最近連續(xù)寫(xiě)了二天老破小的文章，在本輪行情中老破小功不可沒(méi)；而在接下來(lái)的行情中，老破小將發(fā)揮更為重要的作用。

不知道你發(fā)沒(méi)發(fā)現(xiàn)最近二手房市場(chǎng)一個(gè)現(xiàn)象特別有意思。

一二線城市的老破小，突然活了。

成交量蹭蹭往上漲，價(jià)格也跟著抬頭。誰(shuí)在買(mǎi)？剛需和學(xué)區(qū)房的需求直接把這一波行情頂起來(lái)了。

天津上周成交了2000多套二手房，創(chuàng)下近年新高。

數(shù)字背后藏著一個(gè)鏈條：賣(mài)房的這些人，拿到錢(qián)之后會(huì)干嘛？

答案很簡(jiǎn)單：相信很多賣(mài)主會(huì)選擇改善。

我給你們捋一個(gè)真實(shí)的例子。去年大港街和古林街就是這么一個(gè)關(guān)系。大港老城區(qū)去年成交均價(jià)四千左右，古林街成交均價(jià)到了九千。古林街這個(gè)單價(jià)，已經(jīng)可以買(mǎi)塘沽老城區(qū)或者開(kāi)發(fā)區(qū)的老小區(qū)了。

在房叔看來(lái)，古林街的房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽老城區(qū)比，性價(jià)比不高，但是去年古林街的二手房銷(xiāo)量有著一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī)，12月份就成交了34套。

很重要的原因就是大港居民賣(mài)了老破小，再加點(diǎn)錢(qián)去買(mǎi)了附近古林街的改善型住宅。

他們要的不是更便宜，而是熟悉區(qū)域中更好的環(huán)境，更好的戶型，更好的社區(qū)。

這就是樓市的傳導(dǎo)邏輯。

剛需、學(xué)區(qū)需求進(jìn)場(chǎng)，激活老破??；老破小業(yè)主套現(xiàn)離場(chǎng)，轉(zhuǎn)身殺入改善盤(pán)。

現(xiàn)在一二線城市這波老破小行情，本質(zhì)上是在給改善需求"輸血"。那些賣(mài)了房的業(yè)主，手里攥著幾十上百萬(wàn)現(xiàn)金，他們的下一步，很多人是要換更好的房子。

你們想想，僅最近一周，天津就成交了2000多套二手房，房地產(chǎn)市場(chǎng)中突然多了二千多個(gè)手持大理現(xiàn)金的人，他們要么選擇二手房中的改善型住宅，要么是新房，一大波改善型需求正在路上。

所以回到開(kāi)頭的問(wèn)題：剛需靠老破小，改善靠什么？

答案已經(jīng)很明顯了。

改善還得靠老破小。

沒(méi)有老破小的活躍，就沒(méi)有改善需求的彈藥。沒(méi)有剛需的接盤(pán)，就沒(méi)有置換鏈條的第一環(huán)。

樓市就像一個(gè)蓄水池，水要從底層往上流，必須有人先跳進(jìn)去。

現(xiàn)在，第一批人已經(jīng)跳了。

前幾年房市往下走，人們對(duì)老破小斥之以鼻，因?yàn)槔掀菩√y賣(mài)了；

記得有位房地產(chǎn)博主說(shuō)有錢(qián)千萬(wàn)不要買(mǎi)老破小，你買(mǎi)了黃金、汽車(chē)，甚至是蘋(píng)果手機(jī)，只要你想變現(xiàn)，就能賣(mài)出去，但是老破小不行。

當(dāng)時(shí)人們對(duì)老破小是多么絕望！現(xiàn)在風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，老破小成了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的白武士。

最近房叔又看到了塘沽城區(qū)一些老小區(qū)在改造，改造的項(xiàng)目都是貨真價(jià)實(shí)的，重修路面、加固樓頂、更換下水管、換燃?xì)夤?，都是費(fèi)時(shí)費(fèi)錢(qián)的大動(dòng)作，這無(wú)疑會(huì)大幅提升老小區(qū)的居住品質(zhì)。

你們猜，老破小行情之后，會(huì)不會(huì)輪到新房和改善型住宅？