國(guó)企房東，開(kāi)始降價(jià)了。

最近，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，明確外來(lái)務(wù)工人員租住保租房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目，可享受10%至50%的租金減免，最高可實(shí)現(xiàn)租金半價(jià)。

值得關(guān)注的是，過(guò)去不少二線城市，保租房主要面向大學(xué)畢業(yè)生等新市民，存在一定的申請(qǐng)門(mén)檻，比如學(xué)歷、社保等。但此次，西安不僅大力促進(jìn)外來(lái)務(wù)工人員承租保租房，還在租金上給予較大優(yōu)惠。

西安之外，還有不少大城市推出租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的保租房，比如深圳的“6折保租房”。

越來(lái)越多保租房項(xiàng)目的推出，會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

一座小區(qū)樓盤(pán) 圖/視覺(jué)中國(guó)

降價(jià)并放寬條件

“不需要社保記錄，只要戶口不在西安就行”“需要在西安沒(méi)有住房，不是西安戶口就行”“租期最短3個(gè)月，隨時(shí)可以起租”……中國(guó)新聞周刊向西安多個(gè)面向外來(lái)務(wù)工人員的保租房項(xiàng)目咨詢(xún)時(shí)，得到這些回復(fù)。

事實(shí)上，西安在發(fā)布《關(guān)于做好外來(lái)務(wù)工人員租賃保障性租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確了外來(lái)務(wù)工人員租住保租房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目，可享受10%至50%的租金減免之后，隨即發(fā)布了第一批外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)保租房?jī)?yōu)惠活動(dòng)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目原本的租金，已經(jīng)相較于備案價(jià)格有所降低，比如臨潼區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)這些保租房項(xiàng)目，已經(jīng)比備案價(jià)格降低了50%。

相關(guān)工作人員表示，西安此次面向外來(lái)務(wù)工人員推出的保租房，還實(shí)行“先住后審”，現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)后即可簽訂臨時(shí)協(xié)議入住，1個(gè)月內(nèi)完成正式審核即可。

那么，目前西安面向外來(lái)務(wù)工人員的保租房租賃，整體行情如何？中國(guó)新聞周刊了解到，部分距離市區(qū)較近的項(xiàng)目，目前承租情況較好，但部分在較偏遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目，承租情況一般，還有不少剩余。

不只是西安，最近珠海的萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、金灣區(qū)也先后調(diào)整保租房定價(jià)，將租金標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至市場(chǎng)價(jià)的70%，較之前下調(diào)不少。這些項(xiàng)目相關(guān)房源目前基本已租罄。

一般而言，即便不降價(jià)，保租房的市場(chǎng)定價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)。除了降價(jià)，近期不少城市還對(duì)保租房的申請(qǐng)，不斷放寬申請(qǐng)條件。

比如深圳，申請(qǐng)的限定條件正不斷放松。最近幾個(gè)月，深圳保租房配租對(duì)象從主要面向企事業(yè)單位（定向配租），轉(zhuǎn)向推出較大比例房源面向個(gè)人和家庭直接配租，中小微企業(yè)員工、自由職業(yè)者等過(guò)去難有機(jī)會(huì)的群體也能申請(qǐng)。部分批次的社保門(mén)檻（如2026年市級(jí)第一批），放寬至僅需正常繳納即可；深汕合作區(qū)甚至已不設(shè)社保要求，憑勞動(dòng)合同或戶籍證明就可申請(qǐng)。

在廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉看來(lái)，隨著保租房大規(guī)模供應(yīng)上市，其面臨出租率提升的壓力。同時(shí)，近年來(lái)除了熱點(diǎn)城市外，各二、三、四線城市基于存量盤(pán)活，商品房去庫(kù)存，推進(jìn)產(chǎn)城融合的考慮，也開(kāi)始大規(guī)?；I集保租房，部分城市因此出臺(tái)優(yōu)惠政策提升出租率。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年國(guó)企系企業(yè)的住房租賃市場(chǎng)份額同比漲幅達(dá)5.41%。截至2025年末在住房租賃市場(chǎng)的占比超過(guò)了20%。

影響幾何？

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)披露，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間）。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，隨著時(shí)間推移，這些房源正不斷上市，開(kāi)啟分配。越來(lái)越多大城市對(duì)存量房產(chǎn)的“收儲(chǔ)”，也已經(jīng)開(kāi)始或者不斷加快。

不過(guò)，目前很多城市的保租房供應(yīng)，不少集中于郊區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，城市中心的供應(yīng)量整體較小。比如此次西安面向外來(lái)務(wù)工人員供應(yīng)的保租房，主要集中在長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、高陵區(qū)等非核心市區(qū)。

“保租房對(duì)郊區(qū)租賃市場(chǎng)影響更為顯著，比如上海的五大新城、產(chǎn)業(yè)新城近期推出不少保租房項(xiàng)目，嘉定、閔行、金山等區(qū)域，已經(jīng)對(duì)原本租房市場(chǎng)產(chǎn)生不小影響，這些區(qū)域相比上海其他區(qū)域，租金下降幅度較大?！崩钣罴伪硎?。

而在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，最近幾年保租房陸續(xù)入市，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量持續(xù)走高，租金下調(diào)，客觀上降低了新市民群體的租房居住成本，真正發(fā)揮了保租房高性?xún)r(jià)比的作用。租金下調(diào)之后，能更好地發(fā)揮以人帶動(dòng)市場(chǎng)資源和產(chǎn)業(yè)資源匯集的作用。

除了對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)租賃價(jià)格影響較大，集中式公寓同樣是受影響較嚴(yán)重的領(lǐng)域。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年1月，近半數(shù)城市租金同環(huán)比齊降，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的核心8城（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、武漢）集中式公寓整體租金環(huán)比下降0.8%，同比下降2.5%。

此前集中建設(shè)的保租房小區(qū)，多位于城市郊區(qū)。但最近，越來(lái)越多城市開(kāi)始收購(gòu)二手房作為保租房房源，包含不少城市中心的“老破小”。比如今年2月2日，上海收購(gòu)二手房用于保租房實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成為首批試點(diǎn)。

那么在未來(lái)，保租房會(huì)進(jìn)一步影響租房市場(chǎng)嗎？

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，現(xiàn)在收購(gòu)市中心的“老破小”或老公房來(lái)做保租房，能讓當(dāng)前保租房從結(jié)構(gòu)上有一定變化。但在保租房興建方面，每個(gè)城市可能會(huì)有所差異，更多地方保租房的建設(shè)，會(huì)緊密地與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)合，對(duì)租房市場(chǎng)影響相對(duì)較弱。

李宇嘉則認(rèn)為，保租房以其較低租金、保障屬性的特征，主要針對(duì)租金支付能力不足的年輕人、新市民。保租房盡管租金較低，但也存在短板，即受限于成本和標(biāo)準(zhǔn)化要求，往往戶型單一、裝修風(fēng)格“千房一面”，缺乏個(gè)性化和品質(zhì)感。保租房提供的是基本保障，其與市場(chǎng)化租賃需求仍然存在分化。未來(lái)各地政府興建保租房更大可能仍然是與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)合，基于產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)社區(qū)打造的概念興建新的保租房，主要服務(wù)在產(chǎn)業(yè)園工作的人群。

記者：趙越

編輯：孫曉波