng)買，因?yàn)閮r(jià)格降跟風(fēng)賣，當(dāng)你問對(duì)方，房子賣了以后還買房嗎，也沒想到做什么，怕亂花，怕借錢，怕折騰，怕炒股，既因買房吃過虧，又怕賣了亂折騰。

前者，確實(shí)是自住置換的，我會(huì)整理小區(qū)成交價(jià)，意向新房資料包發(fā)給對(duì)方，進(jìn)一步高質(zhì)量溝通，后者，可能房東自己都沒想明白，聽說房哥咨詢費(fèi)降了，來求個(gè)安心。

轉(zhuǎn)過頭，房子掛中介，在家等客戶，對(duì)方問為啥賣房，別問，問就是出國，不急用錢，隨緣成交，你無法叫醒一個(gè)裝睡的人。

到底手里的房子該賣還是該留，我去年7月專門寫過長文，對(duì)號(hào)入座即可，賣房沒有統(tǒng)一模版，最最核心的就是要聽勸。

賣房思路

站在2026年三月，由于新房土地，住宅供應(yīng)縮量，對(duì)于當(dāng)下的二手房反而是一個(gè)利好。

對(duì)于買家而言，150萬以下首選二手，200萬預(yù)算以上首選新房的觀念已經(jīng)形成，這種現(xiàn)狀下，房東賣房，需要更多功課。

壹

正視需求，準(zhǔn)確估價(jià)

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，估價(jià)至關(guān)重要，目前貝殼西安一家獨(dú)大，看房源掛牌價(jià)主要在貝殼上，掛牌價(jià)和成交價(jià)的差距，我給大家舉幾個(gè)例子；

以高新三期中海學(xué)仕里為例，31小，11初學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房的成交熱門小區(qū)，目前貝殼掛牌92套，建面約113㎡毛坯三室，掛牌單價(jià)24000+左右，總價(jià)275萬左右。

（掛牌價(jià)參考）

實(shí)際成交上，一月份同戶型成交四套，單價(jià)23000+左右，總價(jià)262萬左右，相比掛牌價(jià)，砍價(jià)的幅度很有限，看得出買家賣家都挺誠心，交易就很快。

（成交價(jià)參考）

另一個(gè)例子，同期的全運(yùn)村丹桂苑，掛牌57套，掛牌單價(jià)15854-19349元/㎡不等，總價(jià)228-278萬之間，都是建面約143㎡戶型，差別在于距離地鐵高架遠(yuǎn)近。

實(shí)際成交上，同一戶型，單價(jià)15273-17937元/㎡不等，掛牌價(jià)與成交價(jià)相差不大，成交也很快。

當(dāng)下的二手房，已經(jīng)少有信息差，房東如果真賣，不會(huì)夸張報(bào)價(jià)，買家真買，也不會(huì)大刀來砍，大家都會(huì)參考一個(gè)月，三個(gè)月，最多半年的成交價(jià)，并沒有太多價(jià)格套路。

貳

中介互動(dòng)，有效溝通

2020年，一部名為《安家》的電視劇熱播，展現(xiàn)房產(chǎn)中介的生活日常，羅晉飾演的徐姑姑和孫儷飾演的房似錦，以房東為中心，服務(wù)至上的印象，代表了理想中中介行業(yè)的天花板。

但現(xiàn)實(shí)中，魚龍混雜，幾萬中介經(jīng)紀(jì)人里，也分菜鳥和銷冠，不是你家樓下小王嘴甜勤快，就能幫你把房子賣掉。

你對(duì)接的中介是從業(yè)幾年的，是會(huì)賣新房， 還是也會(huì)賣二手，是市場(chǎng)好的時(shí)候入行的，還是市場(chǎng)差的時(shí)候入行的， 是店里負(fù)責(zé)開單的，還是負(fù)責(zé)陪跑的，都需要詳細(xì)調(diào)研，找對(duì)人很重要。

其次，如今是買房市場(chǎng)，賣房的遠(yuǎn)比買房的人多，中介都是最快成交原則，但大部分人的二手房，非熱門小區(qū)，價(jià)格也不是最低，中介掙傭金的動(dòng)力很小。

上海人聰明，會(huì)籠絡(luò)人情，學(xué)會(huì)傭金激勵(lì)，即正常中介費(fèi)外，比如拿出一萬現(xiàn)金，但設(shè)定時(shí)間，一周賣掉給一萬，半個(gè)月賣掉給伍千，一個(gè)月賣掉給三千。

賣房是人和人的交易，如今這市場(chǎng)，中介免費(fèi)把房源掛了，然后在家等電話，帶看個(gè)房子，鑰匙都沒有，房子里還有租戶，是沒人愿意幫你賣房的，倒不是說天天泡在門店，而是見面要有效溝通。

叁

重視買家，充分尊重

對(duì)買家而言，能看二手房的十里挑一，新房花里胡哨，二手主打務(wù)實(shí)性價(jià)比，這點(diǎn)買家清楚，賣家更要清楚，一般中介帶來的第一個(gè)客戶，如果價(jià)格沒談攏，完后客戶會(huì)更少，且價(jià)格更低，一定重視首個(gè)客戶。

這種重視體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如房間衛(wèi)生好好打掃，找個(gè)家政，保潔，做一次全屋清理，柜子背后的蜘蛛網(wǎng)，馬桶上的尿漬，小孩涂花的墻面處理一下，花不了多少錢，保持良好賣相。

這戶找我的業(yè)主，就很有經(jīng)驗(yàn)，把房間的情況描述的很清楚，我也樂意幫他多推薦：

推薦房源：

房間如果視野好，選中午來帶看，房間如果采光弱，家里等換一下，盡量不要6000k以上的白光燈，慘白慘白的，將原本顯舊的裝修，照的更舊，4000k溫馨暖白光，正合適。

房間大，掛畫，綠植軟裝該裝飾就裝飾，房間小，占地的舊物，舊衣，舊家具，該搬走就搬走，房間有租客，提前溝通好，或決定賣就不要出租，保證看房順利，顏值社會(huì)，賣相和第一印象都很重要。

至于總價(jià)，差幾萬幾千的不要糾結(jié)，買新房還有額外優(yōu)惠，二手房讓一點(diǎn)，促成成交最重要。

賣房是一戶一個(gè)情況，一個(gè)客戶一個(gè)情況，表面看比拼戶型，價(jià)格，地段，學(xué)區(qū)，本質(zhì)上是買家賣家雙方認(rèn)知的博弈，這里面門道很多，既是從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，更是人情世故。

人情世故

都說開店是買的沒有賣的精，但真碰到身邊有人賣房，一問三不知，一心靠中介，一掛掛一年，理由是出國，就讓人又氣又笑，最后抱怨大環(huán)境不好。

大環(huán)境再不好，但還是有人吃肉，有人喝湯，有人跟風(fēng)，都是手握幾百萬資產(chǎn)的房東，花點(diǎn)時(shí)間研究下如何買房，剩下的，少賠的，不比辛苦打工來的容易。

我要完成幫助100位朋友賣掉二手，首先大家要學(xué)會(huì)的是評(píng)估價(jià)格，實(shí)際，需求，即要不要賣，可不可以不賣，什么時(shí)候賣，賣多錢合適，這些是基礎(chǔ)功，也是我的能力之一。

至于賣掉以后如何置換，新房如何優(yōu)中選優(yōu)，什么價(jià)格，什么時(shí)機(jī)合適，則是另一個(gè)話題了，大家可以在房哥問答社小程序，一元向我提問！一元提問，買房答疑！

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：晴明

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