觀點網(wǎng) 將財務(wù)數(shù)字拉成一條趨勢線，2025年的建業(yè)新生活再次走到曲線下凹處。

3月20日，建業(yè)新生活公布2025年全年業(yè)績，期內(nèi)實現(xiàn)收入27.6億元，同比下降6.2%；毛利為5.44億元，同比降低15.1%；凈利潤為1.67億元，同比下降29.83%，凈利潤率為6%。

盡管對比陷入虧損的2023年，公司年內(nèi)經(jīng)營波動并不算大，但重要指標(biāo)全線下滑，依舊為建業(yè)新生活的業(yè)績亮起一盞紅燈。

行業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)，物管公司優(yōu)勢分化越發(fā)明顯，從“管理”到“服務(wù)”的邏輯轉(zhuǎn)變不斷被強調(diào)，當(dāng)利潤上下波動逐漸頻繁而加深，建議新生活便已經(jīng)走到了重新規(guī)劃方向、調(diào)整業(yè)績架構(gòu)的十字路口。

另一方面，應(yīng)收款增長、資產(chǎn)計提減值加壓，建業(yè)新生活作為整個建業(yè)集團(tuán)最大的“現(xiàn)金奶�！�，始終無法擺脫關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的影響。

建業(yè)新生活像一只留守北方的候鳥，等待南飛同伴歸來。但在此之前，還要抵御寒冬中襲來的陣陣刺骨冷風(fēng)。

紅燈

2023年，建業(yè)新生活對公司業(yè)務(wù)進(jìn)行了重大的分拆與調(diào)整，將物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)三大板塊調(diào)整為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。

對于此次業(yè)務(wù)調(diào)整，建業(yè)新生活管理層曾指出是“回歸初心”，并表示要做好兩件事，其中一件是公司的根基--物業(yè)管理。

從業(yè)務(wù)層面看，建業(yè)新生活基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)占去營收大頭，強調(diào)主業(yè)就意味著物業(yè)管理一旦出現(xiàn)波動，公司經(jīng)營便將遭受一次嚴(yán)峻考驗。

物管行業(yè)正從規(guī)模崇拜向提升質(zhì)量嬗變，但在轉(zhuǎn)彎完成前的關(guān)口，規(guī)模依舊是物管公司重要基石。對于沒有嘗試城服、團(tuán)餐等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的建業(yè)新生活而言，規(guī)模增減甚至直接與收入波動掛鉤。

依照2024年收入重回正向增長的經(jīng)驗，建業(yè)新生活該年依靠占總收入比重77.9%的物業(yè)管理服務(wù)穩(wěn)住了增長態(tài)勢，拉升了公司總體收入增速，這部分增長得益于其總在管面積的增加。

截至2024年末，建業(yè)新生活總在管面積為1.97億平方米，同比增長8.3%，增速與物業(yè)管理服務(wù)收入增速保持一致。

而來到2025年，建業(yè)新生活在管面積同比下降1.2%至1.94億平方米，物業(yè)管理服務(wù)迅速失去雙位數(shù)增幅，錄得22.99億元，同比微增約100萬元。

根據(jù)年報，在管面積縮減主要由于建業(yè)新生活年內(nèi)主動撤出一些虧損小區(qū)的管理，來自第三方物業(yè)開發(fā)商在管面積較上年同期減少493萬平方米。

物業(yè)管理服務(wù)收入還能維持增幅，原因或許在于建業(yè)新生活年內(nèi)住宅物業(yè)項目平均管理費率微升1.14%至1.77元/平方米/月。

營收占比將近八成的物業(yè)管理服務(wù)沒能撐起漲勢，社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)的后退便綜合形成建業(yè)新生活總營收的下降。

報告期內(nèi)，建業(yè)新生活社區(qū)增值服務(wù)收入4.3億元，同比下降21%；非業(yè)主增值服務(wù)收入3857萬元，同比下降64.5%。

業(yè)務(wù)架構(gòu)與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)較深，建業(yè)新生活還是沒能走出周期帶來的震蕩。社區(qū)增值服務(wù)主要提供包括智慧社區(qū)解決方案、園區(qū)銷售服務(wù)、拎包入住及生活服務(wù)等服務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)則包括前介服務(wù)及案場管理等服務(wù)。

建業(yè)新生活表示，社區(qū)增值服務(wù)收入下降主要受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，與之相關(guān)的封裝陽臺、裝修巡查等裝修類業(yè)務(wù)減少，同時園區(qū)銷售服務(wù)收入減少；非業(yè)主增值服務(wù)則疊加了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，以及公司做出的主動收縮雙重因素。

一方面是市場對服務(wù)質(zhì)量提升的需求，另一方面公司與地產(chǎn)行業(yè)深度關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)出現(xiàn)收縮，同樣亮起紅燈的還有建業(yè)新生活的毛利。

報告期內(nèi)，建業(yè)新生和錄得毛利約為5.44億元，同比下降15.1%；毛利率為19.6%，同比減少2.1個百分點。

具體來看，服務(wù)質(zhì)量提升導(dǎo)致成本上漲，物業(yè)管理服務(wù)毛利減少9.42%至4.42億元，毛利下降1.9個百分點至19.2%；受到行業(yè)、市場及主動收縮影響，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利分別為9442.2萬元、701.8萬元，同比下降27.4%、67.78%。

挑戰(zhàn)

2026年春節(jié)前的建業(yè)集團(tuán)管理年會，作為創(chuàng)始人和董事長的胡葆森選擇了線上出席，這是他首次未在鄭州主場參加建業(yè)的管理年會。

債務(wù)壓力之下，胡葆森奔赴香港推進(jìn)化債工作，作為建業(yè)在內(nèi)地最大的現(xiàn)金流保障，建業(yè)新生活仍需直面行業(yè)紅利褪去的現(xiàn)實與關(guān)聯(lián)方帶來的陣痛。

在2020年上市時，建業(yè)新生活曾對投資人作出承諾，表示要逐步去地產(chǎn)化，減少關(guān)聯(lián)交易。

五年過去，建業(yè)新生活不再披露來自建業(yè)集團(tuán)的收入占比，在貿(mào)易應(yīng)收款項中仍能看見地產(chǎn)留下的深刻痕跡。

2020年至2023年，建業(yè)新生活來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項占總規(guī)模比例分別為71.56%、63.35%、64.38%與57.01%，截至2023年末關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項規(guī)模約為16.94億元。

2024年，建業(yè)新生活總貿(mào)易應(yīng)收款項為33.26億元，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項依舊維持在16.4億元的水平，占比為49.3%。

截至2025年末，總貿(mào)易應(yīng)收款項膨脹至36.27億元，增長部分全部源于第三方，但來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項還有16.04億元，其中大部分款項賬齡或許已經(jīng)超過三年。

根據(jù)建業(yè)新生活此前發(fā)出的盈警公告，凈利潤下降的原因分別是金融及合約資產(chǎn)減值虧損，以及毛利率下降。

年內(nèi)，建業(yè)新生活金融及合約資產(chǎn)減值虧損凈額為1.38億元，較上年上升84.5%。年報指出，該筆減值虧損主要由于應(yīng)收小業(yè)主物業(yè)費增加及應(yīng)收款回款較慢。

結(jié)合關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項三年幾乎持平的賬款規(guī)模，這筆減值不僅與小業(yè)主關(guān)聯(lián)，更指向關(guān)聯(lián)方流動性壓力傳導(dǎo)而來的回款危機。

受到外部及內(nèi)部經(jīng)營波動影響，建業(yè)新生活年內(nèi)凈利潤下降至1.67億元，凈利率下降2.1個百分點至6%，歸母凈利潤下降26.63%至1.57億元。

不過剔除金融及合約資產(chǎn)減值虧損、公允變動、處置子公司等影響后，建業(yè)新生活歸母核心凈利潤仍舊錄得下降4.76%至2.8億元。

或許不只是來自關(guān)聯(lián)方的影響，建業(yè)新生活在業(yè)務(wù)層面已經(jīng)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。雖然被視為建業(yè)整個業(yè)務(wù)體系中最大的現(xiàn)金流保障，但建業(yè)新生活2025年在手現(xiàn)金卻遭遇了大幅縮減。

截至2025年12月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為4.13億元，而上年同期約為11.9億元。年末受限制現(xiàn)金約859.1萬元，同比增加72萬元；此外存有來自子公司的銀行借款5200萬元。

考慮到目前現(xiàn)金流狀況以及業(yè)務(wù)發(fā)展需求，和2025年度業(yè)績一期發(fā)布的，還有建業(yè)新生活進(jìn)一步變更所得款項用途公告。

2020年上市時，建業(yè)新生活所得募集資金款項凈額約20.88億元，截至2025年末動用款項凈額為17.36億元，尚余3.52億元。

在社區(qū)增值服務(wù)進(jìn)展不及預(yù)期，并且公司應(yīng)收款項回款周期延長的情況下，建業(yè)新生活決定將未使用的所得款項重新分配至投資信息技術(shù)系統(tǒng)、加強公司平臺用戶體驗以及發(fā)展增值服務(wù)業(yè)務(wù)三個方面。

只是，關(guān)聯(lián)方情況尚未好轉(zhuǎn)，根基已經(jīng)隱隱松動，建業(yè)新生活的潛在目標(biāo)并不是恢復(fù)增長，而是先止跌生存。

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