北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北京家庭，父母有房，我們名下有兩套海淀的商住公寓，購入價合計400萬，目前約300萬。其中兩居的自住，開間的出租，租金4500。

鑒于公寓保值情況弱，居住環(huán)境有些亂，而且沒有學(xué)區(qū)屬性，所以想都賣掉置換。希望買到目前市場上被價值低估的房產(chǎn)，可以增加約200萬貸款，請推薦，商品房兩居室就可以，盡量在中關(guān)村周邊。

另外也有猶豫，我們當(dāng)時買公寓是高位，而現(xiàn)在賣掉的話會不會是最低位??？因為我算過租金收益率，確實遠超銀行利息了。

A：

1、兩套公寓，現(xiàn)在好賣嗎？我建議先做個時間規(guī)劃，避免等待期太長的問題。而且虧了100萬左右，賣掉別扭不別扭??？

2、另外我能理解您想換成普宅來回本兒的想法，但說實話，撿漏兒不是那么容易的。既然是價值被低估，那在市場上就很可能被其他人發(fā)現(xiàn)，未必能讓您撿的到。

再者是您的預(yù)算，300+200=500萬的總價，要中關(guān)村的商品房兩居室，那確實只能是撿漏兒了，否則買不到。商品房的兩居室面積怎么也得80平左右，但中關(guān)村哪兒有6萬多一平的啊，甚至五環(huán)內(nèi)都不多。

所以您要不還是再了解一下市場吧，條件提的別跟現(xiàn)實差距太大，要不然實在不好聊。

3、我認為現(xiàn)在就是最低位，就算再有下跌也沒什么空間了。因為這種時期不可能出臺打壓政策，反倒有可能放寬一些，那如果出臺就是利好唄，就算不出政策也不會是利空。那大盤如果向好，公寓也多少都會跟隨。

所以您還是考慮好吧，我認為一是兩套公寓都賣的工程量有點兒大，未必能快速成交。二是您想買的房也太理想化了，幾乎找不到，撿漏兒不容易的。再考慮一下吧。

僅供參考。

二

Q:

我正在看海淀**小區(qū)的房子，看了一套頂層帶閣樓的，說是稀缺戶型，閣樓沒有產(chǎn)權(quán)但也不算面積，就是附件的這套，請問價格劃算嗎？買下后會不會有隱形的問題？比如拆除什么的。

A：

1、這閣樓一看就是業(yè)主自己搭的，根本就談不上什么產(chǎn)權(quán)，也不可能算面積。

2、當(dāng)年開發(fā)商為了頂樓能好賣些，所以要不就是送露臺，要不就是故意把層高弄個尖頂，然后業(yè)主自己搭閣樓，這樣就顯的是占便宜了。

有可能算稀缺戶型吧，畢竟只有頂層能弄閣樓，那最多就是占六分之一唄。再加上中小戶型的樓棟一般是沒必要這么設(shè)計的，那在小區(qū)中帶閣樓的最多10%，能算稀缺。

3、價格我覺得應(yīng)該是正常吧。因為這本身就是開發(fā)商贈送的，沒什么實際的價值。而且從照片來看，樓上的最高層高也不過是2米，往邊是走兩步就直不起腰了。那也就是個睡覺或儲藏室，就算有價值也不高。所以綜合下來這套房比中間樓層低了10%，那算中等吧，談不上撿漏兒也不吃虧。

4、沒有隱形問題，這就相當(dāng)于自己家的裝修，只要沒破壞承重墻和梁柱就談不上問題，不會讓拆除的。

僅供參考。

三

Q:

我是北京戶口，但一直在派駐外地，北京買過經(jīng)適房（貸款）但早已賣掉，請問這也算二套資格嗎？現(xiàn)在如果回北京買房，請問如果以400萬預(yù)算的話在西四環(huán)沿線想買兩居室，請問現(xiàn)在有沒有新的保障房可申請政策？不限于哪個區(qū)，無學(xué)區(qū)要求，只是自住，環(huán)境中等即可。

Ps：以后會不會有新的保障房政策？

A：

1、按現(xiàn)在的政策肯定算二套資格了。但現(xiàn)在首套二套的區(qū)別不是很大了，首付能低到20%以下，利率也相差不大，所以沒必要太糾結(jié)首套二套了。

2、北京現(xiàn)在沒有能購買產(chǎn)權(quán)的保障房了，都是租賃性質(zhì)的，公租房為主，其他還有單位性質(zhì)的集租房。這問您所在單位吧，或許有。

3、西四環(huán)沿線要沒學(xué)區(qū)要求就找豐臺的，能到五環(huán)就看石景山的，400萬的兩居不難買。

4、以后不知道，理論上應(yīng)該有，官方說的是正在研究之中，只是還沒消息而已。

僅供參考。

四

Q:

我家目前展覽路四老，27年上學(xué)?？紤]月壇的中古，但是目前月壇街道的房子很少，沒什么談價的空間，展覽路街道25年出區(qū)了。買月壇街道以后依然會住在展覽路，會擔(dān)心，落戶時間短（1年半）上不了中古，可能會被調(diào)劑到白云路，離家4公里，還不如上展一小。是否有必要去賭一下中古？

A：

1、是否賭一下？這誰敢建議啊，我不敢保證。

2、只能說從理論上講，今年就是全北京入學(xué)人數(shù)明顯下降的年份了，明年會更少。那隨著高峰期入學(xué)的孩子們畢業(yè)，必定能騰出教室+師資，也就是能提供更多的學(xué)位，對口入學(xué)的概率自然加大了。畢竟“就近入學(xué)”是原則，是寫入《教育法》的，不會改變。

但這只是理論上的，而政策每年調(diào)整，不敢預(yù)測。再加上月壇這地方的政保多，也不敢預(yù)測是否會調(diào)整比例。

3、總之我沒什么建議，只是列出這些情況供參考。

僅供參考。

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