來源：觀點(diǎn)指數(shù)

摘要：“存量商品房轉(zhuǎn)保障房”納入國家年度重點(diǎn)工作，標(biāo)志著租賃住房正式成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與完善住房制度的雙重戰(zhàn)略支點(diǎn)。（報(bào)告期：2026.01.22-2026.03.18）

重點(diǎn)城市深化存量資源轉(zhuǎn)化，2月多地住宅租金反彈力度顯著

觀點(diǎn)指數(shù) 據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年1–3月，中央及地方圍繞政策指引、金融財(cái)稅、供給籌集、存量收儲(chǔ)、權(quán)益保障、管理規(guī)范六大維度密集出臺新規(guī)或召開專題會(huì)議，系統(tǒng)性推動(dòng)住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展。

3月5日，十四屆全國人大四次會(huì)議開幕，《政府工作報(bào)告》明確提出：“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房?！边@一表述將“存量商品房轉(zhuǎn)保障房”納入國家年度重點(diǎn)工作，標(biāo)志著租賃住房正式成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與完善住房制度的雙重戰(zhàn)略支點(diǎn)。

與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設(shè)和籌集121萬套（間），社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)擴(kuò)容提質(zhì)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

通過收購存量商品房、盤活閑置商辦物業(yè)、推進(jìn)“非居改住”等多元路徑，將顯著拓寬租賃住房的供給來源。

數(shù)據(jù)來源：同花順，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2026年1月、2月50城住宅租金均值實(shí)現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲，1月環(huán)比漲幅0.10%，2月環(huán)比漲幅提升至1.92%，回暖態(tài)勢逐步強(qiáng)化。

其中2月反彈力度顯著，主要得益于春節(jié)后返工潮、人才返城及換租需求集中釋放，疊加2026年春節(jié)假期相對延后，傳統(tǒng)淡季窗口后移，進(jìn)一步放大了節(jié)后需求的反彈效應(yīng)。同時(shí)，“反向過年”熱潮帶動(dòng)一線城市春節(jié)期間人口流入，緩解了春節(jié)“空城”現(xiàn)象，間接支撐了租金回暖。

隨著3月返工潮、求職潮帶來的租賃需求將進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)50城租金均值有望延續(xù)溫和回暖態(tài)勢，環(huán)比漲幅可能進(jìn)一步提升。長期來看，保租房持續(xù)供給、行業(yè)規(guī)范化發(fā)展將成為主流趨勢，租金走勢將進(jìn)一步回歸供需基本面，大幅上漲或下跌的可能性較低。

城璟租住以重資產(chǎn)賦能北京新核，國資主導(dǎo)下的行業(yè)規(guī)范化新局

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

從數(shù)據(jù)來看，2025年度，頭部企業(yè)憑借規(guī)?；瘍?yōu)勢與精細(xì)化運(yùn)營，持續(xù)鞏固市場地位，同時(shí)加速輕資產(chǎn)模式創(chuàng)新，降低擴(kuò)張成本、提升盈利水平。從規(guī)模數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，行業(yè)頭部集聚效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，具備優(yōu)質(zhì)運(yùn)營能力、多元合作模式與政策適配能力的企業(yè)，將在行業(yè)轉(zhuǎn)型中占據(jù)核心優(yōu)勢。

地方國資平臺深耕本地市場，聚焦保障性租賃住房與民生服務(wù)，成為住房保障體系的核心載體。如上海城方聚焦上海租房市場，截至2025年底，在營社區(qū)超40個(gè)，房源超4萬套，同步布局20余個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，建面約9.6萬平方米，年內(nèi)新增開業(yè)孫橋璟佩、張江璟綢等多個(gè)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，政策適配性成為企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，企業(yè)紛紛聚焦保租房供給、存量資產(chǎn)盤活、人才住房保障等政策重點(diǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)政策紅利與企業(yè)發(fā)展的雙向賦能。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

在鞏固2025年成果的基礎(chǔ)上，本期住房租賃企業(yè)加速業(yè)務(wù)拓展與模式創(chuàng)新，聚焦輕資產(chǎn)運(yùn)營、存量資產(chǎn)盤活與政策適配，進(jìn)一步擴(kuò)大全國化/區(qū)域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合優(yōu)質(zhì)租賃住房資源，1月底，EASELIVING城璟租住聯(lián)合投資機(jī)構(gòu)，完成了對北京順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一宗優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收購。

地方國資平臺則持續(xù)深化本地布局，聚焦存量資產(chǎn)盤活與服務(wù)優(yōu)化。如鄭州城發(fā)安居2026年3月發(fā)布市場化租賃住房房源征集公告，覆蓋鄭州市內(nèi)八區(qū)且優(yōu)先三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，提供業(yè)主直租、代租代管、合作經(jīng)營三種模式。杭州安居寧巢則與杭州市錢江新城開發(fā)集團(tuán)、杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，簽約承接1374套存量安置房，覆蓋城東新城、錢江新城等核心區(qū)域，房源涵蓋一居至四居室多元戶型，進(jìn)一步完善杭州核心區(qū)域的住房保障供給。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

從數(shù)據(jù)來看，國資背景企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，品牌化、政策化協(xié)同成為核心的方向。

開業(yè)節(jié)奏顯著放緩，城投寬庭張江社區(qū)落實(shí)產(chǎn)住融合實(shí)踐

城投寬庭張江社區(qū)依托國企平臺優(yōu)勢，整合投資、建設(shè)、運(yùn)營一體化資源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，該項(xiàng)目是上海城投在營的最大規(guī)模的租賃住房項(xiàng)目，同時(shí)也是上海全市最大體量的保租房小區(qū)，現(xiàn)已全面建成。項(xiàng)目總建筑面積超過33萬平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8棟住宅樓共計(jì)3180套房源計(jì)劃于近期投入運(yùn)營。

從區(qū)位布局來看，項(xiàng)目坐落于浦東新區(qū)箭橋路，地處張江科學(xué)城核心腹地，緊鄰地鐵11號線康新公路站。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)高度集聚，集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形成人才磁極，形成以企業(yè)白領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)精英為主體的高凈值租住群體。

這類群體租賃需求集中、支付能力穩(wěn)健，且對居住品質(zhì)有著明確的要求，這也構(gòu)成了項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)、適配人才的核心定位，而深度契合職住平衡導(dǎo)向的區(qū)位優(yōu)勢，更是項(xiàng)目的核心競爭力之一，為其長期穩(wěn)定運(yùn)營筑牢了堅(jiān)實(shí)的根基。

在新增項(xiàng)目開業(yè)層面，本期觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的樣本企業(yè)共新開業(yè)13個(gè)項(xiàng)目，較上期明顯減少，擴(kuò)張節(jié)奏顯著放緩。

隨著保租房大規(guī)模入市、市場化租賃房源供給增加，市場競爭加劇，企業(yè)不再盲目追求開店數(shù)量，而是更注重項(xiàng)目選址、產(chǎn)品適配與運(yùn)營效率。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

新開業(yè)項(xiàng)目布局覆蓋深圳、武漢、合肥、上海、北京、杭州、濟(jì)南、鄭州等8個(gè)城市，新增項(xiàng)目集中布局于長三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、產(chǎn)業(yè)活力成為項(xiàng)目落地的核心決策因素。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市場有退有進(jìn)

資本金融層面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，本期資本市場動(dòng)作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資產(chǎn)收購等為核心主線，典型案例包括以新黃浦持有型ABS成功發(fā)行、博鄰持有型ABS獲受理、吳中經(jīng)開萃寓6.74億元ABS獲批等。

住房租賃行業(yè)正通過資產(chǎn)證券化工具的常態(tài)化運(yùn)用，打破長期資金瓶頸，進(jìn)入“投融管退”的良性循環(huán)新階段。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

從數(shù)據(jù)來看，ABS領(lǐng)域仍是本期資本運(yùn)作的主力。其中地方國資與保障房平臺主導(dǎo)傳統(tǒng)ABS賽道，聚焦保租房、公租房等政策支持類資產(chǎn)，具體包括浦開集團(tuán)慧智保租房36.5億元ABS、合肥濱湖國控濱紛公寓2億元ABS、南京麒麟保障房15億元ABS等先后獲受理，以及蘇州吳中經(jīng)開萃寓6.74億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批等。

值得關(guān)注的是，持有型ABS的資產(chǎn)邊界正從政策性保障房向市場化長租公寓拓展。

期內(nèi)，中金-博鄰長租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目獲上交所受理，擬發(fā)行金額8.24億元。該項(xiàng)目為市場首單面向機(jī)構(gòu)投資者的長租公寓類REITs試點(diǎn)，同時(shí)也是市場首單高端服務(wù)式公寓證券化項(xiàng)目，底層資產(chǎn)為博楓資產(chǎn)管理旗下中高端服務(wù)式公寓品牌“博鄰blinq”。

除此之外，本期住房租賃資產(chǎn)交易端保持活躍，以上文提及的城璟租住為代表，通過大宗交易整合租賃住房資源，推動(dòng)行業(yè)從單體持有向組合化資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。

公募REITs層面，本期租賃住房公募REITs市場表現(xiàn)為有退有進(jìn)、審核趨嚴(yán)以及多元補(bǔ)位，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報(bào)、中航北京昌保租賃住房REIT進(jìn)入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報(bào)、中金廈門安居REIT回復(fù)反饋意見等，行業(yè)規(guī)范化發(fā)展態(tài)勢凸顯。

現(xiàn)階段，公募REITs申報(bào)已進(jìn)入“質(zhì)量優(yōu)先”階段?，資產(chǎn)合規(guī)性與運(yùn)營穩(wěn)定性成為核心門檻，而非單純規(guī)?；蛘叽翱隍?qū)動(dòng)。

盡管近期市場出現(xiàn)REITs撤回申報(bào)或被監(jiān)管問詢的情況，但已上市產(chǎn)品在資產(chǎn)質(zhì)量、出租率和收益穩(wěn)定性方面表現(xiàn)良好，并持續(xù)推進(jìn)擴(kuò)募進(jìn)程。

數(shù)據(jù)來源：同花順，觀點(diǎn)指數(shù)整理

二級市場表現(xiàn)上，2026年3月16日當(dāng)日，8只租賃住房REITs全線收跌，跌幅范圍在-0.55%至-1.92%之間，其中紅土創(chuàng)新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租賃住房REIT相對抗跌。

近半年，板塊整體呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢，8只REITs均為負(fù)增長，跌幅在-2.75%至-8.72%之間，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT跌幅最小。

盡管短期和中期內(nèi)面臨回調(diào)壓力，但長期邏輯未變。8只產(chǎn)品自上市以來均實(shí)現(xiàn)了30%-70%左右的可觀回報(bào)，但源于底層資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域市場環(huán)境及運(yùn)營能力等，個(gè)體之間的漲幅差異較為明顯。

本文節(jié)選自《存量盤活新周期 | 2026年2-3月住房租賃發(fā)展報(bào)告》