界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

三月春暖，樓市步入傳統(tǒng)“金三銀四”旺季，廣州、深圳兩大灣區(qū)核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也如期迎來(lái)暖意。

近日，界面新聞走訪兩地多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及中介機(jī)構(gòu)了解到，進(jìn)入3月份以后，疊加節(jié)后返城就業(yè)、剛需安家、改善置換需求集中入場(chǎng)，兩地看房量、成交量同步回升。二手房市場(chǎng)率先領(lǐng)跑，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源熱度攀升，剛需與改善需求集中釋放，“小陽(yáng)春”的成色更多體現(xiàn)在真實(shí)需求的有效激活。

“本輪樓市熱度整體呈現(xiàn)出剛需率先發(fā)力、改善需求接力、豪宅陸續(xù)入市的回暖格局。”深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

深圳高性價(jià)比剛需盤熱度攀升

春節(jié)過(guò)后，深圳樓市迅速回暖，二手房交易率先引爆行情，成為本輪“小陽(yáng)春”的核心引擎。

市場(chǎng)熱度從成交數(shù)據(jù)中可見(jiàn)一斑，界面新聞從深圳貝殼研究院處獲悉，據(jù)其檢測(cè)，上周（3.09-3.15）貝殼深圳合作門店二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)45%，創(chuàng)下近一年以來(lái)的周度新高。

深圳二手房周度簽約量 圖源：貝殼深圳研究院

據(jù)界面新聞?dòng)^察，近期深圳一些核心片區(qū)的“筍盤”成交周期被大幅壓縮，有些熱點(diǎn)片區(qū)、地鐵沿線、帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的小戶型次新房，掛出來(lái)一周不到就能成交，二手房成交放量后，掛牌業(yè)主的心態(tài)趨于穩(wěn)定，也有部分業(yè)主開(kāi)始小幅調(diào)價(jià)。

深圳南山區(qū)在售新盤 界面新聞拍攝

新房端則呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，部分地區(qū)熱點(diǎn)項(xiàng)目率先火爆，尤其是龍華、龍崗兩區(qū)一些具備高性價(jià)比的剛需項(xiàng)目，位于南山、福田兩區(qū)的新盤項(xiàng)目多以改善型住房為主，成交熱度也隨“小陽(yáng)春”的推進(jìn)而不斷攀升。

市場(chǎng)的真實(shí)溫度在一線中介和項(xiàng)目營(yíng)銷人員中的體感更為真切，忙碌成為近期深圳中介的常態(tài)?！白蛲硎c(diǎn)多還在帶客戶看房，聽(tīng)起來(lái)很夸張，但最近行情真的很火，有同事這兩周把一年的業(yè)績(jī)都做出來(lái)了?！鄙钲邶埲A區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)小金對(duì)界面新聞表示。

“我們項(xiàng)目3月份的到訪量持續(xù)攀升，累計(jì)銷售已近百套”，位于龍華區(qū)的壹品文旅·鵬宸云筑項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

位于龍華區(qū)的新盤售樓處現(xiàn)場(chǎng) 界面新聞拍攝

同樣在寶安區(qū)熱銷的新盤鴻榮源珈譽(yù)玖璽，成交表現(xiàn)也十分亮眼，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向界面新聞透露到：“上周我們項(xiàng)目單周成了交167套，到訪成交轉(zhuǎn)化比達(dá)到4:1，客戶入場(chǎng)意愿十分強(qiáng)烈?！?/p>

位于寶安區(qū)沙井的新盤售樓處現(xiàn)場(chǎng) 界面新聞拍攝

接下來(lái)，在進(jìn)入3月下旬后，深圳還有后海澐璽花園、招商海晏府等優(yōu)質(zhì)新盤集中開(kāi)盤，后續(xù)深圳新房市場(chǎng)熱度有望進(jìn)一步提高。

廣州頂豪市場(chǎng)連破紀(jì)錄

與深圳相比，廣州的豪宅市場(chǎng)更加“出圈”，成為本輪“小陽(yáng)春”中一道獨(dú)特的風(fēng)景線。

春節(jié)假期過(guò)后，廣州頂豪市場(chǎng)接連刷新紀(jì)錄。先是天河馬場(chǎng)地塊以236.04億元高價(jià)成交，溢價(jià)率26.60%，折合居住成交樓面地價(jià)約8.55萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面單價(jià)新高。

隨后3月2日，廣州珠江新城保利玥璽灣一套670平方米頂層復(fù)式以1.87億元成交，折合單價(jià)約28萬(wàn)元/平方米，刷新當(dāng)?shù)匾皇猪敿?jí)豪宅單價(jià)紀(jì)錄；3月9日，星河灣半島五號(hào)單日成交4套頂奢復(fù)式，總價(jià)達(dá)7.187億元。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)豪宅憑借稀缺性，成為資產(chǎn)保值的首選，價(jià)格穩(wěn)中有升。

“頂豪市場(chǎng)的爆發(fā)是樓市的先行指標(biāo)，對(duì)整體市場(chǎng)有帶動(dòng)作用。一般來(lái)講都是豪宅先行，帶動(dòng)后續(xù)成交熱度的提升?！睆V州中原研究部經(jīng)理熊小洪在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

界面新聞從保利發(fā)展內(nèi)部人士處了解到，其位于“珠江新城-馬場(chǎng)”板塊的項(xiàng)目近期熱度頗高，尤其是在馬場(chǎng)地塊高價(jià)成交之后。

“馬場(chǎng)土拍過(guò)后，我們項(xiàng)目新增成交39組，客戶決策周期縮短至2-3天，‘小陽(yáng)春’首周成交21套、金額超2.5億元?！北＠礻谞I(yíng)銷人員向界面新聞透露道。同板塊的保利華創(chuàng)都薈天珺作為馬場(chǎng)片區(qū)內(nèi)的新規(guī)準(zhǔn)現(xiàn)房，3月份的來(lái)訪量也環(huán)比上升超過(guò)400%。

市場(chǎng)的熱度也正在向更多板塊擴(kuò)散?！吧现苣?月14日至15日），我們項(xiàng)目單天就接待超過(guò)210組客戶，成交金額破億，看房的客戶很多，停車位都滿了?！蔽挥趶V州番禺長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞表示。據(jù)了解，除該項(xiàng)目外，華潤(rùn)置地旗下位于荔灣的白鵝潭瑞璽、以及佛山的順德澐璟項(xiàng)目，在“小陽(yáng)春”期間的來(lái)訪和成交量也均有顯著提升。

位于廣州番禺的新盤售樓處現(xiàn)場(chǎng) 界面新聞拍攝

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，回暖勢(shì)頭也已基本確立。普睿廣佛區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月首周（3月2日至8日），廣州50個(gè)典型樓盤來(lái)訪量達(dá)5542組，環(huán)比上升41%；認(rèn)購(gòu)172套，環(huán)比上升70%，均為2026年以來(lái)周度峰值。

二手房市場(chǎng)亦持續(xù)升溫。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月9日至15日）全市二手住宅網(wǎng)簽2442套，環(huán)比猛增37%，看房人數(shù)已突破2萬(wàn)人，市場(chǎng)活躍度顯著提升。

“目前廣州的成交量已經(jīng)漲起來(lái)了。3月以來(lái)全市熱點(diǎn)項(xiàng)目綜合平均來(lái)訪和盤均認(rèn)購(gòu)提升顯著，‘小陽(yáng)春’開(kāi)局成色較佳。經(jīng)歷春節(jié)假期積壓客戶釋放，加上馬場(chǎng)地塊帶動(dòng)高端市場(chǎng)復(fù)蘇，一二手市場(chǎng)迎來(lái)正向循環(huán)?！毙苄『閷?duì)界面新聞介紹道。

市場(chǎng)有望進(jìn)一步企穩(wěn)

本輪“小陽(yáng)春”行情的背后，政策暖風(fēng)持續(xù)吹拂是重要支撐。

剛剛召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)為房地產(chǎn)再度定調(diào)，強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，明確因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。3月13日，“十五五”規(guī)劃綱要發(fā)布，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于“加大保障和改善民生力度”篇章中并單獨(dú)成章，彰顯房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)在保障和改善民生中的地位。

從地方層面來(lái)看，2026年開(kāi)年以來(lái)，多地房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)“多點(diǎn)開(kāi)花、精準(zhǔn)施策”的態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)超30地調(diào)整優(yōu)化公積金貸款政策，公積金政策成為當(dāng)前各地促進(jìn)住房消費(fèi)的重要抓手。上海2月出臺(tái)的“滬七條”將非滬籍居民繳納社保年限從3年縮短至1年，公積金最高貸款額度提升至240萬(wàn)元。廣東除深圳外20個(gè)城市商辦用房首付比例從50%降至30%，住宅首套商貸首付低至15%，房貸利率降至3.05%的歷史低點(diǎn)。

更值得關(guān)注的是，一線城市正在集體步入“保障+市場(chǎng)”雙軌運(yùn)行的新階段。

3月1日起，深圳《配售型保障性住房管理辦法》正式施行，明確配售型保障房實(shí)行封閉管理、現(xiàn)房配售。廣州此前推出的首批配售型保障房，蘿崗和苑、嘉翠苑項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)僅為周邊商品房的六折左右，申購(gòu)熱度高漲。隨著保障性住房供給提速，“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的格局正在形成。

從宏觀數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)也正在出現(xiàn)積極變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，實(shí)現(xiàn)了止跌企穩(wěn)。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二手住宅方面，一線城市環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，北京和上海分別上漲0.3%和0.2%。這些數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)正在筑底回暖。

“從近期多地出臺(tái)的樓市支持政策來(lái)看，需求端支持、城市更新推進(jìn)、土地要素配置等均呈現(xiàn)精細(xì)化特征，預(yù)計(jì)2026年各地政策工具箱將進(jìn)一步細(xì)化，施策方向更趨精準(zhǔn)。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受界面新聞采訪時(shí)指出。

接下來(lái)，深圳將陸續(xù)迎來(lái)新盤入市，廣州也有多個(gè)項(xiàng)目集中供應(yīng)，“小陽(yáng)春”熱度預(yù)期將進(jìn)一步攀升。兩地樓市有望在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步企穩(wěn)，并在分化中尋找新的平衡點(diǎn)。