作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

市場(chǎng)明牌，對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，既是送分題，也是攔路虎。

若拿了貴地，則有可能騎虎難下。

新房試金石

進(jìn)入三月，深圳的新房開(kāi)始加速。

各區(qū)都陸續(xù)有典型的項(xiàng)目獲批預(yù)售。

最近位于龍華紅山的聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居也在沖刺階段。

據(jù)市場(chǎng)消息，預(yù)計(jì)3月下旬開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間，并在3月底取證入市。

這個(gè)項(xiàng)目是去年聯(lián)發(fā)競(jìng)價(jià)65輪以12.12億元斬獲，溢價(jià)46.6%。

占地面積約1萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積約4.3萬(wàn)㎡，計(jì)容建面約3.4萬(wàn)㎡，容積率3.09，綠化率32.49%，包含約2.7萬(wàn)㎡住宅、約500㎡裙房商業(yè)、約100㎡物業(yè)用房。

規(guī)劃設(shè)計(jì)為屋面空中式園林，由3座主體樓+配套裙房組成。

其中1棟1-2單元25層約80米高，2梯6戶(hù)；1棟3單元16層約53米高，住宅總共有332戶(hù)，配360個(gè)車(chē)位。

由于項(xiàng)目容積率僅約3.09，又是板塊內(nèi)容積率低的新房，加上按照深圳建筑新規(guī)建設(shè)，被定義為紅山及周邊板塊首個(gè)新規(guī)2.0項(xiàng)目。

所以，這個(gè)項(xiàng)目也將會(huì)是龍華區(qū)域，熱門(mén)片區(qū)紅山區(qū)域的典型項(xiàng)目，也是繼2025年4月入市紅山華府后入市的項(xiàng)目。

紅山華府項(xiàng)目整體并不大，占地面積僅約0.5萬(wàn)平方米，建筑面積約3.59萬(wàn)平方米，容積率高達(dá)5.17，僅有一棟可售普通商品房，另一棟為回遷房，回遷房數(shù)量占比接近一半，車(chē)位比不足1:1，曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“蚊型”盤(pán)。

184套62~78平精裝住宅，備案均價(jià)約80500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約489萬(wàn)～652萬(wàn)，仍然實(shí)現(xiàn)了小時(shí)內(nèi)日光，成為當(dāng)年深圳第二個(gè)日光項(xiàng)目。

市場(chǎng)更是將項(xiàng)目定義為“紅山片區(qū)最后一塊住宅用地，過(guò)了這村就沒(méi)這店”。

但明顯如今的聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居即將入市，打破了市場(chǎng)這條共識(shí)。

而這兩個(gè)項(xiàng)目，同樣位于紅山板塊，同樣的產(chǎn)品定位。

聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居與紅山華府形成截然不同的產(chǎn)品分界線(xiàn)，體量更大，容積率更低，戶(hù)型設(shè)計(jì)更新，布局和配套更好，純商品房定位，宣稱(chēng)是“深圳新規(guī)先鋒之作”“懂新青年生活的好房子”。

所以，即使項(xiàng)目體量小，市場(chǎng)會(huì)把聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居作為龍華“好房子”新舊項(xiàng)目交替的標(biāo)志，自然而然將項(xiàng)目的銷(xiāo)售及市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)作為市場(chǎng)的試金石。

定價(jià)關(guān)鍵

但市場(chǎng)明牌，即使市場(chǎng)期望值拉得比較高，項(xiàng)目也有不少難點(diǎn)。

首先是項(xiàng)目自身的定位屬性。

產(chǎn)品層面，項(xiàng)目地塊為三角形地塊，周邊被道路和民房包圍。

為了適應(yīng)地塊形狀，項(xiàng)目樓棟呈一字形排開(kāi)，部分戶(hù)型采光、視野被近距離阻擋，樓棟之間與周邊民房距離最近的僅16.63米。

其中1棟二單元與三單元距離最近的僅約18.51米，10樓以下戶(hù)型開(kāi)窗可能就是民房的陽(yáng)臺(tái)位置，隱私性相對(duì)較低。

社區(qū)較小，占地僅1.09萬(wàn)㎡，3棟住宅樓棟擠在一起無(wú)地面花園；

雖然規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位為360個(gè)，車(chē)位配比約1:1.08（與332戶(hù)住宅對(duì)應(yīng)），但其中包含無(wú)障礙車(chē)位8輛、充電樁車(chē)位108輛；

戶(hù)型有一定局限性，聯(lián)發(fā)集團(tuán)69㎡做3房、99㎡做4房，雖然填補(bǔ)了紅山片區(qū)長(zhǎng)期缺乏新增的純小戶(hù)型供應(yīng)空白，但最小的戶(hù)型臥室等空間較為局促。

其次項(xiàng)目地塊成本擺在眼前。

如果要算一筆賬，聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居的市場(chǎng)勝算率也一般。

一是溢價(jià)46.6%搶下的龍華紅山A817-0619宗地，總價(jià)12.12億，樓面價(jià)4.45萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下區(qū)域新高。

樓面價(jià)4.45萬(wàn)若加上+建安、稅費(fèi)、融資成本、運(yùn)營(yíng)成本等，保本價(jià)格業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)需要到6.5萬(wàn)+/㎡，若項(xiàng)目要爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)，預(yù)計(jì)需要賣(mài)到7萬(wàn)+/㎡。

二是市場(chǎng)的成交也擺在眼前。

參考項(xiàng)目周邊的新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格——

2024年12月深業(yè)頤樾府（三期）246套99~168平精裝住宅，備案均價(jià)約72100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約636萬(wàn)～1317萬(wàn)；

2024年6月深業(yè)頤樾府（二期）252套99~168平簡(jiǎn)裝住宅，備案均價(jià)約69100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約612萬(wàn)～1293萬(wàn)；

2023年6月深業(yè)頤樾府（一期）358套78~179平簡(jiǎn)裝住宅，備案均價(jià)約71900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約533萬(wàn)～1484萬(wàn)，截至3月17日依舊累計(jì)剩余139套住宅未售罄。

2021年1月入市的尚譽(yù)紅山里，152套54~99平毛坯住宅，備案均價(jià)約73900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約476萬(wàn)～765萬(wàn)，如果聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)到7萬(wàn)+/㎡，市場(chǎng)很難接得住。

而尚譽(yù)紅山里去年3月成交一套90.82平的戶(hù)型，掛盤(pán)報(bào)價(jià)530萬(wàn)，實(shí)際成交總價(jià)519萬(wàn)，折合單價(jià)約5.71萬(wàn)/平。

2011年的金地上塘道65㎡兩房，今年1—2月成交總價(jià)在307萬(wàn)—310萬(wàn)，單價(jià)約4.73萬(wàn)—4.77萬(wàn)/㎡；去年10月89㎡三房成交總價(jià)約440萬(wàn)，單價(jià)約4.91萬(wàn)/㎡。

2016年的星河傳奇，4室89.05平米，今年1月7日成交，總價(jià)568萬(wàn)，單價(jià)63785元/㎡，掛牌報(bào)價(jià)625萬(wàn)，成交周期210天；4室86.79平米，今年1月5日成交，總價(jià)568萬(wàn)，單價(jià)約65446元/㎡，掛牌報(bào)價(jià)600萬(wàn)，成交周期152天。

再比如2012年的中央原著，88.05平3室，今年1月15成交，總價(jià)約628.8萬(wàn)，單價(jià)約71414元/㎡，掛牌報(bào)價(jià)660萬(wàn)，成交周期55天；143.34平4室，去年12月20日成交，總價(jià)943.8萬(wàn)，折合單價(jià)約65844元/㎡，掛牌報(bào)價(jià)1000萬(wàn)，成交周期255天。

聯(lián)發(fā)新澍雅居若賣(mài)7萬(wàn)+，則比金地上塘道貴、星河傳奇這些項(xiàng)目的二手成交價(jià)格貴一些。

而相較之下，這些小區(qū)社區(qū)成熟、近地鐵、視野相對(duì)較開(kāi)闊、物業(yè)穩(wěn)定，作為一個(gè)三角地塊、臨農(nóng)民房、樓間距最近僅約16米、臨民塘路一定噪聲。

同樣的價(jià)格，市場(chǎng)如何會(huì)抉擇？

新房預(yù)期的底線(xiàn)

但市場(chǎng)更值得注意的是，最近核心區(qū)核心地段的一些優(yōu)質(zhì)法拍房的出現(xiàn)。

現(xiàn)在市場(chǎng)壓力最大的不是新房競(jìng)品之間的相互打折降價(jià)，而是核心區(qū)一些典型的優(yōu)質(zhì)小區(qū)法拍價(jià)，直接把市場(chǎng)的心理預(yù)期價(jià)格拉低。

比如位于福田傳統(tǒng)豪宅區(qū)域香蜜湖的香域中央，小區(qū)掛牌均價(jià)約20萬(wàn)+/㎡，去年12月160.42平戶(hù)型，成交總價(jià)2695萬(wàn)，折合單價(jià)約16.8萬(wàn)/㎡；

而近期阿里法拍平臺(tái)上架一套建面約203.62平方米，起拍總價(jià)約1504萬(wàn)，折合單價(jià)僅7.5萬(wàn)/㎡，即使是評(píng)估價(jià)18800641.84元，評(píng)估單價(jià)也只有92332元/㎡，既刷新了該小區(qū)的法拍最低紀(jì)錄，也比業(yè)主當(dāng)年買(mǎi)入價(jià)還低。

而2024年2月同小區(qū)1棟8A的一套約133㎡房源法拍還能拍到約15萬(wàn)/㎡；

2023年8月同小區(qū)成交的一套203㎡的房源，總價(jià)5180萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)25.52萬(wàn)/㎡，刷新了當(dāng)時(shí)小區(qū)最高歷史價(jià)。

兩三年時(shí)間，市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整不止過(guò)半。

不止香蜜湖，寶安、南山的典型優(yōu)質(zhì)住宅，法拍也在調(diào)整——

比如南山華僑城板塊的首地容御，3月16日一套144.61㎡戶(hù)型法拍，起拍價(jià)7605213.43元，評(píng)估價(jià)9506516.79元，最終法拍成交總價(jià)9543213.43元，成交單價(jià)約65992.76元/㎡；

比如寶安中心板塊的深業(yè)新岸線(xiàn)，334.34平大平層3月16日法拍，起拍價(jià)17536266.74元，評(píng)估價(jià)21920333.42元，評(píng)估單價(jià)約65563元/㎡，而實(shí)際成交價(jià)52450.4元/㎡，是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的8折。

再比如寶安中心板塊的新錦安壹號(hào)公館一套約353.91平戶(hù)型即將法拍，起拍價(jià)24355803.07元，評(píng)估價(jià)30444753.84元，評(píng)估單價(jià)約86024元/㎡。

這意味著，福田、南山、寶安的核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，法拍價(jià)格水平都在7萬(wàn)—9萬(wàn)/㎡法拍。

那么對(duì)市場(chǎng)而言，買(mǎi)家心里就只有一句話(huà)——

香蜜湖、華僑城都7萬(wàn)—9萬(wàn)了，龍華紅山憑什么賣(mài)6.5萬(wàn)—7萬(wàn)/㎡？若紅山新澍雅居真賣(mài)7萬(wàn)+/平，為何要花錢(qián)買(mǎi)這里？

賣(mài)得便宜，容易虧本，現(xiàn)金流扛不住；賣(mài)得缺乏性?xún)r(jià)比，則市場(chǎng)不投票。

所以，聯(lián)發(fā)新澍雅居這次的定價(jià)很關(guān)鍵。

若直接參考7萬(wàn)+的水平，則有可能直接卡在市場(chǎng)最尷尬的區(qū)間。

而對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目交付的品質(zhì)預(yù)期變得比過(guò)去更高，也更嚴(yán)格。

項(xiàng)目背靠聯(lián)發(fā)集團(tuán)，過(guò)去房企的品牌力還算有點(diǎn)口碑，但這幾年，不乏一些質(zhì)疑的聲音。

比如合肥聯(lián)發(fā)濱語(yǔ)聽(tīng)湖，作為標(biāo)桿高端改善項(xiàng)目，2024年集中交付的過(guò)程，被爆出交付驗(yàn)房查出95個(gè)問(wèn)題，空鼓、漏水、吊頂開(kāi)裂；

比如深圳的項(xiàng)目，龍華聯(lián)發(fā)臻著雅居今年1月提前交付，但被第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)指出存在浴室柜泡水、油煙機(jī)無(wú)逆止閥、入戶(hù)門(mén)歪斜、墻磚空鼓等情況。

再如去年3月光明聯(lián)發(fā)悅尚居項(xiàng)目即將交付，卻被業(yè)主質(zhì)疑貨不對(duì)板。

更值得注意的是，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的母公司業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2025年預(yù)計(jì)出現(xiàn)首次虧損，最高虧100億，主因是被聯(lián)發(fā)拖垮。

而聯(lián)發(fā)已經(jīng)連續(xù)三年利潤(rùn)為負(fù)，現(xiàn)金流吃緊，可見(jiàn)已經(jīng)不是當(dāng)年的穩(wěn)健選手。

在這樣的背景下，若預(yù)期聯(lián)發(fā)在新澍雅居能用好材料、嚴(yán)施工，不計(jì)成本地建造，對(duì)市場(chǎng)的持幣買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，需要一點(diǎn)賭性。

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