三亞海棠灣遠(yuǎn)眺，右側(cè)高層建筑為三亞海棠灣紅樹(shù)林酒店。陳標(biāo)志/攝

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長(zhǎng)城、信達(dá)只是將它們持有的紅樹(shù)林債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處置，而不是將紅樹(shù)林資產(chǎn)掛牌甩賣。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

近日，一則“三亞‘紅樹(shù)林’低價(jià)甩賣資產(chǎn)”的消息在網(wǎng)絡(luò)上廣為傳播，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)知名度假品牌“紅樹(shù)林”運(yùn)營(yíng)狀況的關(guān)注。

針對(duì)這一傳聞，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者3月18日獲得今典集團(tuán)的獨(dú)家回應(yīng)：長(zhǎng)城資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)此次掛牌的系其持有的相關(guān)債權(quán)，而非紅樹(shù)林資產(chǎn)本身。目前，三亞3家紅樹(shù)林酒店均在正常經(jīng)營(yíng)，破產(chǎn)重整程序正在有序推進(jìn)。

最近，阿里資產(chǎn)平臺(tái)上線兩宗大額債權(quán)招商項(xiàng)目，分別涉及中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)海南分公司對(duì)三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司25.59億元債權(quán)，以及中國(guó)信達(dá)海南分公司對(duì)三亞紅樹(shù)林旅游文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司16.8億元債權(quán)及三亞紅樹(shù)林旅業(yè)有限公司2.7億元債權(quán)，合計(jì)債權(quán)規(guī)模超過(guò)40億元。

該消息迅速被市場(chǎng)解讀為“紅樹(shù)林低價(jià)甩賣資產(chǎn)”，甚至有消息稱，“上述債權(quán)對(duì)應(yīng)三亞亞龍灣、海棠灣、三亞灣三大紅樹(shù)林酒店，涉及473畝土地、65.5萬(wàn)平方米房產(chǎn)，折合單價(jià)僅6470元/平方米，比三亞酒店用地樓面價(jià)還低?！?/p>

對(duì)此，記者從紅樹(shù)林投資人今典集團(tuán)相關(guān)人士處了解到，實(shí)際情況與網(wǎng)上傳聞存在較大出入。該人士表示，三亞3家紅樹(shù)林確實(shí)處于破產(chǎn)重整程序中，但此次掛牌的僅為長(zhǎng)城資產(chǎn)和中國(guó)信達(dá)持有的部分債權(quán)，而非紅樹(shù)林項(xiàng)目資產(chǎn)的直接處置，“長(zhǎng)城、信達(dá)只是將它們持有的紅樹(shù)林債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處置，而不是將紅樹(shù)林資產(chǎn)掛牌甩賣。”

針對(duì)網(wǎng)傳的“473畝土地”及“65.5萬(wàn)平方米房產(chǎn)”數(shù)據(jù)，該人士也予以澄清。據(jù)他介紹，三亞3家紅樹(shù)林實(shí)際對(duì)應(yīng)的土地面積為943畝，而非473畝。其中，三亞灣紅樹(shù)林占地473畝，亞龍灣紅樹(shù)林占地150畝，海棠灣紅樹(shù)林占地320畝；3家酒店的總建筑面積也并非65.5萬(wàn)平方米，是接近100萬(wàn)平方米。

更為關(guān)鍵的是，3家紅樹(shù)林酒店目前均處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。上述人士透露，按正常經(jīng)營(yíng)年份，3家紅樹(shù)林年現(xiàn)金流可超過(guò)8億元。今年春節(jié)期間，三亞灣紅樹(shù)林度假世界的3718間客房始終保持較高入住率，穩(wěn)居海南酒店入住率第一梯隊(duì)，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。

關(guān)于破產(chǎn)重整的債權(quán)結(jié)構(gòu)，該人士也作出重要澄清：三亞3家紅樹(shù)林破產(chǎn)重整的最大債權(quán)人并非長(zhǎng)城資產(chǎn)或中國(guó)信達(dá)，而是原投資方今典集團(tuán)本身。據(jù)他介紹，今典集團(tuán)及所屬公司申報(bào)的債權(quán)總額達(dá)70余億元，占全部紅樹(shù)林債權(quán)的50%以上。這意味著，今典集團(tuán)在重整程序中仍具有重要話語(yǔ)權(quán)，而非外界所理解的“被清退出局”。

該人士進(jìn)一步解釋，三亞紅樹(shù)林此次破產(chǎn)重整主要源于流動(dòng)性困境，而非經(jīng)營(yíng)層面的根本性惡化。近年來(lái)，受多重因素影響，重資產(chǎn)文旅項(xiàng)目普遍面臨資金壓力，紅樹(shù)林亦不例外，但依托其稀缺的區(qū)位資源、成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和穩(wěn)定的客流基礎(chǔ)，3家酒店仍保持較強(qiáng)的現(xiàn)金流生成能力。

記者注意到，長(zhǎng)城資產(chǎn)在相關(guān)債權(quán)公告中也明確提及：“兩家酒店正常經(jīng)營(yíng)，通過(guò)重整可以實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售收入的管控，每年形成的凈現(xiàn)金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將進(jìn)一步提升。”這從側(cè)面印證了紅樹(shù)林核心資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

對(duì)于此次債權(quán)掛牌公告，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，AMC通過(guò)公開(kāi)平臺(tái)尋找意向投資者，是處置不良資產(chǎn)的常規(guī)操作，旨在盤(pán)活存量、回收流動(dòng)性，并不意味著債務(wù)人資產(chǎn)本身失去價(jià)值。紅樹(shù)林地處三亞核心旅游區(qū)位，資產(chǎn)稀缺性強(qiáng)，仍具備較高的重整價(jià)值和投資吸引力。

目前，三亞3家紅樹(shù)林酒店仍在正常接待游客，線上線下預(yù)訂渠道暢通，未受破產(chǎn)重整程序明顯影響。今典集團(tuán)方面表示，將積極配合法院及管理人推進(jìn)重整工作，力爭(zhēng)通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式化解債務(wù)、盤(pán)活資產(chǎn)，保障各方合法權(quán)益。

隨著澄清信息的陸續(xù)釋放，市場(chǎng)對(duì)紅樹(shù)林“低價(jià)甩賣”的擔(dān)憂有望逐步平息。而這場(chǎng)涉及超200億元投資的文旅巨頭重整，仍將在法治軌道上繼續(xù)推進(jìn)，其最終走向值得持續(xù)關(guān)注。