為什么這幾年不投資上海核心地區(qū)的房產(chǎn)，而是選擇周邊附屬城市，諸如湖州、蘇州吳江與嘉興等

文\丁彥皓-可信財商

一、房產(chǎn)投資不是選擇當(dāng)下基本面的完美，而是選擇當(dāng)前有缺陷，買入后會逐步完善，直至完美的“潛力股”

房地產(chǎn)投資主要賺三撥錢，即

1、 房產(chǎn)增值的買賣價差

2、 通過按揭貸款與通貨膨脹再分配存款人的利益

3、 租金覆蓋按揭貸款利息后的盈余

決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵是基本面，房價整體隨著基本面的提升而上漲，下滑而下跌，這需要用心評估未來

但是人的本能是相信眼睛看到的，在投資房地產(chǎn)時，更多追逐各領(lǐng)域的完美，也無形中忽視了未來的發(fā)展空間

即房產(chǎn)投資不是選擇當(dāng)下基本面的完美，而是選擇當(dāng)前有缺陷，買入后會逐步完善，直至完美的“潛力股”

其實，一旦所選的住房在各領(lǐng)域都趨向于完美時，也就意味著其基本面已到頂峰，且未來必然會走下坡路，所投資的價值也就極為有限，甚至是虧損

由此得知，目前上海陸家嘴的房產(chǎn)投資價值最小，基于當(dāng)前在各領(lǐng)域已經(jīng)徹底的飽和，能提升的空間極為有限，未來的房價上漲更多是基于貨幣投放與社會貧富差距的拉大，而非基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善與社會可支配收入的提升

其實，決定房價上漲的因素太多，且不同地區(qū)的房價上漲邏輯具有其獨有的特性，但是對投資而言，基本面能夠提升的空間越大與路徑越多，投資的潛力越大

二、當(dāng)前上海陸家嘴的房地產(chǎn)投資更多是基于財富階層因M2投放過度而高評高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財富階層之間債務(wù)清算與商業(yè)增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價值

房價首先是個貨幣現(xiàn)象，即央行所投放的M2越多，基本面持續(xù)提升地區(qū)的房價自然水漲船高，由于房地產(chǎn)是最佳的貨幣載體這一特征決定其也為最佳的抗通脹投資品

即使基本面處于飽和態(tài)勢的陸家嘴頂級豪宅依然擺脫不了這一定律，即隨著M2的天量投放，陸家嘴的頂級豪宅價格依然會同比上漲，這也是其存在關(guān)鍵

即當(dāng)前上海陸家嘴的房地產(chǎn)投資更多是基于財富階層因M2投放過度而高評高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財富階層之間債務(wù)清算與商業(yè)增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價值

決定陸家嘴房地產(chǎn)購買的關(guān)鍵不是社會可支配收入，而是社會貧富差距與財富向極少數(shù)人聚集后的結(jié)果，能夠高位購買陸家嘴豪宅的群體通常都是超級財富階層

陸家嘴的豪宅動輒上億，這類體量很難按照國家的規(guī)定申請到85%購房款的住房按揭貸款，通常需要購買者具備一次性支付過億的財力，然后以此抵押，申請經(jīng)營貸之類的其他貸款

但是這一貸款相對住房按揭貸款最大的特征是期限短，過段時間需歸本，這就意味著陸家嘴豪宅的高位接盤者需要具備騰挪過億資金的實力

自然所需的財富實力與游戲規(guī)則決定陸家嘴房產(chǎn)的潛在接盤者極其有限，交易難度極高，更多是購買者與銀行之間的資金游戲，這與其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資的邏輯截然不同

三、最理想的房地產(chǎn)投資標(biāo)的就是即將遷移的墳地周邊

一般的房地產(chǎn)投資主要看四點，即

1、 購買后基本面提升的空間，這直接決定未來的房價走勢與買賣價差

2、 杠桿率，房貸是妥妥的國家通過銀行將存款人的利益轉(zhuǎn)移給借款人的機制，即首付越低，通常收益越高

3、 租金是否能夠覆蓋每月的按揭貸款

4、 未來接盤群體的收入要求與范圍，通常需要基于社會平均可支配收入與廣大工薪階層，更易變現(xiàn)

其實，投資是個判定未來發(fā)展趨勢，提前布局，靜待局勢演化的過程，而非擇優(yōu)買最完美與最高價的游戲，這個需要用心預(yù)判未來，而非用眼睛評估當(dāng)下

一旦一個地方的發(fā)展趨于飽和，即基建完善，再無提升的空間與單位面積的財富承載量過多導(dǎo)致的企業(yè)運營成本高企，則隨著時間的推移，基建與房產(chǎn)趨于老化，且人口、產(chǎn)業(yè)與資本進(jìn)出趨于穩(wěn)態(tài)，甚至凈流出，自然這一地區(qū)的房地產(chǎn)投資的空間只能基于M2的投放與社會可支配收入的提升，自然增值空間有限，且極為緩慢

理論上，最理想的房地產(chǎn)投資標(biāo)的就是即將遷移的墳地周邊，在購買時，墳地讓其價格極低，但是一旦購買后，墳地被搬遷，改建CBD，引進(jìn)諸多高科技產(chǎn)業(yè)體系，完善基礎(chǔ)設(shè)施，所購房產(chǎn)的基本面大幅提升，自然房價水漲船高

四、真正的房產(chǎn)投資獲利是在一座新城在規(guī)劃初期，還處于灘涂時買入，然后與其一起成長，直至其發(fā)展成一座基建飽和與單位面積所承載的財富達(dá)到產(chǎn)業(yè)、人才與資本進(jìn)出平衡的臨界點

人口、產(chǎn)業(yè)與資本是沿著高房價逐級向低房價地區(qū)流動的，房產(chǎn)基本面提升的根基是人口、產(chǎn)業(yè)與資本的持續(xù)大規(guī)模凈流入，而非趨于飽和，是個動態(tài)的過程，并非靜態(tài)

另外，城市的發(fā)展主要基于兩個階段，即

第一階段是各城市中心的獨自發(fā)展，實現(xiàn)由城市中心逐步以漣漪的形式向外擴(kuò)張，一旦中心城區(qū)的資源、產(chǎn)業(yè)與人口集聚到一定程度后，單位面積所承載財富的成本必然上升，遏制企業(yè)的經(jīng)營效率，最終迫使其逐級向外延伸，獲取低成本的土地、人才與資源

第二階段是當(dāng)各相鄰大城市的發(fā)展由中心外溢到一定程度后就會形成城市協(xié)同，模糊城市間的差異，形成大都市圈，重新定位資源、產(chǎn)業(yè)與人口，各城市間由曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)趨同，相互競爭演變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)協(xié)同、互補以及合作

目前“上海大都市圈”正處于由第一階段進(jìn)入第二階段的過程中，“上海大都市圈”的構(gòu)建，也正是希望突破原有制約，充分釋放地理空間的重組紅利，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)從“行政區(qū)經(jīng)濟(jì)”真正邁向“功能區(qū)經(jīng)濟(jì)”

事實超級大城市的房產(chǎn)投資巨額獲利點在向周邊地區(qū)逐級蔓延，曾經(jīng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部搖身一變就成了活力十足，投資潛力無限的新城

真正的房產(chǎn)投資獲利是在一座新城在規(guī)劃初期，還處于灘涂時買入，然后與其一起成長，直至其發(fā)展成一座基建飽和與單位面積所承載的財富達(dá)到產(chǎn)業(yè)、人才與資本進(jìn)出平衡的臨界點

出現(xiàn)這一態(tài)勢主要基于四點，即

1、 所在地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)前國內(nèi)最有前途的區(qū)域就是長三角與珠三角，尤其是上海與深圳一帶

2、 當(dāng)期的區(qū)域特征，諸如上海北面靠江，東面臨海，西面又被蘇州的昆山與太倉頂死了，城市輻射受限，無法四面開花，最終只能向一個方向擴(kuò)張，確定性更強，最終產(chǎn)業(yè)、人才與資本的流向只能選擇吳江、嘉善、平湖以及湖州一帶

3、 國家的政策取舍，諸如國家十五五規(guī)劃、政府工作報告、中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及上海大都市圈規(guī)劃等

4、 當(dāng)?shù)氐幕ㄍ顿Y的布局，諸如滬蘇湖高鐵、滬甬大橋、滬杭高鐵以及水鄉(xiāng)旅游專線等

五、相對周邊附屬城市，上海核心地區(qū)的房地產(chǎn)投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

目前上海發(fā)展所面臨的尷尬是單位面積所承載的財富達(dá)到一定程度后拉高了企業(yè)的運營成本與推高了當(dāng)?shù)氐姆績r，最終迫使產(chǎn)業(yè)、資本與人才開始向緊鄰的低房價地區(qū)遷移，最終對其形成凈流入，推動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基本面

基于此，政府也順應(yīng)這一市場趨勢，出臺上海大都市圈規(guī)劃與青吳嘉高新區(qū)，投資滬蘇湖高鐵、滬杭高鐵以及諸多城際高鐵等，從行政與基建布局上全面打通資本、產(chǎn)業(yè)與人才流動的壁壘，加速這一流動的推進(jìn)，提高了周邊附屬城市的房價，自然具有相應(yīng)的投資價值

理論上，上海核心地區(qū)的房價繼續(xù)上漲，毋庸置疑，但是需要注意的有四點，即

1、 上漲的空間到底有多大，投資是追求買賣價差，事實前期發(fā)展越充分導(dǎo)致的房價越高，再上漲的幅度就極為有限，降低收益率

2、 可利用的按揭貸款杠桿有多高，房產(chǎn)投資的最大秘訣就是通過住房按揭貸款再分配存款人的利益

3、 租金能否覆蓋按揭貸款，減緩購房者的還款壓力

4、 未來變現(xiàn)的難度系數(shù)，如果房價過高，未有大規(guī)模的接盤俠，導(dǎo)致有價無市，無法變現(xiàn)，投資將毫無意義

由此得知，相對周邊附屬城市，上海核心地區(qū)的房地產(chǎn)投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2026年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教