近幾年，長租公寓備受資本市場的青睞，尤其是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品與大宗交易類成熟項目融資退出已然不稀奇，但是近期，美國一家Sekra新型公寓租賃品牌悄然完成1250萬美元種子輪融資，金融并不算大，但僅靠“空殼”就能完成融資在資本市場很久都未出現(xiàn)過，上一個眾所周知的還是賈躍亭。

這家公寓品牌Sekra實在是厲害，查不到成立時間，沒有未落地一棟物業(yè)、未簽約一間可出租房源、未產(chǎn)生一分錢租金收入，其官網(wǎng)至今（https://www.sekra.com/）僅展示幾張建筑概念圖與品牌理念，但是被8vc與FifthWall聯(lián)合領(lǐng)投（全球地產(chǎn)科技、租賃住宅領(lǐng)域的標(biāo)桿基金）近億元，投資人押注的就是它能掀起租賃住房的革命。

▲官網(wǎng)主slogan“家的未來是人類”

那么，Sekra到底是ppt噱頭還是重構(gòu)公寓邏輯的革命者？先來看，Sekra是什么？它是為事業(yè)有成的年輕高端群體打造的高端公寓品牌，核心理念圍繞“社區(qū)、文化、長壽”三大支柱，不僅圍繞開發(fā)和管理豪華公寓，更是重新構(gòu)想人們的居住方式。其核心產(chǎn)品——“社交健康公寓”在硬件和軟件層面是這樣描述的：

硬件層面（健康建筑）：公寓的設(shè)計充分考慮了住戶的身心健康。例如，采用能夠模擬自然光變化的“晝夜節(jié)律照明系統(tǒng)”來優(yōu)化睡眠質(zhì)量；配備頂級的健身設(shè)施和冥想空間；使用環(huán)保、無毒的建筑材料等。

軟件層面（社區(qū)運營）： Sekra將投入大量資源進(jìn)行社區(qū)運營。這包括組織支持健康長壽的社交活動（如集體健身、營養(yǎng)課程、正念工作坊等）、文化藝術(shù)活動（如藝術(shù)家駐留、音樂分享會等），以及建立基于共同價值觀的住戶社群。Sekra引入“基于價值觀的申請人篩選”，以確保社區(qū)成員之間的和諧與共鳴。

看完第一感覺是這些不就是將酒店的軟硬件搬運進(jìn)了公寓，尤其是國內(nèi)目前的公寓配置已經(jīng)非常卷了，Sekra不管是在軟件還是硬件方面，并沒有拉開壁的距離。主打的幾個概念也不是聞所未聞，如果以“自然光照明系統(tǒng)優(yōu)化睡眠”為壁，國內(nèi)酒店技術(shù)達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)并不難；如果以“價值觀擇客”為壁，國內(nèi)同樣有跳海living主打以“先人后店”、社群文化為主導(dǎo)的先鋒模式，強調(diào)住戶之間共享價值觀與氣場調(diào)性（有興趣的詳見這篇《）。

似乎沒看出顛覆性的地方，憑啥它能獲得近億元融資？仔細(xì)分析，Sekra瞄準(zhǔn)的真不是某一方面的技術(shù)或者模式創(chuàng)新，可以說是為住戶精心策劃和運營一整套完整的居住理念，至少領(lǐng)先國內(nèi)公寓未來1-2年的發(fā)展。筆者認(rèn)為，Sekra有兩個方面重要的突破與創(chuàng)新：

一是瞄準(zhǔn)健康地產(chǎn)，首個主打“長壽”概念的公寓，將居住體驗與健康科技的深度融合。除了模擬自然光變化的照明系統(tǒng)、頂級健身房以外，還引入醫(yī)療級空氣、水質(zhì)系統(tǒng)，搭配專業(yè)運動、膳食管理，綁定生物科技、睡眠監(jiān)測、康養(yǎng)服務(wù)，把居住和生命質(zhì)量綁在一起。在硬件投入方面，這套系統(tǒng)至少領(lǐng)先國內(nèi)智能家居為主的公寓兩個身位。這套打法背后是“健康經(jīng)濟(jì)”的商業(yè)革命，根據(jù)全球健康研究所（Global Wellness Institute）的預(yù)測，到2029年，全球健康地產(chǎn)的市場規(guī)模將達(dá)到1.1萬億美元。隨著人們對健康和生活品質(zhì)的追求日益提高，像Sekra這樣關(guān)注長壽，精準(zhǔn)切中高收入群體的健康需求，將居住體驗與健康科技深度融合，無疑擁有巨大的市場潛力。所以Sekra公寓本質(zhì)是居住為表，健康為核，是大健康產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵外延。

二是創(chuàng)始人均是跨界而來，跳脫傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)驗束縛，完全用服務(wù)重構(gòu)居住。Sekra的理念到底是不是噱頭，還要看是誰在推動？誰在執(zhí)行？Sekra的背后是由Travis Kalanick（前Uber創(chuàng)始人）、高端酒店Oliver Ripley（Habitas創(chuàng)始人）、Harvey Spevak（Equinox執(zhí)行主席）共同發(fā)起成立，具體見下圖。這些創(chuàng)始人的背景使得這個故事更有想象力，這里集合了科技平臺、高端酒店和高端健康生活方式三個領(lǐng)域中最擅長重構(gòu)行業(yè)邏輯的一批人，并且這些人都擅長高端客戶的運營，選擇了公寓賽道的同時又自帶各自賽道的資源，在這些資源的加持下形成超強護(hù)城河。類比于把馬化騰、于東來、王寧拉在一起成立一個公寓品牌，還沒說話故事已經(jīng)講出來了，并且Sekra輕資產(chǎn)、高溢價、抗周期的特性都精準(zhǔn)的踩中當(dāng)下投資人的偏好。

表：Sekra背景介紹

相比之下，跳海Living僅是“居住即服務(wù)”的基礎(chǔ)版，硬件方面并不具備優(yōu)勢，側(cè)重的是社交性，是對在地文化的挖掘與傳承，對客群同向性要求非常高，商業(yè)半徑必然只能是小店模式（深圳跳海Living的房源僅13套），在模式上有本質(zhì)區(qū)別。此外，Sekra創(chuàng)始人的背景及自帶賽道資源天然更能獲得投資人的信任，這份信任在AI時代最為稀缺，而跳海Living的背后只有跳海。

最后，長租公寓從誕生到現(xiàn)在的極致內(nèi)卷，未來勢必會走向分化，在規(guī)模登頂、產(chǎn)品同質(zhì)、退出成熟的條件下，原先的選址模型、定價模型、盈利模型勢必會重構(gòu)，再向前走一步，從空間載體走向深度的價值創(chuàng)造，從”大數(shù)據(jù)撈人“走向誰能精準(zhǔn)定義一類人、服務(wù)一類人、留住一類人。

—關(guān)注同策研究院視頻號—

—上海樓市年報—

聲明：本同策研究院微信公眾號內(nèi)容版權(quán)、報告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com