來源：市場資訊

（來源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

今年北京土拍市場的第一把“火”，燒在了亦莊瀛海。5家房企，參與圍獵。

還沒開拍，火藥味就溢出來了。

中建智地、保利發(fā)展和招商蛇口，先后甩出了招標(biāo)計(jì)劃。三家估算投資分別為19.696億元、20億元和19.808億元。

中國金茂是該地塊的激活者。小道消息，春節(jié)后上班的第一天，金茂高級副總裁攜北京公司的一眾高管，拜訪了亦莊管委會(huì)，并做了長時(shí)間的溝通。擺明了有備而來。

建發(fā)房產(chǎn)則是第一個(gè)參拍者，且現(xiàn)場第一個(gè)“亮劍”，也是前期舉牌最兇猛的。甚至包維本人也親自坐鎮(zhèn)，眼神里透著一股“勢在必得”的狠勁。

可土拍的后半段，風(fēng)向卻悄然轉(zhuǎn)變，金茂和中建智地開始發(fā)力。

沒有盲目追高，沒有情緒化舉牌，每一次加價(jià)都像是在試探對手的底線，也在權(quán)衡自身的利潤空間。

最終，由中建智地以13.24億元競得瀛海地塊，折合樓面價(jià)2.56萬元/㎡，溢價(jià)率8.7%。這也是北京今年以來首宗拍出溢價(jià)的地塊。

更耐人尋味的是，這場土拍全程僅耗時(shí)40分鐘，沒有失控的溢價(jià)，沒有你死我活的廝殺。

中途保利負(fù)責(zé)人曾短暫離場，大概率是在向領(lǐng)導(dǎo)請示報(bào)價(jià)上限；而作為地塊激活者的金茂，也沒有一意孤行搶地，最終選擇了理性退場。

看似“溫和”的閃電戰(zhàn)，卻藏著國央企的生存智慧。

當(dāng)下樓市，開發(fā)商早已告別“盲目擴(kuò)張”的時(shí)代，取而代之的是“精準(zhǔn)投資”的理性邏輯。

瀛海地塊位置優(yōu)越，臨近地鐵8號線瀛海站，周邊配套成熟，是難得的“六邊形戰(zhàn)士”地塊，但即便如此，房企們也沒有失去理智。

或許，這才是北京土拍市場最該有的樣子。

01

北京土拍到底有多冷？

2026年至今，8宗地塊，清一色托底成交，冷得沒啥存在感。

直到瀛海1401-1地塊的出現(xiàn)，房企們那快要熄滅的搶地小火苗，終于又燃了起來。

在去年第八輪供地清單中，1401地塊就露過臉。當(dāng)時(shí)，它是一整幅接近正方形的地塊，占地5.4公頃，規(guī)劃地上建面13.5萬㎡。

進(jìn)入到用地預(yù)申請階段，它被“一刀切”分成了南北兩塊。

目的很明確：降低門檻，減輕壓力。 畢竟現(xiàn)在的房企，誰也不敢一口吃個(gè)胖子。

兩幅地規(guī)模相當(dāng)：北側(cè)1號地占地約2.59公頃，南側(cè)2號地2.82公頃。

容積率均為2.0，限高60米，綠地率30%。

率先被激活的是，北側(cè)1號地塊，規(guī)劃地上建面5.18萬㎡；更好的南面02地塊，放到最后。

整體來看是一塊頗為方正的地形，東西長、南北短，這意味著未來的樓棟排布能擁有極佳的面寬資源，采光和視野都更有優(yōu)勢。

但，它還有一個(gè)“小包袱”，地塊西側(cè)約4.1公頃規(guī)劃綠地由競得人進(jìn)行認(rèn)建，建成后無償移交政府相關(guān)部門，這無疑會(huì)增加開發(fā)商的建安成本。

雖然還不清楚它的建安標(biāo)準(zhǔn)，至少也砸個(gè)4000萬元，讓樓面價(jià)增加770元/平米。

但對購房者可是實(shí)打?qū)嵉暮檬�，家門口就是私家后花園。

問題來了！它南面的02地塊，上架時(shí)會(huì)搭配個(gè)啥呢？難道要和東面的商業(yè)捆綁？

02

兩塊地分開出讓，最大的問題，是樓棟的退線。

這兩塊地一南一北排列，中間沒有道路，只有一條用地紅線，未來也就是一堵墻。

從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃講，兩塊地須統(tǒng)籌考慮，權(quán)益退線是個(gè)大問題。

如果兩個(gè)房企分別拿地，但凡誰占了便宜，對方就得吃虧了，除非，某房企把兩塊地通吃。

它們的南面有中海寰宇時(shí)代，北面有瑞福園，這都是要考慮退線問題。

幸好兩個(gè)老盤對它們影響不大，有馬路和綠化帶隔開。

中建智地把瀛海地塊收入囊中，會(huì)拿出什么樣的產(chǎn)品？答案其實(shí)已經(jīng)藏不住了。

先說“好房子”，這是明牌。出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵(lì)依據(jù)“好房子”技術(shù)要點(diǎn)提升住宅項(xiàng)目品質(zhì)。

再看指標(biāo)：容積率2.0，限高60米，大概率是小高層。

進(jìn)深君做了一版強(qiáng)排推測，一起來看看。

預(yù)計(jì)南側(cè)02地塊南排是16層，北排是18層。

北側(cè)01地塊南排是16層，北排分別是17/18/14層。

戶型配置上，估計(jì)是“剛需+剛改”。按照套均90㎡計(jì)算，總套數(shù)預(yù)計(jì)在570套左右。

相比沒“減負(fù)”之前上千套的體量，去化壓力直接砍半，開發(fā)商心里也更有底。

產(chǎn)品線怎么選？中建智地其實(shí)已經(jīng)用實(shí)戰(zhàn)趟出來了。

今年剛?cè)胧械牟絿t府Park、豐臺中建方程國賢府，都嘗到了甜頭——面積段做小，產(chǎn)品力做精。這套“國賢府”打法，直接拿來瀛海用，順理成章。

那么，瀛海項(xiàng)目會(huì)賣多少錢？

距離最近的次新盤是南邊的中海寰宇時(shí)代，2019年入市，網(wǎng)簽均價(jià)約5.2萬元/㎡。

有“好房子”和高得房率的加持，瀛海新項(xiàng)目賣5萬/㎡左右，應(yīng)該不成問題。

但是，挑戰(zhàn)也同樣存在。

業(yè)內(nèi)人士也指出，瀛海（瀛海府等）及亦莊河西（金隅學(xué)府，中鐵建國際公館等）片區(qū)將有近萬套限競房解禁入市。這些房源房齡新（5年內(nèi)），且當(dāng)年買入價(jià)低，現(xiàn)房，價(jià)格優(yōu)勢會(huì)對新房市場形成沖擊和強(qiáng)大分流。

03

網(wǎng)友給瀛海新地塊的評價(jià)——?jiǎng)偢恼嫔瘛?/p>

毫不夸張說，它周邊的地鐵+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+公園配置拉滿了。

首先，它是妥妥的地鐵盤，地塊東側(cè)隔著一片規(guī)劃商業(yè)就是地鐵8號線瀛海站。

地鐵8號線是北京南北向的大動(dòng)脈，始發(fā)站有座，對打工人來說簡直是“救命”的配置。

不過凡事有兩面。地鐵雖香，噪音也真實(shí)存在。中海瀛海府就曾因地鐵8號線噪音問題引發(fā)業(yè)主投訴。

除了地鐵，商業(yè)也在家門口。南邊有中海的商業(yè)寰宇坊，而東側(cè)商業(yè)用地未來也將考慮與地鐵站間連通。

產(chǎn)業(yè)方面，新地塊南邊不到2公里，是宇宙第一街——火箭大街。

更狠的是，亦莊新城YZ00-0803街區(qū)1104地塊，已經(jīng)確定要建星河動(dòng)力"智神星"可重復(fù)使用液體運(yùn)載火箭總部及研發(fā)生產(chǎn)基地。

溜娃的話，旁邊就是南海子公園、瀛海休閑公園、興海公園等，生活松弛感拉滿。

這配置，堪稱“六邊形戰(zhàn)士”，難怪讓開發(fā)商們搶瘋了。