大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

去年開始，大灣區(qū)重新進(jìn)入主流視野，廣深兩大市場的超級豪宅，確實為市場加了一把火，這片熱土很久沒有這么熱鬧了。

廣州市場一直都是自己的脾氣，客戶與開發(fā)商都相對于務(wù)實甚至保守，前幾年鮮有在產(chǎn)品創(chuàng)新方面有突出重圍的作品，整體市場情緒偏向下行。

隨著幾大超級豪宅的熱賣，加上本土國企的強勢突圍，大家也意識到產(chǎn)品突圍才是發(fā)展硬核，“拿好地塊建好房子”也成為2026年廣州市場主旋律，全行業(yè)開始卷產(chǎn)品了。

深圳市場，則早已步入存量格局，“央企做豪宅，民企做舊改”，呈現(xiàn)兩大核心陣營，相反本土國企發(fā)展緩慢，與廣州國企的強勢突圍形成對比。

民企一直都是深圳的主力軍，是唯一可以與央企軍團(tuán)抗衡的種子選手，可惜的是，在2026年開年，深圳幾大民企巨頭，似乎也有點頂不住了。

卓越置業(yè)：組織調(diào)整 高管出走

卓越置業(yè)，如果是在深圳長期居住的朋友，腦海里肯定會有印象，這是一家早期專注CBD綜合開發(fā)的老牌房企，整個福田中心區(qū)，幾乎都有卓越的影子。

友情提示，如果是哪位老鐵打車來福田市中心，千萬要搞清楚具體地標(biāo)名稱。因為這里有卓越世紀(jì)中心，卓悅中心，卓越大廈，卓悅匯，卓越時代廣場。。。。

因此，卓越置業(yè)早期都被稱為“寫字樓大王”，基于這種戰(zhàn)略，卓越至今仍是少數(shù)還活躍在江湖的深圳民企：資產(chǎn)厚實，開發(fā)與持有雙輪驅(qū)動。

作為深圳最早走出深圳的民企之一，2017-2018年，全國化布局加速，前后進(jìn)入嘉興、南京、蘇州、無錫、南通、天津、成都、溫州、佛山等諸多城市。

2020年，物業(yè)板塊卓越商企服務(wù)在港股上市，市值破百億，位列2020物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第14名。

其實整體來看，卓越置業(yè)發(fā)展基底非常扎實，核心資產(chǎn)價值優(yōu)質(zhì)，完全可以抵抗行業(yè)周期，加上作為舊改大戶，卓越城市更新集團(tuán)也具備相當(dāng)大規(guī)模。

2025年開始，卓越置業(yè)開啟了大收縮戰(zhàn)略，戰(zhàn)線回歸深圳，把早期深圳地區(qū)幾個片區(qū)又再次合并，成立深圳置業(yè)公司。

也就意味著，卓越置業(yè)已變成了一家深耕本土的房企，包括早期布局大灣區(qū)的廣佛+惠州等市場，幾乎完全進(jìn)入收尾階段。

這種大戰(zhàn)略調(diào)整過后，早期引入的高管團(tuán)隊勢必會有所動靜，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉，早期從深圳鴻榮源集團(tuán)引入的營銷老大魏俊峰，目前已經(jīng)確認(rèn)離職。

其次，原卓越置業(yè)助理總裁兼容廣佛城市總李志全也于近期加盟深圳龍光地產(chǎn)集團(tuán)，擔(dān)任惠深區(qū)域董事長。

如今最新的卓越集團(tuán)營銷老大是前昆明城市總逄臻，作為卓越置業(yè)集團(tuán)的超級老兵，回歸深圳也是一個不錯的機(jī)遇。

這一輪行業(yè)洗盤，卓越置業(yè)很顯然屬于險勝，如今回歸深圳，對于卓越來說，也是一個全新開始。

星河地產(chǎn)：對賭失敗，高管出走

星河地產(chǎn)，其實地產(chǎn)一品塘近期獨家報道的比較多，在小編內(nèi)心還是對創(chuàng)始人黃老板非常尊敬的，作為深圳初代民營房企，有著鮮明的特征。

與卓越置業(yè)戰(zhàn)略方向基本類似，星河地產(chǎn)也是走的商業(yè)+住宅雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，但是星河地產(chǎn)重點抓商業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主，早期依靠產(chǎn)業(yè)紅利在廣深兩地?fù)碛胁簧偻恋貎洹?/p>

創(chuàng)始人黃老板作為包工頭出身，為人低調(diào)，對跟自己一起干的兄弟們都非常不錯，星河地產(chǎn)經(jīng)營一直穩(wěn)健，算是早期比較優(yōu)質(zhì)民營房企之一。

在其他大灣區(qū)房企都在玩高周轉(zhuǎn)全國化兇猛擴(kuò)張之際，星河地產(chǎn)仍然堅持深耕大灣區(qū)，堅持在深圳，惠州，廣州南沙強勢布局，屬于小而美的典型代表。

隨著市場下滑，星河地產(chǎn)的管理問題開始浮現(xiàn)，第一個最大的問題就是老員工偏多，并且年紀(jì)偏大，管理認(rèn)知還是處于市場上揚時期，創(chuàng)新力突破力較弱。

要知道，土地紅利消失，房企想要真正活下去，很明顯必須要提升整體經(jīng)營實力與產(chǎn)品力，這也是星河地產(chǎn)在地產(chǎn)下半場嚴(yán)重缺失的。

特別是在二代上位掌權(quán)之后，也就面臨老人與新老大的風(fēng)格對沖問題，因此從2023年開始，星河開啟了規(guī)模化的高管變更。

最大的一次挑戰(zhàn)是在2025年，面對星河地產(chǎn)持續(xù)下滑的業(yè)績，新的星河地產(chǎn)話事人黃德安與地產(chǎn)板塊簽署了一份對賭協(xié)議，如果完成率達(dá)不到85%，那么星河地產(chǎn)全員開啟降薪。

不過，最后的結(jié)果大家也應(yīng)該知道了，最高高達(dá)35%以上的降薪標(biāo)準(zhǔn)，也讓很多核心高管比較難受，第一輪就是集團(tuán)營銷總背鍋而去。

前星河地產(chǎn)集團(tuán)營銷總經(jīng)理姚楊率先在節(jié)后離職，星河地產(chǎn)緊急調(diào)任原東部區(qū)域總裁空降鄧震宇深圳，并擔(dān)任集團(tuán)營銷總經(jīng)理崗位，穩(wěn)住大局。

第二輪，就在近期，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉，前星河地產(chǎn)集團(tuán)分管設(shè)計總助張儼已經(jīng)離職，近期已加盟深圳鴻榮源集團(tuán)擔(dān)任設(shè)計負(fù)責(zé)人。

張儼，80后，深圳大學(xué)本科畢業(yè)，天津大學(xué)碩士畢業(yè)，屬于妥妥的深耕深圳型選手，碩士畢業(yè)之后一直在設(shè)計公司華匯設(shè)計院從事建設(shè)設(shè)計工作。

張儼早期在星河地產(chǎn)總部工作，后期調(diào)任深惠區(qū)域擔(dān)任設(shè)計總多年，2025年回歸地產(chǎn)集團(tuán)總部，在星河地產(chǎn)任職超過10年。

這種主打方案型選手在早期比較吃香，屬于專業(yè)扎實選手，不過隨著星河地產(chǎn)幾乎都是存量項目為主，可發(fā)揮空間不大。

值得關(guān)注的是，如今加盟的新雇主--深圳鴻榮源集團(tuán)，也是深圳舊改大戶，屬于妥妥的深圳民企新巨頭，在深圳龍華，寶安土地儲備相當(dāng)厚實。

更勁爆的是，深圳鴻榮源集團(tuán)分管產(chǎn)品副總裁袁毅也于近期離職。只能說，深圳圈子實在是太小了，所有高管都是可以無縫對接的。

深圳民企還能起飛？

曾經(jīng)的深圳民企軍團(tuán)，是深圳市場的絕對核心力量，不管是已經(jīng)暴雷的佳兆業(yè)，龍光，花樣年，都曾經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)留下印記。

如今深圳本土具備民營基因的房企里面，萬科仍在苦苦掙扎，金地在緩緩修復(fù)，還能在排行榜前列看到名字的，確實也就只有鴻榮源了。

煎熬了近五年，深圳這一批穩(wěn)健民企仍然還在抵抗周期，不過對于很多高管來說，確實到了離開的時候了。

今天就聊到這里，有深圳房企與市場環(huán)境有分享的朋友，也可以留言討論。