一家房企的沉默與爆發(fā)，往往是行業(yè)周期的最好注腳。

2026年上海首場土拍，在多數(shù)房企仍以謹(jǐn)慎補(bǔ)倉為主的背景下，上實(shí)城開卻投下關(guān)鍵一票——

以26.75億元底價(jià)摘得徐匯區(qū)長橋地塊，一舉吸引了市場的目光。

這家擁有30年歷史的上海本土國資房企，前不久剛剛發(fā)布盈利預(yù)警，卻在沉寂多年之后重新現(xiàn)身土地市場。

這樣的動(dòng)作顯然不同尋常，也讓人不禁思考：這一次出手，究竟釋放出怎樣的信號(hào)？

如今，不少房企都在收縮戰(zhàn)線、控制風(fēng)險(xiǎn)，上實(shí)城開卻選擇在上海落下一枚關(guān)鍵棋子。

對它而言，這既像一次久違的發(fā)聲，也是一輪新周期到來前的提前卡位。

01

蟄伏與進(jìn)擊

上實(shí)城開的這次拿地，表面上看波瀾不驚，底價(jià)成交，沒有競價(jià)對手，一切按部就班。

可如果將時(shí)間軸拉長，就顯得有些不同尋常。

2020年至2022年期間，上實(shí)城開保持著一定的投資節(jié)奏，陸續(xù)摘得上海桂林路航天項(xiàng)目、上海新虹街道商業(yè)用地，以及青浦區(qū)和臨港的住宅用地。

但2023年至今，它幾乎在上海土地市場銷聲匿跡，很少再有公開市場拿地的聲音。

直到今年2月，一家名為“上海凌云城開置業(yè)有限公司”的新公司悄然成立，其背后正是上實(shí)城開的身影。

凌云城開成立之后，立馬啟動(dòng)了對徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊的前期研策服務(wù)招標(biāo)。

這一系列動(dòng)作，猶如一出大戲的幕后彩排，而3月13日的土拍，則是正式登臺(tái)的那一刻。

S031102單元S04-16地塊位于徐匯區(qū)長橋街道，地處中外環(huán)間，毗鄰地鐵15號(hào)線羅秀路站及規(guī)劃中的26號(hào)線，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

地塊出讓面積約2.75萬㎡，容積率2.0，起始總價(jià)26.75億元，起始樓面價(jià)約4.85萬元/㎡。

值得注意的是，該地塊前身為原大華醫(yī)院用地，帶有城市更新屬性。也因此，此次出讓的地塊并非純住宅項(xiàng)目，而是包含25%商業(yè)的混合用地。

在當(dāng)下土地市場，純住宅用地往往更受追捧，而含商業(yè)比例的地塊，對開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營能力要求更高 。

上實(shí)城開敢于接手這樣的地塊，在業(yè)內(nèi)人士看來，更像是一次“托底”之舉。

不過，也能看出它對未來市場的信心。這種信心，在當(dāng)下環(huán)境中顯得尤為珍貴。

02

虧損與陣痛

就在土拍前三天，上實(shí)城開發(fā)布了一則盈利警告，預(yù)計(jì)2025年度股東應(yīng)占虧損高達(dá)9億至10億港元，較2024年3.312億港元的虧損規(guī)模顯著擴(kuò)大 。

公告給出的解釋直白而坦誠：總收入同比減少約65%至75%，毛利同比減少約60%至70%，主要原因是“多個(gè)項(xiàng)目錄得的銷售額下降”及“年內(nèi)交付商品房項(xiàng)目的銷售額大幅減少”。

透過這些冰冷的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們必須承認(rèn)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：在房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，昔日的“國資背景”不再是萬能避風(fēng)港。

即便是含著金鑰匙出身的房企，也難以獨(dú)善其身。

回看上實(shí)城開近兩年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)它的業(yè)績似乎陷入了一個(gè)難以擺脫的下行螺旋。

2025年的年中報(bào)早已顯露端倪，去年上半年?duì)I業(yè)收入為18.27億港元，較2024年同期下跌38.7%。業(yè)績下降的主要原因，是多個(gè)項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)不及去年同期。

更值得關(guān)注的，是盈利能力的持續(xù)侵蝕。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為14.8%，較2024年同期下跌了6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，項(xiàng)目銷售單價(jià)也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

單價(jià)變化的背后，既是去化壓力下的“以價(jià)換量”，也是市場調(diào)整期的共同陣痛。

目前，上實(shí)城開重點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在上海、西安、武漢等城市，包括上海上實(shí)望海、天津上實(shí)仰山、西安上實(shí)啟元等。

整體來看，在售項(xiàng)目數(shù)量并不算多，開發(fā)拿地也相對謹(jǐn)慎。

在市場觀望情緒濃厚的情況下，如何重新找到增長節(jié)奏，是擺在上實(shí)城開面前最迫切的課題。

03

換帥與而立

2026年，對上實(shí)城開而言還有另一層特殊意義——公司成立30周年。

也正是在這一背景下，公司管理層迎來一次重要調(diào)整。

去年8月，掌舵多年的唐鈞辭任，李忠輝正式接棒，出任總裁兼執(zhí)行董事。

李忠輝，圖源網(wǎng)絡(luò)

今年55歲的李忠輝，擁有同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)與測量學(xué)專業(yè)學(xué)士學(xué)位及中歐國際工商管理學(xué)院工商管理碩士學(xué)位。

更重要的是，他在地產(chǎn)行業(yè)深耕超過30年，堪稱上海城市建設(shè)體系中的“老兵”。

在過往履歷中，李忠輝長期活躍于徐匯城市建設(shè)體系，早年先后擔(dān)任上海市徐匯區(qū)房產(chǎn)管理局辦公室副主任、徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心主任。

隨后，他又進(jìn)入城市開發(fā)平臺(tái)，出任上海徐匯濱江開發(fā)建設(shè)投資有限公司董事及總經(jīng)理、上海西岸開發(fā) （集團(tuán)） 有限公司董事長及總經(jīng)理等關(guān)鍵崗位。

他既熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的市場邏輯，也深度參與過城市更新與區(qū)域開發(fā)，對上海核心區(qū)域的城市發(fā)展脈絡(luò)有著相當(dāng)深刻的理解。

值得注意的是，李忠輝并非“空降兵”。

早在2020年5月，他就擔(dān)任上實(shí)城開附屬公司上海城開的黨委書記、副董事長，對公司的業(yè)務(wù)并不陌生。

新總裁履新不久，上實(shí)城開便在今年上海首場土拍中拿下徐匯長橋地塊。

這一動(dòng)作或許并非簡單的巧合，更像是一種戰(zhàn)略信號(hào)的釋放：在30周年的節(jié)點(diǎn)上，上實(shí)城開準(zhǔn)備重新出發(fā)。

其實(shí)在過去一年，上實(shí)城開也在通過一系列資產(chǎn)調(diào)整，對自身布局進(jìn)行重新梳理。

比如出售上海上實(shí)醫(yī)療美容院有限公司49%股份，獲得收益約843萬元。

與此同時(shí)，上實(shí)城開還在嘗試探索更多社區(qū)與城市服務(wù)層面的創(chuàng)新，旗下阡集·創(chuàng)社區(qū)“一間教室”啟幕。

這種“有進(jìn)有退”的策略，體現(xiàn)出國資房企在新形勢下的務(wù)實(shí)態(tài)度，一邊控制風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，一邊尋找新的發(fā)展空間。

對于上實(shí)城開而言，過去的高歌猛進(jìn)已成往事，未來的穩(wěn)健發(fā)展才是關(guān)鍵。上海徐匯地塊的獲取，或許正是這種理性投資的最新注腳。

在“滬七條”政策穩(wěn)定市場預(yù)期的背景下，上實(shí)城開用行動(dòng)表明：本土國資房企依然看好上海，依然愿意為這座城市的未來發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

這家上海本土房企能否借30周年之勢重新出發(fā)，市場拭目以待。

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