西北新城，悄悄冒出一個(gè)新樓盤(pán)！

項(xiàng)目名為“棲云9號(hào)”，容積率只有1.65， 將推建面約256-392平的行政公館。

昨日，樓市君實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所有建筑已接近封頂，售樓部基本建成，近期就要對(duì)外開(kāi)放。

這個(gè)神秘新盤(pán)究竟什么來(lái)頭？今天我們來(lái)扒一扒。

開(kāi)發(fā)商低調(diào)蓋樓將推256-392平行政公館

這盤(pán)低調(diào)的很，要不是最近樓市君路過(guò)，都沒(méi)發(fā)現(xiàn)西北新城還多了這樣一個(gè)盤(pán)。

項(xiàng)目就在吾悅廣場(chǎng)旁邊，地段沒(méi)得說(shuō)。

案名也頗具詩(shī)意——名為 “棲云9號(hào)”，開(kāi)發(fā)方為云南天宸伍佰里置業(yè)有限公司。

項(xiàng)目圍擋實(shí)拍｜昆明樓市一線攝

昨日，樓市君帶著無(wú)人機(jī)又跑了趟 現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)它的 動(dòng)作是真快。

售樓部已經(jīng)建得有模有樣了，估計(jì)近期就要開(kāi)門(mén)迎客。

售樓部實(shí)拍｜昆明樓市一線攝

更讓人意外的是，整個(gè)項(xiàng)目所有樓棟已全部開(kāi)工，且基本都快封頂了，妥妥的準(zhǔn)現(xiàn)房節(jié)奏。

項(xiàng)目實(shí)拍｜昆明樓市一線攝

圍擋上的廣告也很有意思，主打兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)：

一是“約300米直達(dá)吾悅廣場(chǎng)”；二是“建面約256-392㎡的行政公館”。

關(guān)鍵的是，整個(gè)項(xiàng)目這樣的產(chǎn)品，只有77套。

圍擋宣傳實(shí)拍｜昆明樓市一線攝

從網(wǎng)上流出的售樓部效果圖來(lái)看，內(nèi)部是比較有格調(diào)的新中式風(fēng)格，看來(lái)是要走高端路線。

售樓部效果圖｜圖源：云南科達(dá)建設(shè)集團(tuán)

售樓部?jī)?nèi)部效果圖｜圖源：云南科達(dá)建設(shè)集團(tuán)

拿地已8年，或以準(zhǔn)現(xiàn)房亮相

經(jīng)查，這個(gè)神秘的新盤(pán)，正是原上悅天地（后來(lái)的三千時(shí)光 ）的地塊之一。

時(shí)間回到2018年6月27日， 龍湖、中南、海倫堡三家大佬聯(lián)手，以約28.11億元的價(jià)格，摘得西北新城6宗共260畝商住混合用地， 溢價(jià)率高達(dá)100.3%。

這批土地中，4宗開(kāi)發(fā)成了上悅天地和三千時(shí)光。

剩下的2宗，因?yàn)榉N種復(fù)雜原因，一直荒著沒(méi)動(dòng)，甚至一度被法院查封。

解封后，這兩塊土地被拆分轉(zhuǎn)讓，各自找到了新東家。

其中一塊，轉(zhuǎn)讓給了云南盛萊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，即正在建設(shè)的中萊國(guó)際城。

中萊國(guó)際城實(shí)拍｜昆明樓市一線攝

另一塊，也就是本文主角“棲云9號(hào)”（KCWH2013-9的地塊），則在2025年3月，正式轉(zhuǎn)給了云南天宸伍佰里置業(yè)有限公司。

｜昆明樓市一線制

天宸伍佰里置業(yè)背后是幾個(gè)自然人股東，沒(méi)有品牌房企的背景，之前也沒(méi)人太在意這個(gè)項(xiàng)目。

沒(méi)想到，人家拿到土地后就開(kāi)始“悶聲蓋樓”。

如今，項(xiàng)目即將以準(zhǔn)現(xiàn)房亮相，這實(shí)力，還真不能小看。

棲云9號(hào)實(shí)拍｜昆明樓市一線制

容積率低至1.65，商業(yè)產(chǎn)權(quán)是硬傷

拋開(kāi)復(fù)雜的背景，單看產(chǎn)品本身，棲云9號(hào)確實(shí)有讓人眼前一亮的地方。

來(lái)看具體規(guī)劃指標(biāo)：

項(xiàng)目 占地面積約39畝，土地性質(zhì)為 商業(yè)商務(wù)兼容居住用地，成交價(jià)約4.18億元。

去年，昆明自規(guī)局發(fā)布的最新規(guī)劃顯示，項(xiàng)目容積率為1.65，審批功能為商業(yè)、辦公。

規(guī)劃也很特別，1棟18層的高層辦公樓，外加16棟3-4層的“辦公和配套商業(yè)”。

從效果圖來(lái)看，這批低層建筑，形態(tài)上與市場(chǎng)上的“商墅”類似。

項(xiàng)目規(guī)劃效果圖｜昆明樓市一制

最牛的是，這塊地最初的容積率高達(dá)6.0，現(xiàn)在硬是降到了1.65。

目前，棲云9號(hào)周邊在售有5個(gè)項(xiàng)目，包括能建未來(lái)城、中鐵壹號(hào)峯景、金地峯境、義承金川翠嶼、義承金川府。

除金川府是低密洋房疊墅外，其余全是清一色的高層。

棲云9號(hào)以超容積率，主打大面積的“行政公館”產(chǎn)品，跳出了片區(qū)內(nèi)剛需、剛改的“內(nèi)卷”。

項(xiàng)目規(guī)劃效果圖｜圖源自規(guī)局

雖然憑借商墅形態(tài)避開(kāi)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但棲云9號(hào)面臨的是來(lái)自不同維度的對(duì)手。

首先，對(duì)手是全昆明，不止西北新城。

商業(yè)別墅，注定是一個(gè)小眾市場(chǎng)。

項(xiàng)目主推面積約256-392平米的行政公館，總價(jià)勢(shì)必不會(huì)低。

同樣是幾百萬(wàn)的總價(jià)，客戶有可能會(huì)去選擇擁有70年產(chǎn)權(quán)，且已經(jīng)是現(xiàn)房的樓盤(pán)。

其次，是產(chǎn)權(quán)“倒計(jì)時(shí)”的硬傷。

這是最致命的一點(diǎn)。

別看房子是新的，但土地是2018年拿的，規(guī)劃審批功能為商業(yè)、辦公。

這意味著，無(wú)論它長(zhǎng)得再像別墅，本質(zhì)上還是商業(yè)性質(zhì)

項(xiàng)目規(guī)劃為商辦性質(zhì)｜圖源自規(guī)局

并且，項(xiàng)目商業(yè)部分的土地使用年限，截止到2058年
算算時(shí)間，其商辦物業(yè)產(chǎn)權(quán)，滿打滿算也就剩下33年左右。

項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓公告｜圖源五華官網(wǎng)

總的來(lái)說(shuō)，棲云9號(hào)產(chǎn)品具有稀缺性，地段和準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)也很明顯。

但它面臨的挑戰(zhàn)同樣巨大，這77套行政公館，你覺(jué)得怎么樣呢？
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