不唱衰、不吹漲，只拿國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月70城數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，一針見(jiàn)血戳破市場(chǎng)真相。

3月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)一出，很多人就唱“樓市回暖”，我們通過(guò)全國(guó)大行情和西安樓市現(xiàn)狀，看清當(dāng)前樓市真相。

Part-1

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

全國(guó)樓市：降幅收窄是假象，筑底未穩(wěn)才是真。

根據(jù)2月份70余城數(shù)據(jù)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)環(huán)比降幅收窄，但同比仍在探底。雖然結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇有，但全面回暖遠(yuǎn)未到。

所表現(xiàn)出的“收窄”不是止跌，只是跌得慢了點(diǎn)。

70余城新房表現(xiàn)：一線止跌，二三線仍探底。

2月一線新房環(huán)比由降轉(zhuǎn)平（北京、上海各漲0.2%，深圳跌0.3%）；二三線環(huán)比分別降0.2%、0.3%，降幅僅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，屬于“硬撐”。同比更扎心，一線降2.2%，二三線分別降3.1%、4.0%，降幅仍在擴(kuò)大。

70余城二手房表現(xiàn)：比新房更尷尬。

一線環(huán)比降0.1%（降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)），但廣州、深圳仍大跌；二三線環(huán)比分別降0.4%、0.5%，三線同比降幅還擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)降價(jià)“收窄”，全靠北京、上海改善需求托底，和多數(shù)二三線無(wú)關(guān)。

而多數(shù)城市供大于求、庫(kù)存壓頂，房東降價(jià)都難成交才是真實(shí)現(xiàn)狀，所謂“回暖”只是局部熱鬧。

因此，隨著政策托底效應(yīng)遞減，剛需觀望、改善挑剔，全國(guó)樓市真正筑底至少還需半年到一年，短期內(nèi)很難真正復(fù)蘇回暖。

Part-2

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

西安樓市：雙降收窄，分化已經(jīng)殺瘋了。

西安作為新一線城市代表，雖走勢(shì)同步全國(guó)，但樓市發(fā)展一直以來(lái)以穩(wěn)著稱(chēng)，也有一定特殊性。

根據(jù)70余城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，西安新房跌幅收窄更明顯，二手房更穩(wěn)但成交拉胯，核心區(qū)與遠(yuǎn)郊差距離譜。

西安新房表現(xiàn)：18連跌但跌速放緩。

2月環(huán)比降0.3%（較1月-0.7%大幅收窄），同比降5.5%（收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)），看似好轉(zhuǎn)實(shí)則有貓膩。

分面積段：90㎡以下環(huán)比持平（抗跌最強(qiáng)），90-144㎡降0.3%，144㎡以上降0.4%（大戶(hù)型壓力大）。成交端：供應(yīng)環(huán)比漲11%，成交卻降23%，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，但剛需觀望拉滿(mǎn)。

所表現(xiàn)出的新房跌幅收窄，是高新、曲江高地價(jià)撐著（曲江新盤(pán)樓面價(jià)1萬(wàn)7，難大幅降價(jià)），遠(yuǎn)郊庫(kù)存壓頂，僅小幅讓利拉低整體降幅。

而現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)前西安新房市場(chǎng)，四代宅+學(xué)區(qū)房吃香，老三代宅無(wú)人問(wèn)津。

西安二手房表現(xiàn)：跌幅溫和但成交慘淡。

2月西安二手房環(huán)比降0.1%、同比降9.1%（降幅均收窄），但網(wǎng)簽僅4859套，環(huán)比跌43.8%，流動(dòng)性極差。

分化更極端：高新、曲江帶學(xué)區(qū)次新房，議價(jià)空間不足5%；遠(yuǎn)郊老破小、無(wú)配套房源，議價(jià)空間10%-15%，部分次新房跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，以?xún)r(jià)換量還在持續(xù)加劇。

當(dāng)前西安二手房掛牌量長(zhǎng)期超17萬(wàn)套，嚴(yán)重的供大于求。

對(duì)于現(xiàn)行的改善需求轉(zhuǎn)向新房，二手房成交份額被嚴(yán)重?cái)D壓，價(jià)格難漲，只能以?xún)r(jià)換量。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)2月份70余城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看出當(dāng)下樓市發(fā)展并非進(jìn)入到真正回暖階段，實(shí)際還在下行趨勢(shì)中尋求筑底階段。

西安作為新房與二手房分化、三代宅與四代宅分化、剛需與改善分化常態(tài)市場(chǎng)趨勢(shì)下，高新、曲江優(yōu)質(zhì)房源抗跌，遠(yuǎn)郊、老破小仍會(huì)陰跌，入手謹(jǐn)慎。

尤其對(duì)于剛需而言，更要優(yōu)先選擇核心區(qū)小戶(hù)型/學(xué)區(qū)次新房，別貪遠(yuǎn)郊低價(jià)；改善看產(chǎn)品力（四代宅、優(yōu)質(zhì)物業(yè)）。

在如今房子回歸居住屬性行情下，樓市已告別普漲，閉眼買(mǎi)房賺錢(qián)時(shí)代一去不復(fù)返。買(mǎi)房賣(mài)房，看數(shù)據(jù)、地段、產(chǎn)品才是王道。