去年全球超過80個國家的房價都在上漲，印度孟買一年漲了35%，越南河內的新房漲了40%，我國房價的中位數(shù)也漲了6%，澳大利亞連續(xù)18個月房價上漲，與此同時，只有少數(shù)國家的房價還在下跌。

對于下跌的國家，大家第一反應就是是不是它的經(jīng)濟出現(xiàn)了問題，比如網(wǎng)絡上說的需求不足，但同時更應該關注的是外資邏輯和內需結構的變化。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2025年海外買家購買的房產中，來自中國大陸的資金占比達到了1/3，而在迪拜一些豪宅項目，中國買家的占比甚至達到了20%~30%。

在新加坡核心區(qū)域的豪宅市場，中國買家的占比也在持續(xù)上升，看起來像是房地產的繁榮，但實際上背后是一場全球資本的遷徙。

當世界變得不穩(wěn)定，錢就會往兩個方向去走，第一是黃金，第二是全球核心城市的房產。注意是全球核心城市，從資產的屬性上來說，核心城市的不動產其實和黃金非常像，都有著抗通脹的底層邏輯，本質上也是一種抗通脹的資產。

有個非常有意思的研究，有學者做過統(tǒng)計，古羅馬到中世紀的佛羅倫薩，再到現(xiàn)在的倫敦，2000年來，一個世界級核心城市的房價大約等于1000g黃金，背后的邏輯其實非常簡單，因為土地是稀缺的，人口是流動的。當人類財富增長的時候，最稀缺的資產一定會被重新定價。

在今天這個時代，最稀缺的東西只有兩個，第一是最先進的科技，第二是吸引人才的全球頂級城市。

所以你會發(fā)現(xiàn)，雖然全球房價都在漲，但漲得最猛的不是普通城市，而是全球范圍內少數(shù)超級城市。東京、紐約、倫敦、新加坡、迪拜、悉尼，這些地方本質上不是房地產市場，而是全球資本的聚集地。比如日本東京，很多人以為日本的房地產早就不行了，因為當年房地產泡沫破裂，但現(xiàn)實是，這幾年東京核心區(qū)的房價漲得非常猛，新公寓的均價已經(jīng)達到了9500萬日元，同比上漲接近20%。

大量的買家不是日本人，而是海外基金，比如像黑石、KKR、GIC這些機構都在東京瘋狂買樓，因為日本的利率接近于零，資金收益非常穩(wěn)定，在資本眼里，這就是一臺穩(wěn)定的印鈔機。

類似的事情也發(fā)生在加拿大多倫多和溫哥華的核心區(qū)域，過去20年的房價同樣漲幅驚人，但同一時間，一些移民區(qū)的公寓價格卻暴跌，這說明全球的房地產都在發(fā)生結構性變化，不是所有的房子都在漲，而是核心房子在漲，邊緣資產在跌，房地產也開始像股票一樣出現(xiàn)分化。

現(xiàn)在問題是，如果全球房價都在漲，為什么某些國家的房價卻不行呢？很多人說是人口問題，確實有一定關系，但這只是表層原因，真正的原因有兩個，一是外資邏輯，第二是內需邏輯。

先說外資，過去20年，我們的房地產其實是一個資本的故事，01年加入WTO之后，我們成為了全球最大的制造業(yè)中心，外資大量進入，工廠、貿易、產業(yè)鏈都在這里，所以產業(yè)在哪里，人口就在哪里，人口在哪里，房價就在哪里。

所以上海、廣州、深圳的房價上漲其實是和外資制造業(yè)高度相關。比如從2005年到2015年，中國的FDI，也就是外商直接投資，外資流入長期占據(jù)世界第一，大量的跨國企業(yè)把總部和供應鏈搬到了中國，這不僅帶來了就業(yè)，還帶來了高收入的人群，所以房價自然就會上漲。

這幾年發(fā)生了一個變化，全球產業(yè)鏈開始重組，越南、印度、墨西哥開始承接了一部分的制造業(yè)，所以資本開始分流。當產業(yè)外遷的時候，人口預期就會下降，房地產的金融屬性自然就開始回落。

再來說第二個邏輯，內需。中國房地產過去有一個非常強的驅動力，就是城鎮(zhèn)化。2000年中國的城鎮(zhèn)化率只有36%，到2023年已經(jīng)接近了66%，意味著過去20年有幾億人從農村搬到了城市，這才是中國房地產最大的需求來源。

但現(xiàn)在情況不一樣了，城鎮(zhèn)化的紅利正在接近尾聲，新增人口在減少，人口開始老齡化，年輕人的數(shù)量也在下降。這意味著一個事實，新增購房需求開始下降，再加上過去20年的高杠桿模式，居民負債率快速上升，中國家庭的杠桿率從2008年的18%，已經(jīng)達到了現(xiàn)在的66%，很多家庭的房貸已經(jīng)占收入達到了很大的比例。

簡單一句話說，就是需求被提前透支了，這是為什么現(xiàn)在很多城市的房子根本賣不動，不是大家不想買房了，而是能買的人已經(jīng)都買完了。

所以，如果你再仔細看我們的樓市，你會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，和全球其他地方類似，也在經(jīng)歷K型分化。核心城市的核心地段依然有一定的抗跌屬性，而三四線城市下跌非常明顯，這和當年的日本情況非常類似，90年代泡沫破裂后，東京核心區(qū)的房價后來重新上漲，但很多地方幾十年都沒有恢復，為什么呢？

因為人口只會往大城市流，這其實是全球的規(guī)律。美國也是一樣，過去30年，美國的人口一直向舊金山、紐約、邁阿密這些城市高度集中，這些城市的房價也越來越貴。

房地產的真正邏輯從來不是你這個房子蓋得多好，而是人口，因為人口的背后是產業(yè)，產業(yè)的背后是資本，房價只是這三者的影子。很多人現(xiàn)在問一個問題，房地產是不是結束了？如果從過去那種全國普漲的時代來看，的確，但如果從資產的角度來看，房地產只是進入了一個新的時代，未來的房子很可能像股市一樣，80%的房子不會上漲，只會橫盤或下跌，只有20%的核心資產才有一定的保值屬性。

所以真正重要的問題不是買不買，而是買在哪里。如果是人口流出、產業(yè)衰退，再便宜的房子也可能變成負資產，但如果是人口持續(xù)流入的城市，核心資產依然有一定的價值。看房子要看錢從哪里來，人往哪里走，產業(yè)在哪里，這才是房子的底層邏輯。