這幾天群友的討論都集中在二內(nèi)晉的幾個(gè)國(guó)企新盤(pán)，項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)發(fā)布了資料，其中王莊更是重點(diǎn)區(qū)域。

這里的購(gòu)房圈層到底是哪種構(gòu)成，感覺(jué)很迷。

八縣客的市中心

聊起王莊，不得不聊八縣客，畢竟這里是馬尾、連江等福州以東進(jìn)城買(mǎi)房的首選地。

以這些地域的人，帶入他們這么多年的地域情結(jié)。

以前聽(tīng)到王莊，就是覺(jué)得進(jìn)城了，這里歷來(lái)煙火氣息濃厚，比如當(dāng)初的王莊夜市。

后來(lái)大名城建好，父母眼中的好房子，不是業(yè)主都要去小區(qū)逛一圈。

再后來(lái)迎來(lái)了世歐王莊，超高層的大平層住宅，風(fēng)光無(wú)限。

那時(shí)候要買(mǎi)房的，或者有點(diǎn)錢(qián)的，都要來(lái)AB區(qū)買(mǎi)一套，說(shuō)出去就是有面子。

直到現(xiàn)在，上一輩還覺(jué)得世歐王莊應(yīng)該很貴，奈何打開(kāi)二手房軟件，這里的房?jī)r(jià)，中高層成交價(jià)跌破2W。

這是前幾年安置莊的價(jià)格。

對(duì)比當(dāng)初的最高價(jià)腰斬，也就3-4年時(shí)間，實(shí)際在高峰期的王莊房?jī)r(jià)也是跑輸了同期其他項(xiàng)目。

對(duì)于它們而言，五里亭是進(jìn)城的極限，是預(yù)算不足的第二選擇。

后來(lái)火起來(lái)的東泰禾，也是經(jīng)歷了多年，才逐步被接受，至于前橫路以東，比如三遠(yuǎn)等，那就是鼓山邊。

至于西二環(huán)，sorry，那也是很偏，更別說(shuō)金山高新區(qū)了，那就是鄉(xiāng)下。

在他們眼中，能住到王莊，那就是住進(jìn)市中心。

可能這也是另外一種“老福州”的地緣情結(jié)。

在經(jīng)歷了大名城、世歐王莊后，這里上市的項(xiàng)目少了，最近的大平層是首開(kāi)端禮著，大戶型做精裝，總價(jià)并不低。

在我不理解的時(shí)候，我聽(tīng)到了周邊有個(gè)上一輩，西大回來(lái)買(mǎi)了一套。

改善盤(pán)的遇冷

時(shí)間來(lái)到如今，這里供應(yīng)多了，呈現(xiàn)一大多小的局面。

按以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大名城、世歐王莊，下一個(gè)代表應(yīng)該是百畝的榕發(fā)錦城大觀。

后來(lái)的發(fā)展大家也知道，相比過(guò)往兩個(gè)改善產(chǎn)品的表現(xiàn)，突然發(fā)現(xiàn)這里的改善怎么少了？

項(xiàng)目產(chǎn)品覆蓋面很全面，也有下層會(huì)所，甚至還有當(dāng)年他們最?lèi)?ài)的超高層。

連地段都緊貼著這里的代表商圈世歐廣場(chǎng)。

接著，與當(dāng)初的改善盤(pán)大名城臉貼臉，左海的紫陽(yáng)隱翠。

首個(gè)燈塔，這個(gè)看上去更像是要接替大名城、世歐王莊。

雖然盤(pán)不大，但是產(chǎn)品堆料很足，起步面積也大，總價(jià)基本到了800W起步。

項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，不好提前給他判死刑，但是大概率是不太好賣(mài)。

無(wú)獨(dú)有偶，在連潘那邊還有一個(gè)起步也不低，165平的新榕亦川，小洋房+高層第四代，看光明港，起步不低，但是產(chǎn)品總是給人差點(diǎn)意思。

接著在王莊附近，還有福厝的紫陽(yáng)縵宸，產(chǎn)品定位偏剛改，離地鐵也近，還是小高層。

看上去這個(gè)產(chǎn)品，應(yīng)該是板塊地緣的試金石了。

這個(gè)生活氣息濃厚的區(qū)域，如今到底什么客源最多？

老華僑在撤退，新改善在徘徊

再回到把王莊當(dāng)做市中心的八縣客，大家一直說(shuō)在外的華僑是福州改善的一部分購(gòu)買(mǎi)力。

比如上述買(mǎi)入端禮著的那位，奈何實(shí)際他是為了自己的二婚。

只不過(guò)實(shí)際更多的案例是，華僑也在退出。

再來(lái)個(gè)例子：前年，上一輩把西大的店賣(mài)掉了，拿著現(xiàn)金，她在思考，是回國(guó)買(mǎi)，還是在那邊再買(mǎi)一套？

最終算了一下租售比，發(fā)現(xiàn)根本不是一個(gè)概念，然后看到持續(xù)下跌的房?jī)r(jià)后，配合輿論形式的經(jīng)濟(jì)渲染。

她也沒(méi)了回國(guó)買(mǎi)房的想法，最終在原來(lái)居住那邊再買(mǎi)了一套做出租了。

簡(jiǎn)單回顧這么多年下來(lái)，海外華僑買(mǎi)入的高峰期，以60、70后為主的，不少都在這里置業(yè)。

時(shí)間來(lái)到如今幾年，聽(tīng)到的案例，寥寥可數(shù)。

除了房產(chǎn)升值的神話破滅外，原來(lái)的海外的主力軍是60、70后，那時(shí)他們?cè)趪?guó)內(nèi)還有家人和摯友，內(nèi)心仍保留著“遲早要回來(lái)”的念想。

而如今，即便回國(guó)，也多是短暫停留。最終的歸宿——退休了到紐約吃養(yǎng)老紅利。

至于如今的主力80、90后，他們?cè)诤Ｍ猓瑒e說(shuō)回國(guó)買(mǎi)房了，連回國(guó)的意愿都已經(jīng)不大。

至于00后，早已經(jīng)是海外出生長(zhǎng)大，什么王莊，他們可能連聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)。

這可能就是這部分客源這么多年的變化，對(duì)于王莊影響大嗎，可能也不算太大。

至于福州本身的改善客，王莊對(duì)于它們的魅力可能就沒(méi)那么大了，一個(gè)純煙火氣的區(qū)域，優(yōu)勢(shì)就是離市中心近，除了這個(gè)也沒(méi)了。

特別在東二環(huán)依靠晉安湖+公園做起新城市界面后，王莊看上去更老了，特別又疊加了世歐王莊這些年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，讓板塊的信心多少有點(diǎn)撐不住。

地段的買(mǎi)房邏輯

那帶著這樣的感受，再看看如今的改善市場(chǎng)，堆料是主旋律，會(huì)所泳池，玻璃幕墻，鋁板等，海哥還卷出了寧?kù)o住宅、溫泉入戶等。

然后問(wèn)了AI給出了看上去相對(duì)合理的邏輯：

1. 邊際效用遞減原理 (Diminishing Marginal Utility)

原理描述： 消費(fèi)者每增加一單位的投入（如石材、會(huì)所、精裝修），所獲得的額外滿足感（效用）會(huì)越來(lái)越少。

房產(chǎn)應(yīng)用： 從“沒(méi)電梯”到“有電梯”，生活品質(zhì)是質(zhì)變；但從“普通大理石”到“意大利進(jìn)口稀缺石材”，雖然成本翻倍，但在居住體驗(yàn)上的提升已經(jīng)微乎其微。

2. 價(jià)格天花板效應(yīng) (Price Ceiling & Resistance)

原理描述： 每一個(gè)地段都有其內(nèi)在的價(jià)值重力。當(dāng)房?jī)r(jià)由于“堆料”超過(guò)了該區(qū)域主流購(gòu)房人群的心理承受極限或金融杠桿極限時(shí)，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的排斥。

房產(chǎn)應(yīng)用： 即使你的建材成本再高，如果地段的配套（學(xué)校、交通、圈層）支撐不起那個(gè)單價(jià)，買(mǎi)家會(huì)轉(zhuǎn)向更核心的地段去買(mǎi)“普通裝修”。

回到王莊，房子的底色是地段價(jià)值（離市中心近、有煙火氣）。

普通項(xiàng)目： 賣(mài)的是地段的“平均分”，單價(jià)如果定在 3.2萬(wàn)/㎡，買(mǎi)家覺(jué)得買(mǎi)的是地段。

堆料項(xiàng)目： 試圖通過(guò)鋁板外立面、五星級(jí)地下大堂、全進(jìn)口精裝，把單價(jià)懟到 4萬(wàn)/㎡ 甚至更高。

邏輯糾點(diǎn)： 當(dāng)價(jià)格拉開(kāi) 20% 以上時(shí)，買(mǎi)家會(huì)產(chǎn)生跨區(qū)比較。他們會(huì)問(wèn)：“有這 4萬(wàn)+ 的預(yù)算，我為什么不去買(mǎi)閩江北岸的二線江景？或者去鼓臺(tái)買(mǎi)更核心的地塊？” 提煉： 堆料的性價(jià)比，受限于地段的“區(qū)域身價(jià)上限”。一旦超過(guò)上限，堆料就從“增值項(xiàng)”變成了“負(fù)重項(xiàng)”。

綜上，王莊，依然是那個(gè)王莊，但它已經(jīng)不再是福州改善市場(chǎng)的“白月光”，這么多改善盤(pán)，誰(shuí)能用去化數(shù)據(jù)來(lái)證實(shí)這里的購(gòu)買(mǎi)力到底還有多少？