文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“2025年，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，絕非風(fēng)平浪靜的一年。”

3月23日，星期一，上午十點(diǎn)，綠城服務(wù)（02869.HK）召開2025年度業(yè)績會，董事會主席楊掌法總結(jié)過去一年：增量住宅市場體量收窄，部分城市出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)降價，客戶需求從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變——整個行業(yè)經(jīng)歷了一場從規(guī)模導(dǎo)向到價值回歸的重塑。

面對環(huán)境的變局，綠城服務(wù)一手做減法，一手做加法。

這種戰(zhàn)略定力體現(xiàn)在業(yè)務(wù)布局的調(diào)整上：2025年，綠城服務(wù)主動退出了部分非核心城市和存在交付風(fēng)險的儲備項(xiàng)目；與此同時，果斷將資源聚焦于40個核心城市，通過“物業(yè) 文化”、“物業(yè) 科技”等創(chuàng)新模式，在存量市場中精耕細(xì)作。

“高質(zhì)量的規(guī)模遠(yuǎn)比虛胖的體重更為重要”，楊掌法在業(yè)績會上表示：“品質(zhì)服務(wù)是唯一的護(hù)城河”。

業(yè)績的“含金量”

行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，上市物企經(jīng)營業(yè)績普遍面臨應(yīng)收款與并購商譽(yù)減值，以及成本上升等考驗(yàn)。在此背景下，綠城服務(wù)交出了一份頗具看點(diǎn)的答卷：

數(shù)據(jù)顯示，2025年其實(shí)現(xiàn)總營收約191.64億元，同比增長7.1%；錄得毛利約33.22億元，同比增長10.3%，毛利率提振0.5個百分點(diǎn)至17.3%；核心經(jīng)營利潤約為18.78億元，同比增長24.6%；歸母凈利潤8.80億元，增長29.9%。

在行業(yè)普遍面臨“增收不增利”的困境下，綠城服務(wù)的利潤增速遠(yuǎn)超收入增速，展示出強(qiáng)勁的內(nèi)生增長動能。

財務(wù)方面，期內(nèi)綠城服務(wù)的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流約15.28億元，同比增長3.59%，覆蓋凈利潤1.6倍；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約53.20億元，同比增長9.6%。這組數(shù)據(jù)表明，其的利潤增長并非“紙面富貴”，而是有著扎實(shí)的現(xiàn)金流入作為支撐。

在充滿不確定性的當(dāng)下，充裕的現(xiàn)金流不僅是安全底線，更是企業(yè)逆周期投入品質(zhì)、吸納人才的底氣。

穩(wěn)健的財務(wù)策略也體現(xiàn)在對股東的回報上。綠城服務(wù)董事會建議派發(fā)2025年末期股息每股0.16港元，以及特別股息每股0.08港元，合計每股0.24港元，綜合派息率高達(dá)75%。若計入1.3億港元的股份回購，總回報比例接近90%。

從收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)服務(wù)仍是基石業(yè)務(wù)，2025年貢獻(xiàn)收入達(dá)136.44億元，同比增長10.0%，占總收入71.2%；園區(qū)服務(wù)收入27.56億元，占比14.4%；咨詢服務(wù)收入27.64億元，占比14.4%。

值得注意的是，在物業(yè)服務(wù)收入穩(wěn)健增長的同時，其毛利率從13.7%提升至14.3%，園區(qū)服務(wù)毛利率從21.0%提升至22.4%，咨詢服務(wù)毛利率從26.7%提升至27.4%。三大板塊毛利率全線提升，綠城服務(wù)提質(zhì)增效措施正在落地見效。

綜合來看，2025年綠城服務(wù)在費(fèi)用管控方面，銷售及營銷開支同比下降12.2%至3.05億元，費(fèi)用率從1.9%降至1.6%；行政開支同比下降1.6%至11.40億元，管理費(fèi)用率從6.5%降至5.9%。

非住業(yè)態(tài)首超住宅

堅守“有利潤的收入，有現(xiàn)金流的利潤”，綠城服務(wù)清醒地認(rèn)識到，“高質(zhì)量的規(guī)模遠(yuǎn)比虛胖的體重更為重要”。

在管面積是物企業(yè)收入的基石，儲備面積是未來在管面積的主要來源。截至2025年12月31日，綠城服務(wù)在管面積達(dá)到5.66億平方米，同比增長11.2%。儲備面積則從3.57億平方米小幅下降至3.31億平方米，這是主動收縮的結(jié)果，也是其在當(dāng)前市場環(huán)境下拓展策略上的審慎選擇。

“2025年，我們主動退出了部分非核心城市和存在交付風(fēng)險的儲備項(xiàng)目。”而這，是為了將資源聚焦于40個核心城市，通過“物業(yè) 文化”“物業(yè) 科技”等創(chuàng)新模式，綠城服務(wù)拓展了眾多優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目。

從拓展成效來看，2025年其新拓年飽和營收達(dá)到40.3億元，實(shí)現(xiàn)量價齊升；核心重點(diǎn)城市占比92%，聚焦度進(jìn)一步提升。

總裁金科麗透露，緊跟國家發(fā)展規(guī)劃步調(diào)，綠城服務(wù)深耕以杭州、上海、南京為代表的56個核心重點(diǎn)城市，新簽貨值占比92%。去年，其新增以愛爾醫(yī)療、藍(lán)天下傳媒為代表的大客戶36家，期內(nèi)新簽貨值23億元，錨定儲備貨值7.7億元。

值得關(guān)注的是，2025年綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了關(guān)鍵性變化。新拓年飽和營收中，非住宅業(yè)態(tài)同比增長18%至21.6億元，占比首次突破50%，達(dá)到53.5%。

金科麗透露，綠城服務(wù)累計合作優(yōu)質(zhì)國企央企客戶達(dá)到280家，股東結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，長期看好共同成長。2025年新簽以上海龍企總部、中國人壽浙江省分行為代表的高辨識度、高價值標(biāo)桿項(xiàng)目70個，形成以街道為單位的管理集聚效應(yīng)。

在住宅服務(wù)方面，綠城服務(wù)深化品質(zhì)路演，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)存量住宅市場，在價格下行的大背景下堅持“服務(wù)做加法”，承接杭州樂紅灣等優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目49個，平均單價3.98元，以品質(zhì)堅挺帶動價格堅挺，實(shí)現(xiàn)拓展質(zhì)價齊升。

重構(gòu)價值護(hù)城河

“我們的成績不是依賴市場的風(fēng)口，而是源于我們對行業(yè)本源的深思與踐行?！睏钫品ㄔ跇I(yè)績會上如是說。

在業(yè)績發(fā)布會上，楊掌法用了相當(dāng)長的篇幅來講述“數(shù)字背后的人與事”。他提到，過去一年綠城服務(wù)有不少一線員工“火出了圈”：

能夠記住500多戶業(yè)主的姓名保安小鐘，把甘肅老家的蕎麥面帶給有糖尿病的阿姨；為了能和外教打招呼，55歲的保安諸學(xué)忠利用休息時間苦學(xué)英語，被新華社報道……

“這些視頻和事跡在網(wǎng)絡(luò)上傳播，感動了無數(shù)人。”楊掌法透露，2025年，綠城服務(wù)的安保和管家在執(zhí)勤內(nèi)外救人與危情達(dá)到200多起。

透過這些現(xiàn)象，楊掌法直指物業(yè)服務(wù)的源頭是人與人的鏈接。

2025年，綠城服務(wù)正式發(fā)布“深度服務(wù)”體系，錨定不同業(yè)態(tài)、不同房態(tài)、不同年齡的客戶敏感點(diǎn)，細(xì)化全場景管家服務(wù)、加碼“一老一幼”服務(wù)關(guān)切、煥活空間/社群運(yùn)營、煥新商企一體運(yùn)營，切實(shí)推進(jìn)從基礎(chǔ)四保“標(biāo)準(zhǔn)化”走向生活服務(wù)“心標(biāo)準(zhǔn)”的全維深入。

這并非一句時髦的口號，楊掌法特別強(qiáng)調(diào)了一個數(shù)據(jù)：在“深度服務(wù)”體系推進(jìn)下，一項(xiàng)旅居公寓服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)收繳率突破了95%。在行業(yè)普遍面臨收繳壓力的背景下，這一數(shù)據(jù)頗具說服力。

綠城服務(wù)的深度服務(wù)，也伴隨著對員工的深度關(guān)愛，“只有被善待的員工，才會去善待我們的客戶?！?/p>

2025年，綠城服務(wù)落實(shí)了更深度的員工關(guān)愛體系，讓那些一線默默發(fā)光的小鐘們被看見、被尊重、被成就。

金科麗則從管理層面補(bǔ)充了“以人為本”的實(shí)踐。她表示，2025年，綠城服務(wù)推進(jìn)一線團(tuán)隊(duì)崗編人心的全面匹配，鼓勵一專多能，落實(shí)“優(yōu)崗優(yōu)酬”，推進(jìn)管理者責(zé)權(quán)梯隊(duì)建設(shè)的全面擊穿。

“全年晉升地區(qū)總7名，調(diào)整9名，晉升調(diào)整項(xiàng)目群總經(jīng)理166名，調(diào)整職能后臺人員48名；管家人均服務(wù)戶數(shù)提升8.4%，晉升及調(diào)薪5460人，績優(yōu)員工收入提升8.4%。”

穿越周期的“桂花樹”

在增量紅利消退的后房地產(chǎn)時代，誰能夠通過深度服務(wù)建立起與業(yè)主的情感鏈接，誰能夠在存量市場中挖掘出新的增量，誰就能在行業(yè)洗牌中占據(jù)先機(jī)。

“不再追求單純的規(guī)模，而是追求‘有厚度的生長’”，業(yè)績發(fā)布會上，楊掌法用“桂花樹”的意象總結(jié)綠城服務(wù)30年發(fā)展歷程：“我們從杭州城西的一棵桂花樹苗，持續(xù)向大地深處扎根，向天空延展，持續(xù)播撒服務(wù)的清香。”

對于2026年及更長遠(yuǎn)的未來，楊掌法表示，如果說2025年是綠城服務(wù)“從改革走向深化改革”的元年，那么2026年將把“深”字貫徹到底，堅持三個維度的深耕：深化業(yè)務(wù)融合，堅持內(nèi)容為王；深化品質(zhì)創(chuàng)新，堅持技術(shù)向善；深化信任構(gòu)建，堅持長期主義。

金科麗則用“乘勢而上”來定調(diào)2026年的發(fā)展決心，并闡述了三大核心舉措：擘畫高質(zhì)量發(fā)展的新格局、開啟提質(zhì)增效的新引擎、換新求真務(wù)實(shí)的新氣象。

金科麗特別強(qiáng)調(diào)，2026年將堅持“現(xiàn)金為王、效益優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)增長”，確保年度回款不低于去年，全面實(shí)現(xiàn)毛利率提升超0.5個百分點(diǎn)，全年新拓貨值40億，非住占比大于50%。

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