從2022年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)進(jìn)入到調(diào)整的通道之中。先是二三線城市房?jī)r(jià)下跌，之后是一線城市房?jī)r(jià)也加入下跌的隊(duì)伍。全國(guó)平均房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了30%。而在進(jìn)入到2026年之后，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)仍然延續(xù)之前下跌的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示：2026年2月，百城二手住宅平均價(jià)格為12835元/平方米，環(huán)比下跌0.54%，同比下跌8.78%。迄今為止，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)大局已定。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)救市政策也步入到“深水區(qū)”。過(guò)去還只是二三線城市全面放開(kāi)限購(gòu)政策、銀行下調(diào)房貸利率和首付比例。而在進(jìn)入到2026年春節(jié)之后，上海搶先拿出“滬七條”，規(guī)定非戶籍買房社保從3年降到1年。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有其他一線城市逐步放開(kāi)限購(gòu)政策。而倘若一線城市在全面放開(kāi)限購(gòu)政策之后，各地房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌，這就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心影響是比較大的。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，現(xiàn)在200萬(wàn)市值的房產(chǎn)，到2030年值多少？對(duì)此，國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)在200萬(wàn)市值的房產(chǎn)，如果是在一線城市，到2030年很可能還會(huì)有10-15%的小幅上漲，也就是240-250萬(wàn)之間。而三四線城市的房產(chǎn)，到2030年很可能還會(huì)有30-40%的跌幅，也就是只值120萬(wàn)至140萬(wàn)。主要是現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌回穩(wěn)，未來(lái)還有上漲空間，而二三線城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)明顯，還處于長(zhǎng)期陰跌的趨勢(shì)之中。

但事實(shí)上，一線城市房?jī)r(jià)的止跌回穩(wěn)，主要是依賴于逐步放開(kāi)限購(gòu)的利好政策，等到利好過(guò)去之后，還會(huì)繼續(xù)處于下跌通道之中。預(yù)計(jì)2030年，現(xiàn)在200萬(wàn)市值的房子，可能也只值120萬(wàn)。主要有3個(gè)理由：①一線城市房?jī)r(jià)收入比在40以上，這意味著泡沫仍舊存在，未來(lái)回歸合理區(qū)間難以避免；②一線城市居民收入增長(zhǎng)放緩，無(wú)法支撐起當(dāng)前的高房?jī)r(jià)；③一線城市房?jī)r(jià)并非只漲不跌，很多小區(qū)的跌幅都在20-30%，導(dǎo)致房子已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)不可能輕易逆轉(zhuǎn)。

此外，像二三線城市未來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)下跌，但是跌幅相對(duì)于一線城市會(huì)明顯放緩?，F(xiàn)在200萬(wàn)市值的房產(chǎn)，很可能會(huì)跌至140萬(wàn)-160萬(wàn)之間，主要是前些年二三線城市的房?jī)r(jià)跌幅較猛，特別是環(huán)京樓市的房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了60%。這就導(dǎo)致其房?jī)r(jià)泡沫被擠去大半，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)下跌空間就相對(duì)有限了。不過(guò)，部分二三線城市由于能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)有限，人口出大于流入，所以未來(lái)幾年將會(huì)出現(xiàn)二手房掛牌量激增，房子很難賣得出去的情況。

面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士提醒大家，有這3類房子應(yīng)盡快出手，到2030年并不僅僅是房子市值縮水的問(wèn)題，而且還很可能陷入“有價(jià)無(wú)市”的尷尬。讓我們一起來(lái)了解一下：

第一種，城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子

房?jī)r(jià)一旦進(jìn)入到下跌通道之中時(shí)，城市郊區(qū)的房子市值縮水速度最快。這主要原因是，郊區(qū)的房子雖然價(jià)格相對(duì)比較便宜，但周邊交通、醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套設(shè)施不足，生活不方便。此外，城市郊區(qū)的房子數(shù)量龐大，只有當(dāng)?shù)厝藭?huì)在此地買房，外來(lái)人員購(gòu)房需求不大，“供遠(yuǎn)大于求”的情況非常突出。所以，像城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子未來(lái)既不抗跌，又很難出手變現(xiàn)，應(yīng)盡快出手。

第二種，市中心區(qū)域的“老破小”

在房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中，市中心區(qū)域的“老破小”是最不抗跌的。從表面上看，市中心老破小有地段和配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，但是房齡超過(guò)20-30年以上的老破小由于房型太老，小區(qū)設(shè)施老化，房?jī)r(jià)是最不抗跌的。以上海為例，2021年房?jī)r(jià)最高峰時(shí)，市中心老破小的單價(jià)在9萬(wàn)多/平米，而現(xiàn)在已經(jīng)跌到了5-6萬(wàn)/平米，房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%。

第三種，高層住宅的房子

通常高層住宅將來(lái)不僅房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而且也很難賣得出去。因?yàn)椋邔幼≌梅柯实?，從性價(jià)比看不如多層住宅。而且高層住宅上下樓都要乘坐電梯很不方便。同時(shí)，等到高層住宅在經(jīng)過(guò)幾十年后，由于拆遷成本太高，基本上是拆遷無(wú)望。值得一提的是，老舊高層住宅由于維護(hù)成本過(guò)高，只能小修小補(bǔ)，維持基本運(yùn)行，最終只能淪為“貧民窟”。

事實(shí)上，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成，救市政策只能暫緩下跌進(jìn)程。現(xiàn)在200萬(wàn)房產(chǎn)，到2030年值多少？這取決于各地房?jī)r(jià)泡沫的高低。一線城市房?jī)r(jià)泡沫較大，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌空間較多，而二三線城市房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)較輕，未來(lái)下跌空間比較有限。而像城市偏遠(yuǎn)地區(qū)的房子、市中心“老破小”、高層住宅房子等這三類房子，還是要盡早出手，這些房子未來(lái)不僅房?jī)r(jià)會(huì)下跌，未來(lái)還會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市的尷尬。