來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

三月伊始，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)[2026]38號(hào)）的文件，為全國(guó)的土地利用定下了新的基調(diào)：告別“大手大腳”的增量時(shí)代，進(jìn)入“精打細(xì)算”的存量時(shí)代。

文件明確，今后新增建設(shè)用地將與盤(pán)活的存量土地掛鉤，并優(yōu)先保障民生項(xiàng)目，原則上不再為商品房“開(kāi)新地”。

這場(chǎng)全國(guó)性的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向，恰好與上海近年來(lái)悄然上演的一場(chǎng)“土地變革”完美契合。如果您漫步在蘇河灣、徐匯濱江，或是翻開(kāi)近期的土地規(guī)劃公告，會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)：那些曾經(jīng)規(guī)劃為摩天大樓的商業(yè)辦公用地（C8），正在悄然“撕下標(biāo)簽”，變身為承載家庭夢(mèng)想的住宅用地（Rr）。

這并非偶然，而是一場(chǎng)由城市內(nèi)在需求驅(qū)動(dòng)、順應(yīng)國(guó)家頂層設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性“變臉”。

01.

上海核心區(qū)，為何刮起“商改住”風(fēng)潮？

過(guò)去，核心地段的地塊是城市經(jīng)濟(jì)的“面子”，往往用來(lái)建造寫(xiě)字樓，吸引企業(yè)總部，打造稅收高地。但風(fēng)向正在改變。一個(gè)標(biāo)志性的案例是松江新城。

今年2月，松江區(qū)中山街道的兩宗地塊正式從商辦用地調(diào)整為住宅用地。

其中，C31-08地塊的容積率僅為1.05。在上海，容積率低于1.5通常意味著將建設(shè)低密度的洋房或別墅類產(chǎn)品。在如此黃金的位置上“放棄”高容積率的商業(yè)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而規(guī)劃低密住宅，這在過(guò)去難以想象。

再把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)更多“變身”案例：

蘇河美欣公寓：其前身是擁有超過(guò)150年歷史的“煤氣包”和老舊辦公大樓，如今已化身為230套緊鄰蘇州河的保障性租賃住房。

靜安區(qū)Base佰舍蘇河項(xiàng)目、浦東唐鎮(zhèn)地塊、徐匯長(zhǎng)橋地塊……從內(nèi)環(huán)到郊區(qū)，一系列商業(yè)、辦公或商住混合用地，紛紛調(diào)整規(guī)劃，轉(zhuǎn)為純住宅或保障性租賃住房用地。

這一系列動(dòng)作傳遞出一個(gè)清晰的信號(hào)：

上海，真的不缺辦公樓了，缺的是能讓人們安心留下來(lái)的好房子。

02.

供需失衡下的“騰籠換鳥(niǎo)”

上海大力推進(jìn)“商改住”，絕非簡(jiǎn)單的用地性質(zhì)調(diào)整，其背后是兩大尖銳的現(xiàn)實(shí)矛盾。

一是商辦市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，空置壓力巨大。 根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，2025年第三季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均空置率已攀升至23.5%，租金持續(xù)承壓。全市約萬(wàn)棟商務(wù)樓宇中，超過(guò)60%是乙級(jí)及以下標(biāo)準(zhǔn)，部分老舊樓宇面臨設(shè)施老化、競(jìng)爭(zhēng)力下降的困境。繼續(xù)大量供應(yīng)商業(yè)辦公用地，已不符合市場(chǎng)實(shí)際需求。

二是核心區(qū)住宅，尤其是優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。中心城區(qū)的新增住宅用地主要依賴舊改（如徐匯東安新村、虹口瑞虹新城），成本高、周期長(zhǎng)。旺盛的居住需求與稀缺的土地供應(yīng)之間形成了巨大缺口。

因此，“商改住”成為上海破解困局、實(shí)現(xiàn)“一石三鳥(niǎo)”的智慧選擇：盤(pán)活閑置低效的商辦存量資源、增加核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅（包括商品住房和租賃住房）供應(yīng)、優(yōu)化城市功能布局促進(jìn)職住平衡。 這正是對(duì)國(guó)家38號(hào)文“存量挖潛”精神最生動(dòng)的實(shí)踐——不依賴“新增建設(shè)用地”，而是在現(xiàn)有的城市“家底”里“騰籠換鳥(niǎo)”，創(chuàng)造出更宜居的空間。

03.

不止是“改性質(zhì)”，更是“品質(zhì)升級(jí)”

仔細(xì)觀察這些“商改住”地塊，會(huì)發(fā)現(xiàn)它們并非簡(jiǎn)單地將寫(xiě)字樓圖紙換成住宅圖紙，而是伴隨著規(guī)劃指標(biāo)的全面優(yōu)化和社區(qū)功能的系統(tǒng)性重構(gòu)。我們可以將其歸納為三大升級(jí)路徑：

1. 降容提質(zhì)，主打“改善”牌

這是最顯著的趨勢(shì)。大量地塊在轉(zhuǎn)變性質(zhì)的同時(shí)，容積率被大幅調(diào)低，建筑高度被嚴(yán)格控制，旨在打造低密度、高舒適度的改善型社區(qū)。

奉賢新城核心區(qū)地塊，容積率從3.8驟降至1.05，建筑限高從100米降到20米，有望打造罕見(jiàn)的低密產(chǎn)品。

嘉定新城某地塊從容積率4.0降至1.3，居住體驗(yàn)從高密度辦公轉(zhuǎn)向舒適住宅。

2. 復(fù)合開(kāi)發(fā)，打造“完整社區(qū)”

調(diào)整不單是增加住宅，而是同步補(bǔ)全社區(qū)功能。例如靜安大寧某地塊，在新增住宅用地的同時(shí)，專門(mén)規(guī)劃了社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施與商業(yè)混合用地，形成功能一體化的成熟生活單元。

青浦趙巷的區(qū)域調(diào)整中，也明確新增了幼兒園配套，讓孩子在家門(mén)口上學(xué)。

3. 空間重構(gòu)，優(yōu)化土地利用

通過(guò)地塊的拆分、合并與重新劃界，讓土地形態(tài)更適應(yīng)居住需求。徐匯長(zhǎng)橋一幅約2.1萬(wàn)平方米的地塊，從商業(yè)商辦整體“重塑”為限高36米的小高層住宅區(qū)。

嘉定新城白銀路片區(qū)則將零散的行政辦公和商業(yè)用地整合為一個(gè)總建面超12萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的聚合與提升。

04.

“少而精”成為新常態(tài)，稀缺性加劇

在國(guó)家收緊土地供應(yīng)、上海大力推進(jìn)存量“商改住”的背景下，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是：未來(lái)上海樓市，尤其是核心區(qū)的土地，正在變得越來(lái)越稀缺。

2026年3月上海完成的首批土地拍賣，僅出讓了3宗涉宅用地，其中徐匯地塊還含有25%的商業(yè)部分。這種“少而精”的供應(yīng)模式將成為新常態(tài)。更引人注目的是，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)即將出讓一宗宅地，這是該區(qū)域近15年來(lái)的首次住宅土地供應(yīng)，其稀缺價(jià)值不言而喻。

這意味著，未來(lái)上海新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化：增量土地稀少，存量改造（“商改住”及舊改）成為主力。而通過(guò)“商改住”釋放出來(lái)的地塊，往往擁有區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、規(guī)劃指標(biāo)更宜居的特點(diǎn)。它們進(jìn)入市場(chǎng)后，將有效提升住宅產(chǎn)品的整體品質(zhì)，但同時(shí)也可能進(jìn)一步凸顯核心區(qū)資產(chǎn)的稀缺屬性。

從“攤大餅”到“繡花針”，從“建樓引企”到“改地留人”，上海的土地“變臉”，是一場(chǎng)順應(yīng)發(fā)展規(guī)律、回應(yīng)民生關(guān)切的深刻轉(zhuǎn)型。它不再是盲目追逐土地財(cái)政的短期利益，而是著眼于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)活力與居民幸福感的精明之舉。

當(dāng)一座城市開(kāi)始把最寶貴的地段，從冰冷的寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)向溫暖的家，這本身就是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：上海，正從追求經(jīng)濟(jì)規(guī)模的“快跑者”，轉(zhuǎn)向更加注重內(nèi)涵品質(zhì)與人文關(guān)懷的“生活家”。

這場(chǎng)靜悄悄的土地革命，終將重塑這座城市的天際線，也重塑千家萬(wàn)戶的生活圖景。