文︱劉德科

在當(dāng)前的樓市低谷期，我們當(dāng)然也會(huì)忍不住去看全國(guó)商品房銷售額是否下行——

日前〔2026/3/16〕國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月份，全國(guó)新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%。

但我們更關(guān)注的是住宅新開(kāi)工面積是否下降——

2026年1-2月份，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積3695萬(wàn)平米，同比下降23.3%。

如果我們對(duì)照一下歷年數(shù)據(jù)，會(huì)看到住宅新開(kāi)工面積的降幅仍然維持在高位。

◆全國(guó)住宅新開(kāi)工面積歷年對(duì)比（2014-2025）

年份

新開(kāi)工面積

同比漲跌

2026年1-2月

3695萬(wàn)㎡

-23.3%

2025年

42984萬(wàn)㎡

-19.8%

2024年

53660萬(wàn)㎡

-22.6%

2023年

69286萬(wàn)㎡

-20.9%

2022年

88135萬(wàn)㎡

-39.8%

2021年

146379萬(wàn)㎡

-10.9%

2020年

164329萬(wàn)㎡

2019年

167463萬(wàn)㎡

9.2%

2018年

153353萬(wàn)㎡

19.7%

2017年

128098萬(wàn)㎡

10.5%

2016年

115911萬(wàn)㎡

8.7%

2015年

106651萬(wàn)㎡

-14.6%

2014年

124877萬(wàn)㎡

-14.4%

*根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)梳理

為什么我們格外在意住宅新開(kāi)工面積？

首先，它是市場(chǎng)信心的集中體現(xiàn)。在所有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，住宅新開(kāi)工量是最能預(yù)測(cè)未來(lái)的一個(gè)數(shù)據(jù)，它體現(xiàn)的是市場(chǎng)需求的活躍度與房企的積極性。如果住宅新開(kāi)工量不回正，“止跌回穩(wěn)”是無(wú)從談起的。

其次，住宅新開(kāi)工面積是拉動(dòng)成交量的頭馬。我們來(lái)重點(diǎn)解析一下這背后的邏輯，它涉及到住宅產(chǎn)品迭代與庫(kù)存結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

過(guò)去兩三年，整個(gè)中國(guó)的住宅產(chǎn)品發(fā)生了迅猛的深度迭代（俗稱“好房子”，既有政策給予的超高得房率，又有房企對(duì)于住宅品質(zhì)的主動(dòng)提升），這就把住宅分成了兩種——迭代之前的產(chǎn)品與迭代之后的產(chǎn)品。

2024年之前的絕大部分老一代住宅產(chǎn)品，銷售面臨巨大壓力；迭代之后的住宅產(chǎn)品，才能創(chuàng)造出熱銷樣本，是成交量的主力。

那么，迭代之后的住宅產(chǎn)品，占比大概是多少？如果我們把2024年以來(lái)新開(kāi)工的住宅都視為迭代之后的住宅產(chǎn)品，那么總數(shù)大約是10億平米〔2024年住宅新開(kāi)工面積為53660萬(wàn)㎡，2025年為42984萬(wàn)㎡，2026年1-2月為3695萬(wàn)㎡〕——當(dāng)前全國(guó)住宅的在施工面積約37億平米，這意味著仍然有約27億平米是銷售難度極大的老一代住宅產(chǎn)品。

新一代產(chǎn)品的熱銷，能不能帶動(dòng)老一代產(chǎn)品的續(xù)銷？不能——或者說(shuō)，帶動(dòng)效應(yīng)極其有限。新一代產(chǎn)品基本上是地價(jià)下行之后的新樓盤(pán)，所以房?jī)r(jià)也相對(duì)低；換言之，新一代產(chǎn)品不僅產(chǎn)品力肉眼可觀地秒殺老一代產(chǎn)品，甚至房?jī)r(jià)還更低，你說(shuō)老一代產(chǎn)品還怎么賣？

所以，現(xiàn)在樓市的行情狀況是：1.新一代產(chǎn)品占比低，但貢獻(xiàn)了大部分的成交量；2.老一代產(chǎn)品占比高，并且滯銷。

面對(duì)這種極為特殊的庫(kù)存結(jié)構(gòu)，無(wú)論是目前已出臺(tái)的所有政策，還是目前可預(yù)計(jì)的所有還沒(méi)出臺(tái)的措施，其效果都極其有限。真的就沒(méi)有辦法了嗎？辦法倒是有一個(gè)，就是再來(lái)一次“棚改”——啟動(dòng)以城中村改造為契機(jī)的“棚改2.0”。只有這種級(jí)別的超強(qiáng)刺激，規(guī)模龐大的老一代住宅產(chǎn)品才能解套，樓市才能真正走上正軌。

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