文：樂居北京克而瑞深度智聯(lián)北京合伙機構(gòu)總經(jīng)理何濤

2026北京土拍，真正能閉眼拿的內(nèi)城好地不多。豐臺區(qū)蒲黃榆一里、四里危改FT00-0506-0017地塊一掛出，就注定是全場焦點——二環(huán)至三環(huán)之間、雙地鐵、成熟配套、小體量、低密，還帶著明確代建要求，是典型“小而精、穩(wěn)賺、快銷”的核心區(qū)稀缺宅地。

這宗地沒有懸念、沒有內(nèi)卷、沒有模糊空間，誰拿誰做改善爆款。今天一次性把競品、二手房、存量、產(chǎn)品、房企、案名全部講透。

一、先看地塊硬指標：內(nèi)城少見的“舒服指標”

位置：豐臺區(qū)蒲黃榆，緊臨蒲黃榆路，近二環(huán)，核心內(nèi)城地段

用地：R2二類居住用地

總用地面積：9820.167㎡

地上規(guī)模：19837㎡，容積率2.02，限高45米

起價：9億元，經(jīng)營樓面價53493元/㎡

預(yù)申請時間：2026.4.20–2026.5.1917:00

代建要求：配建3000㎡派出所+11米寬街坊路，無償移交

一句話總結(jié)：地小、密度低、位置絕、門檻不高、確定性極強。

??唯一硬傷必須提前說：

地塊緊鄰蒲黃榆路，又靠近二環(huán)，未來車流噪音會是貫穿全周期的銷售抗性，產(chǎn)品規(guī)劃必須提前規(guī)避。

二、競品格局：區(qū)域幾乎無對手，只和金茂錯位打

整個蒲黃榆–方莊–東鐵營板塊，新房只有一個直接競品：

金茂璞逸豐宜

主力戶型：135–190㎡純改善四居

均價：約9.46萬/㎡

客群：1200萬以上高端改善

庫存：僅剩200余套

其他項目基本構(gòu)不成威脅：

盧溝橋、小瓦窯：7–8.5萬/㎡，距離遠、圈層不匹配

萬泉寺待拍地塊：未來預(yù)期10萬+，價格區(qū)間完全錯開

結(jié)論很直白：

這塊地未來入市，新房市場幾乎沒有分流，只要不和金茂正面硬剛大戶型，就是躺贏格局。

三、周邊二手房&存量：改善徹底斷供，新房一騎絕塵

1）二手房價格梯隊（1km范圍）

蒲黃榆一里：約7.64萬/㎡（2000年次新）

蒲黃榆四里：約7.1萬/㎡

90年代普通住宅：6.3–6.5萬/㎡

老公房：4–5.5萬/㎡

板塊二手房在售總量僅300–400套，最大問題是：

次新極少、大戶型極少、高品質(zhì)改善徹底斷供。

2）市場存量：供應(yīng)少到夸張

區(qū)域新房：僅金茂一盤，庫存見底

本地塊可售：剔除3000㎡派出所，住宅僅約16837㎡

套數(shù)預(yù)估：120–140套

典型小盤快銷，供需極度友好，幾乎不愁賣。

價格支撐非常扎實：

周邊次新7.1–7.6萬/㎡，本項目未來售價8.5–9.5萬/㎡完全站得住。

四、未來產(chǎn)品預(yù)判：錯位金茂，做剛改+改善黃金戶型

結(jié)合容積率2.02、限高45米、臨路噪音、成本樓面價5.35萬，產(chǎn)品路線幾乎鎖死：

1. 定位：內(nèi)城精致改善小盤

2. 建筑：9–12層小高層，低密舒適

3. 主力戶型：120–144㎡三居/四居

避開金茂135㎡以上大平層

總價控制在1000–1300萬，承接最大批改善客群

4. 規(guī)劃重點：

臨路樓棟放公區(qū)/配套，好戶型靠內(nèi)

必須高配隔音玻璃，弱化噪音抗性

5. 風(fēng)格：現(xiàn)代簡約/新中式，小而美、重質(zhì)感、強收納

不搞豪宅、不堆科技、不做大園林，穩(wěn)健改善、快周轉(zhuǎn)、高流通。

五、最有可能拿地的房企：國企央企主場

這塊地9億起價、保證金僅500萬，資金門檻不高，但代建派出所+街坊路，非常吃政企協(xié)調(diào)與開發(fā)穩(wěn)健度。

第一梯隊（概率最高）

首開、北京建工、天恒

深耕豐臺、熟悉危改舊改

政企溝通順、代建經(jīng)驗足

小地塊快周轉(zhuǎn)能力強

第二梯隊（概率次之）

中海、華潤

產(chǎn)品力強、擅長內(nèi)城小盤溢價

能把噪音、小體量做成可控項

基本排除

民營房企——內(nèi)城地塊更重穩(wěn)健，民企介入概率極低。

六、案名猜測：偏城芯、改善、靜謐、地域感

結(jié)合蒲黃榆區(qū)位+危改更新+小而精氣質(zhì)，案名大概率走這類路線：

蒲黃譽府

豐宜和頌

璞玥豐臺

宸悅蒲黃

錦宸里

和悅豐棠

簡約大氣、帶地域、顯品質(zhì)，一眼就是改善盤。

七、總結(jié)：2026北京土拍“閉眼拿”級別的好地

蒲黃榆0017地塊，是今年市場上風(fēng)險最低、確定性最強的內(nèi)城宅地之一。

地段不可復(fù)制：二環(huán)–三環(huán)，雙地鐵成熟配套

競爭極度溫和：僅一個競品，可完美錯位

存量缺口巨大：改善斷供，120–140套根本不夠賣

產(chǎn)品清晰：120–144㎡剛改改善，流通性拉滿

噪音唯一短板：可通過規(guī)劃完全規(guī)避

唯一需要注意的就是：別搶太高溢價，底價或小幅溢價拿下，就是穩(wěn)賺。

對開發(fā)商：積極參拍，快開快賣。

對購房者：未來入市，閉眼沖，內(nèi)城低密新房賣一套少一套。

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