2026年3-4月，北京最火的豪宅之一，是臨近京杭大運(yùn)河的中建·運(yùn)河玖院。有人問(wèn)拆哥，北京臨水豪宅，案例還有誰(shuí)？

所以，今天給大家展示一個(gè)案例——海淀區(qū)長(zhǎng)河灣。

西直門(mén)外的長(zhǎng)河灣是一個(gè)三角形地塊，與南側(cè)的河形成一個(gè)相對(duì)幽靜的環(huán)境。

里邊種了大量的梧桐樹(shù)，綠蔭效果非常好，滿屏綠色。 三期戶型156平方米起，沒(méi)有2000萬(wàn)，住不進(jìn)來(lái)。

2026年1月，一套168㎡四居室以2050萬(wàn)成交，單價(jià)每平米122200。而157戶型，成交價(jià)11-12萬(wàn)，較2023年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)(14.9萬(wàn)/平米）回撤26%。

整體講，長(zhǎng)河灣房?jī)r(jià)自2021年高點(diǎn)后持續(xù)調(diào)整，2026年較峰值跌幅超25%，但仍是北京次新房里相對(duì)抗跌的盤(pán)。

北京房?jī)r(jià)平均跌幅，三年是-41％。所以，臨水豪宅，有一定保值性。

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當(dāng)然，長(zhǎng)河灣的缺點(diǎn)就是梧桐樹(shù)太高了，會(huì)擋4層以下的光。

梧桐樹(shù)是一般樓盤(pán)采光的殺器，樹(shù)能長(zhǎng)超6層樓，低樓層白天開(kāi)燈是常態(tài)。

另外蚊子太多，出門(mén)就是蚊子的舞會(huì)。

北京展覽館號(hào)稱(chēng)西二環(huán)的俄羅斯特區(qū)，后面有一座后湖。長(zhǎng)河灣，位置就相當(dāng)于比例俄羅斯的哈薩克斯坦……

臨河的感覺(jué)非常清幽。南長(zhǎng)河靜謐流淌，與運(yùn)河玖院大開(kāi)大闔的氣場(chǎng)有不同。

買(mǎi)豪宅，氣味也很重要。北京動(dòng)物園在長(zhǎng)河灣的西側(cè)，偶爾風(fēng)大的時(shí)候會(huì)有一點(diǎn)動(dòng)物的異味，不過(guò)相對(duì)而言，動(dòng)物園西北房向的豪宅紫御府的異味更大，尤其在悶熱潮濕的三伏天……

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