荔灣項(xiàng)目配套完善，總價(jià)更符合當(dāng)前購(gòu)房者的支付能力和需求偏好。

呂穎雅/發(fā)自廣州

房地產(chǎn)營(yíng)銷中，“勁銷數(shù)億元”“去化率90%”“開盤即清盤”等表述屢見不鮮，但真實(shí)成交與營(yíng)銷口徑之間的差距，始終是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

“樓市銷售去化調(diào)查”系列此前已梳理天河、海珠兩區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)【查看天河數(shù)據(jù)】【查看海珠數(shù)據(jù)】。第三期將目光轉(zhuǎn)向廣州老城核心——荔灣區(qū)，觀察市場(chǎng)的真實(shí)去化情況。

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整體去化表現(xiàn)較好，總價(jià)契合市場(chǎng)需求

近年來，隨著白鵝潭開發(fā)持續(xù)推進(jìn)，荔灣濱江資源不斷被激活，高端及改善型項(xiàng)目密集入市。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，荔灣樓市整體表現(xiàn)較為理想，絕大多數(shù)項(xiàng)目去化率超過五成，整體優(yōu)于天河和海珠。

在主打大戶型的項(xiàng)目中，開售近4年的星河江縵，在經(jīng)歷價(jià)格高開低走后，銷售終于打破僵局，目前去化率達(dá)77.8%；熱盤廣船濱江天地、保利珠江天悅去化率分別為72.7%、64.4%，均處于中上水平。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

星河江縵

252

72

77.8%

廣船濱江天地

884

332

72.7%

保利珠江天悅

762

422

64.4%

廣州幸福灣

246

177

58.2%

保利翡麗甲第

234

196

54.4%

廣州蘭園江悅

20

48

29.4%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月18日，僅統(tǒng)計(jì)已取得預(yù)售證套數(shù)

值得一提的是，高端項(xiàng)目保利翡麗甲第于2025年10月底開售，是表中開盤最晚的一個(gè)，但去化速度不俗，目前已網(wǎng)簽231套，去化率達(dá)54.4%，且近期仍持續(xù)成交，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有望繼續(xù)攀升。

不過，分化同樣存在。廣州蘭園江悅目前僅售出20套，去化率29.4%，在江景項(xiàng)目中墊底。主要原因是項(xiàng)目位于廣佛交界，周邊城市界面難以支撐其高端定位。相比之下，鄰近的星河江縵也經(jīng)歷了多輪促銷和調(diào)價(jià)后，才逐步實(shí)現(xiàn)去化。

相比大戶型產(chǎn)品，剛改產(chǎn)品成為荔灣樓市的重要成交支撐。這類項(xiàng)目配套完善，總價(jià)控制在300萬~500萬元主流區(qū)間，更符合當(dāng)前購(gòu)房者的支付能力和需求偏好，因此具備更強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。

樓盤名

已售套數(shù)

未售套數(shù)

去化率

萬科理想花地朗庭

938

20

97.9%

武漢城建保利花語和岸

458

48

90.5%

力迅西關(guān)雅筑

793

89

89.9%

中海保利朗閱

1326

296

81.8%

保利瑧譽(yù)

802

233

77.5%

珠江西灣里

177

73

70.8%

越秀天瀛

498

234

68.0%

萬科理想花地瑧園

668

331

66.9%

誠(chéng)匯新都榕誠(chéng)灣

902

683

56.9%

珠實(shí)西關(guān)都薈

202

168

54.6%

新世界天馥

552

464

54.3%

珠江廣鋼花城

550

521

51.4%

萬科理想花地傲璟

302

334

47.5%

建鑫如意芳華

20

408

4.7%

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

數(shù)據(jù)截至3月18日，僅統(tǒng)計(jì)已取得預(yù)售證套數(shù)

以萬科理想花地三大組團(tuán)為例：主打中小戶型的【朗庭】去化率高達(dá)97.9%，接近清盤；以改善戶型為主的【臻園】去化率為66.9%；開售時(shí)間較短的【傲璟】去化率為47.5%，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。此外，熱盤武漢城建保利花語和岸同樣接近清盤。

需要注意的是，荔灣不少項(xiàng)目貨量在千套以上，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，去化周期一般需要三年以上。例如力迅西關(guān)雅筑、中海保利朗閱、保利瑧譽(yù)等項(xiàng)目，經(jīng)過幾年銷售，去化率均超過七成；而誠(chéng)匯新都榕誠(chéng)灣、新世界天馥、珠江廣鋼花城等大體量項(xiàng)目，銷售表現(xiàn)也基本符合市場(chǎng)節(jié)奏。

表現(xiàn)較弱的項(xiàng)目則是建鑫如意芳華。該項(xiàng)目開售半年，僅售出20套，去化率約4.7%。受品牌知名度不足、周邊環(huán)境相對(duì)雜亂及價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯等因素影響，盡管后續(xù)推出特價(jià)房，整體銷售仍未明顯起色。

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庫存尚穩(wěn)供地提速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

庫存方面，荔灣整體仍處于相對(duì)健康區(qū)間。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，荔灣區(qū)新房庫存約81.1萬平方米，去化周期約22.3個(gè)月，優(yōu)于全市平均水平。

合富研究院預(yù)計(jì)，2026年荔灣新房供應(yīng)約3500套，同比減少約9%。新增供應(yīng)仍主要集中在花地灣與白鵝潭核心區(qū)兩大板塊，合計(jì)占比超過五成。從總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，300萬~800萬元仍為市場(chǎng)主力，占比超過七成。

新盤方面，白鵝潭板塊的國(guó)貿(mào)·保利|海上印已開放銷售中心，項(xiàng)目體量較小，總貨量約240套，主打77~106平方米中小戶型，總價(jià)相對(duì)可控；廣州濱江天地二期「尚濱道」則以128~238平方米改善型產(chǎn)品為主，定位偏高端；此外，去年12月，珠實(shí)以13.3億元競(jìng)得聚龍灣玻璃廠地塊，預(yù)計(jì)將于今年入市；而聚龍灣·璞毓將推出230~480平方米一線江景大平層產(chǎn)品。

與此同時(shí)，大盤萬科理想花地也將補(bǔ)充新貨，新組團(tuán)預(yù)計(jì)推出9棟超高層住宅，進(jìn)一步增加剛需和剛改產(chǎn)品供應(yīng)；老西關(guān)片區(qū)的小體量項(xiàng)目力迅樾公館也將入市，對(duì)“老廣”改善型購(gòu)房者具有一定吸引力。

在土地供應(yīng)方面，規(guī)模同樣可觀。近期掛牌的中山八地塊，原為電車保養(yǎng)場(chǎng)，未來將打造公交＋體育立體復(fù)合開發(fā)示范樣板、健康生活創(chuàng)新社區(qū)。地塊占地約2.6萬平方米，容積率為2.2，建面約5.59萬平方米，在老西關(guān)已屬稀缺體量，起拍樓面價(jià)約2.5萬元/平方米，性價(jià)比較為突出。

此外，在廣州2026年春季土地推介暨藍(lán)皮書發(fā)布活動(dòng)上，荔灣區(qū)多宗涉宅用地集中亮相，如塞壩口地塊、東沙國(guó)際商貿(mào)港地塊，均臨近江景資源；羊城食品廠及周邊地塊則與此前熱銷項(xiàng)目相鄰；芳村客運(yùn)站地塊配套成熟、交通便利。

從區(qū)域發(fā)展來看，荔灣將被打造成集文化、商業(yè)、旅游于一體的世界級(jí)濱水活力區(qū)。在今年荔灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，荔灣區(qū)明確提出強(qiáng)化廣州聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬象城等消費(fèi)新地標(biāo)引領(lǐng)作用，做優(yōu)做強(qiáng)白鵝潭世界級(jí)地標(biāo)商圈，構(gòu)建“1+5”商圈發(fā)展新格局。

可以預(yù)見，隨著配套不斷完善與城市界面持續(xù)提升，荔灣對(duì)購(gòu)房者的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)新增供應(yīng)的入市也將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。