東京新房均價(jià)1.37億！對(duì)照各區(qū)“富人”收入，竟覺(jué)得很“合理”？

當(dāng)港區(qū)平均年收入達(dá)到1397萬(wàn)日元，千代田區(qū)達(dá)到1121萬(wàn)日元時(shí)，似乎能理解1.37億日元的房?jī)r(jià)從何而來(lái)。

東京的房?jī)r(jià)，再次刷新了認(rèn)知。

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所4月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年度東京23區(qū)新建公寓的平均價(jià)格，首次突破1.3億日元，達(dá)到1億3784萬(wàn)日元。這已是首都圈房?jī)r(jià)連續(xù)第五年創(chuàng)下歷史新高。

“價(jià)格高漲的勢(shì)頭仍未得到遏制?！眻?bào)告中的這句話，道出了許多人的無(wú)奈。在建筑成本高企、供給持續(xù)短缺的背景下，東京的房?jī)r(jià)似乎正朝著普通人難以企及的高度一去不返。

然而，當(dāng)我們對(duì)比東京23區(qū)中那些“精英區(qū)”的居民收入時(shí)，這個(gè)天文數(shù)字般的房?jī)r(jià)，似乎又找到了它的“合理性”。

東京的“收入金字塔”：頂端與底部的巨大落差

在東京，不同區(qū)域間的收入差距，可能比想象中更加懸殊。

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東京23區(qū)中平均年收入最高的五個(gè)區(qū)，構(gòu)成了一個(gè)鮮明的“收入金字塔”：

第1位 港區(qū) - 平均年收1397.1萬(wàn)日元

作為日本頂級(jí)的商務(wù)中心，港區(qū)匯集了眾多全球企業(yè)總部和外資金融機(jī)構(gòu)。六本木、麻布等高級(jí)住宅區(qū)與繁華的商業(yè)區(qū)并存，使其成為高收入精英和國(guó)際人才的首選之地。

第2位 千代田區(qū) - 平均年收1121.5萬(wàn)日元

這里是日本的政治與行政中樞，皇居、國(guó)會(huì)、中央省廳、大型企業(yè)總部云集。居住于此的多為企業(yè)高管、高級(jí)官僚等頂層人士。

第3位 渋谷區(qū) - 平均年收1072.8萬(wàn)日元

除了是年輕人文化的中心，澀谷也已成為科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的聚集地。廣尾、松濤等高級(jí)住宅區(qū)的存在，顯著拉高了整體平均收入。

第4位 中央?yún)^(qū) - 平均年收780.9萬(wàn)日元

銀座、日本橋等傳統(tǒng)高端商業(yè)區(qū)坐落于此，高額消費(fèi)與高級(jí)住宅相輔相成，吸引了眾多富裕階層。

第5位 目黒區(qū) - 平均年收716.8萬(wàn)日元

以自由之丘、中目黑等時(shí)尚街區(qū)聞名，擁有良好的居住環(huán)境和教育資源，深受富裕家庭青睞。

這五個(gè)區(qū)的平均年收入，均已大幅超過(guò)日本正社員約530萬(wàn)日元的平均水平。其中，排名第一的港區(qū)，平均年收入更是全國(guó)平均水平的約2.6倍。

1.37億日元的房?jī)r(jià)，對(duì)“他們”來(lái)說(shuō)貴嗎？

當(dāng)我們把東京23區(qū)平均1.37億日元的房?jī)r(jià)，與上述高收入?yún)^(qū)的平均年收入放在一起看時(shí)，會(huì)得出一個(gè)有趣的對(duì)比：

以港區(qū)居民平均年收入1397萬(wàn)日元計(jì)算，購(gòu)買一套均價(jià)公寓所需時(shí)間約為9.8年（未考慮稅收、生活支出及貸款利息等因素，僅為簡(jiǎn)單計(jì)算）。

而對(duì)于千代田區(qū)居民（平均年收入1121萬(wàn)日元）而言，這個(gè)數(shù)字約為12.3年

相比之下，日本全國(guó)正社員若要購(gòu)買同樣價(jià)格的房產(chǎn)，則需要不吃不喝工作超過(guò)26年

這樣的對(duì)比揭示了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：東京核心區(qū)的高房?jī)r(jià)，在很大程度上是由其內(nèi)部的高收入群體所支撐和定義的。對(duì)于那些站在收入金字塔頂端的人群而言，當(dāng)前的房?jī)r(jià)或許仍在他們的承受范圍之內(nèi)，或是其資產(chǎn)配置中的一部分。

光環(huán)之下：被平均掩蓋的撕裂感

然而，“平均”二字背后，往往掩蓋了真實(shí)生活的多樣性。

即便是在港區(qū)，收入分布也遠(yuǎn)非均勻。高級(jí)住宅區(qū)與普通公寓并存，企業(yè)高管與普通職員共處。那些被平均收入“代表”了的普通上班族，面對(duì)區(qū)內(nèi)動(dòng)輒數(shù)億日元的高級(jí)公寓，感受可能更多是遙不可及。

而對(duì)于大多數(shù)生活在東京其他區(qū)域、年收入在平均水平甚至以下的家庭來(lái)說(shuō)，1.37億日元的房?jī)r(jià)早已與他們的現(xiàn)實(shí)生活脫節(jié)。他們面臨的，是在不斷上漲的房租與日益延長(zhǎng)的通勤時(shí)間之間做出權(quán)衡，是在核心區(qū)置業(yè)夢(mèng)想與郊區(qū)相對(duì)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)之間的妥協(xié)。

房?jī)r(jià)與收入的對(duì)比，清晰地勾勒出東京社會(huì)日益擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)分化。核心區(qū)成為高收入者爭(zhēng)奪的“資產(chǎn)堡壘”，而普通工薪階層則被不斷推向更遠(yuǎn)的郊外。

誰(shuí)在購(gòu)買？投資邏輯與居住邏輯的分野

除了真正自住的高收入者，東京高端房產(chǎn)市場(chǎng)的買家還包括另一類重要群體：投資者

對(duì)于國(guó)內(nèi)外的投資者而言，東京核心區(qū)的房產(chǎn)不僅被視為抵御通脹的硬資產(chǎn)，也承載著對(duì)日元匯率、日本經(jīng)濟(jì)以及城市未來(lái)地位的長(zhǎng)期看好。他們的購(gòu)買決策更多基于投資回報(bào)、資產(chǎn)保值和全球資產(chǎn)配置的邏輯，而非簡(jiǎn)單的“收入與房?jī)r(jià)比”。

這使得東京高端房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上脫離了本地居民的購(gòu)買力基本面，形成了一個(gè)由全球資本和高凈值人群共同參與的價(jià)格體系。

東京23區(qū)平均年收排名

依據(jù)日本總務(wù)省《令和5年度課稅標(biāo)準(zhǔn)額分級(jí)所得稅額調(diào)查》，通過(guò)應(yīng)稅所得總額除以納稅人數(shù)計(jì)算得出。

東京1.37億日元的平均房?jī)r(jià)，在港區(qū)1397萬(wàn)日元的平均年收入映襯下，似乎顯得“合理”。但這種“合理”，只存在于這座城市收入金字塔的頂端。

對(duì)于大多數(shù)生活在東京的人來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字所代表的，是不斷被推高的生活門檻、日益固化的居住分層，以及一個(gè)越來(lái)越清晰的現(xiàn)實(shí)：在這座國(guó)際大都市，擁有一個(gè)“家”的夢(mèng)想，正與普通人的收入水平漸行漸遠(yuǎn)。

當(dāng)房產(chǎn)越來(lái)越像專屬于富裕階層的“奢侈品”而非大眾的“必需品”，東京的城市肌理與社會(huì)結(jié)構(gòu)，也正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默而深刻的改變。