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（來源：鷹覓房研）

作者信息Author Introduction

?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者

2026年，上天帶給綠城的噩運，不知是起點還是終點。

就在最近一周，綠城的壞消息接踵而至：先是2025年交出的成績單堪稱“上市以來最慘”，歸母凈利潤僅0.7億元，同比暴跌95.6%；緊接著，跟隨綠城近30年的行政總裁郭佳峰突然辭任，中交系高管耿忠強匆忙接棒，出任代理行政總裁；而最致命的一擊，來自過去合作伙伴唐山天鴻的實名舉報，質(zhì)疑綠城通過體外空殼公司輸送利益，造成國有資產(chǎn)流失。

昔日合作伙伴的指控瞬間觸發(fā)了市場敏感神經(jīng)，如今萬科原高管主導(dǎo)的體外資金循環(huán)導(dǎo)致公司巨虧的案例，至今仍在輿論風口發(fā)酵。綠城的處境，四面楚歌。

當行業(yè)洗牌塵埃落定，多數(shù)房企都已找到自己的生存坐標，綠城卻在這個春天陷入了多重漩渦，每一件事都像一把鈍刀，反復(fù)切割著這家曾經(jīng)被譽為“地產(chǎn)白月光”企業(yè)的體面，也讓市場重新審視——這家背負央企背景、以產(chǎn)品力著稱的房企，到底藏著多少未被揭開的秘密。

●“執(zhí)著”

唐山天鴻與綠城的糾葛，并非一時興起的發(fā)難，而是一場持續(xù)四年的拉鋸戰(zhàn)。這場舉報始于2022年，伴隨雙方的司法訴訟一路走來，如今已瀕臨終局。偏偏在這個關(guān)鍵檔口，唐山天鴻選擇高調(diào)舉報，甩出近16GB的證據(jù)鏈，而綠城官方的回應(yīng)，自始至終只是不帶任何證據(jù)的口頭抗議，反復(fù)強調(diào)對方“惡意中傷”，卻從未正面回應(yīng)核心質(zhì)疑。

更耐人尋味的是，舉報材料中直指的關(guān)鍵人物耿忠強，在近一年時間內(nèi)接連被委以重任，直至當下接管綠城的帥印。這讓這起舉報事件，連同綠城的內(nèi)部管理，都蒙上了一層揮之不去的神秘色彩。

唐山天鴻舉報稱，2019年公司與綠城簽訂項目代建合作協(xié)議，最后簽約的公司竟是與綠城毫無關(guān)聯(lián)的空殼公司沈陽全運村建設(shè)有限公司，后者將從綠城轉(zhuǎn)來的5億資金，以綜合收益率不低于16%的水平借給了項目公司，綠城承諾銷售去化率和銷售額；如今沈陽全運村建設(shè)公司索要剩余欠款3.9億，并申請法院凍結(jié)了計20億項目資產(chǎn)。由此，唐山天鴻質(zhì)疑綠城通過體外空殼公司欺詐合同交易，并向外輸送利益，涉及國有資產(chǎn)流失。

撥開這起舉報事件的迷霧，核心疑問之一是沈陽全運村建設(shè)有限公司，到底是不是一家與上市公司綠城中國毫無關(guān)系的體外公司？這看似簡單的問題，背后卻關(guān)乎這場糾紛的整個方向。

答案，藏在綠城過往的年報里。查詢2019年綠城年報不難發(fā)現(xiàn)，沈陽全運村建設(shè)公司赫然在列，明確標注為綠城的合營公司。公開信息顯示，綠城對該公司直接或間接持股50%。這家公司并非無名之輩，它是“沈陽全運村”項目的開發(fā)公司，2019年綠城還曾對其應(yīng)收賬款計提了3.98億元的減值，足以證明二者關(guān)聯(lián)之深。

截圖來源于

2019年綠城中國年報

由此可見，在2019年雙方合作簽約時，沈陽全運村建設(shè)公司確是綠城體系內(nèi)的合營公司，絕非“毫無關(guān)聯(lián)”的第三方。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年。從這一年起，沈陽全運村建設(shè)公司從綠城年報的合聯(lián)營公司名單中消失了。這是否意味著雙方在股權(quán)層面完成了切割？而詭異之處在于——2021年，正是綠城對唐山天鴻承諾的項目業(yè)績徹底落空的一年。

據(jù)唐山天鴻舉報材料稱，2019年簽約時，綠城曾承諾，合作項目唐山桂語江南在2021年底前住宅銷售去化率達90%，銷售總額不低于21.8億元，但到了2021年底實際完成額不足0.94億元，目標完成率不足5%。而就在業(yè)績承諾崩塌的這一年，過去作為合營公司的沈陽全運村建設(shè)公司從年報上消失了，這種時間上的高度重合，真的是“巧合”嗎？

確定是，雙方矛盾爆發(fā)后，綠城的態(tài)度傾向于認定沈陽全運村建設(shè)公司與自己毫無關(guān)聯(lián)。

2022年，雙方反目后互相起訴：天鴻在河北起訴綠城地產(chǎn)集團及綠城管理嚴重失職，要求賠償損失；而沈陽全運村建設(shè)公司則在遼寧沈陽起訴天鴻，要求其連本帶利償還3.9億元，并查封了項目價值20億元的資產(chǎn)。

在沈陽中院的訴訟中，沈陽全運村建設(shè)公司的口徑是——“綠城內(nèi)部酌定由其作為出借人”。需要注意的是，即便是要對方還債，沈陽全運村建設(shè)公司也沒直接承認自己和綠城有任何關(guān)系。而在河北高院的上訴中，綠城更是極力否認自己與沈陽全運村建設(shè)公司存在任何關(guān)聯(lián)。

沈陽全運村建設(shè)公司明明屬于綠城血脈的公司，為何要頻頻顯示自己是獨立第三方的身份？

結(jié)合所有線索，我們或許能勾勒出這起事件的完整脈絡(luò)——起初，綠城確實抱著合作代建的初衷與唐山天鴻牽手，簽約主體沈陽全運村建設(shè)公司作為其合營公司，也符合正常的合作邏輯。但在項目實際運營中，綠城發(fā)現(xiàn)自己無力兌現(xiàn)業(yè)績承諾，且可能面臨巨額賠償，于是選擇“抽身出局”——讓沈陽全運村建設(shè)公司脫離綠城體系，搖身一變成為“第三方公司”。這樣一來，綠城既能規(guī)避項目失敗的責任，又能繼續(xù)理所應(yīng)當?shù)啬没刈约旱慕杩詈透呦ⅰ?/p>

如今，綠城的“執(zhí)著”，剛好遞給了唐山天鴻一把刺向自己的利劍，后者指控對方利用第三方空殼公司向外輸送利益。這恰是一個“合適”的時空節(jié)點，如今萬科原高管利用體外公司掏空上市公司的事件還在持續(xù)發(fā)酵。要是時間能夠倒流，想必綠城絕不會選擇這樣一條讓自己如此被動的道路。

綠城一直傾向于撇清自己與沈陽全運村建設(shè)公司的關(guān)系，但真正的股權(quán)關(guān)系或許有一些玄機。

要弄清沈陽全運村建設(shè)公司當下的真正歸屬，就不能不仔細研究一下香港廣偉集團。公開信息顯示，香港廣偉集團是沈陽全運村建設(shè)公司的全資股東。

網(wǎng)傳一份香港廣偉集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)，顯示其背后是一層又一層的離岸保密架構(gòu)：廣偉集團100%由香港盈高有限公司持股，而香港盈高則由兩家注冊在英屬維京群島（BVI）的公司各持股50%共同持有，而保密架構(gòu)讓這兩家BVI公司的最終受益人信息無從知曉。

如果這份網(wǎng)傳信息為真，那么截至到目前，香港廣偉集團或沈陽全運村建設(shè)公司的真正歸屬就是一個謎。

從2013年開始，香港廣偉集團就是沈陽全運村建設(shè)公司的全資股東，2021年前，后者是綠城的合營公司，也就是說那時綠城直接或間接是香港廣偉集團占比50%的一個股東；而2021年之后，年報顯示沈陽全運村建設(shè)公司不再是合營公司了，那么，綠城真的退出了那個保密的離岸架構(gòu)了嗎？除了綠城，應(yīng)該沒人能真正清楚。

綠城現(xiàn)在應(yīng)該騎虎難下。如果綠城只是單純?yōu)榱嗽谂c唐山天鴻的訴訟中贏得勝利，實際并沒有退出離岸架構(gòu)，現(xiàn)在依然是沈陽全運村建設(shè)公司的合營股東，或是小股東，那么綠城對司法所說的就是謊言；如果綠城依然認定沈陽全運村建設(shè)公司是獨立第三方公司，那么根據(jù)唐山天鴻的舉報材料，或難逃對外輸送利益的指控。

●反噬

上周，綠城交出了一份史上最差的成績單，2025年歸母凈利潤只有0.7億，離虧損僅有一步之遙。這次舉報事件又給這份業(yè)績增加了一些注解。

唐山天鴻向有關(guān)媒體舉報稱，他們已知的類似利益輸送事件超過40個，涉及金額近1000億元，上市公司利潤損失涉嫌近100億元。

不知唐山天鴻所說是否有夸張的成份，但巧的是，綠城的財務(wù)賬面上這兩年正在計提大額信用減值。根據(jù)年報信息，這些信用減值大多來自其他應(yīng)收款。在這次唐山代建案例中，綠城當初給合營公司沈陽全運村建設(shè)公司撥款5億元，讓其借給項目公司。在財務(wù)處理上，這5億元被計入“其他應(yīng)收款”。如果判定這5億元沒法收回，公司就只能按比例計提信用減值，直接造成凈利潤的減少。

年報信息顯示，綠城連續(xù)兩年進行了大額信用減值，2024年為10億元，2025年增至20億元，較之前年份大幅增加，這也是導(dǎo)致綠城2025年業(yè)績大跌的主要原因之一。

在這場舉報事件中，綠城的“資金生意”讓人浮想聯(lián)翩。事實上，綠城從未隱瞞過這一業(yè)務(wù)——每年的年報中，“其他收入”一項里，都會明確列示利息收入來自合作項目的借貸資金利息，2019年年報的表述尤為清晰。

2019年年報

在過去的行業(yè)上行期，民營房企活躍且普遍缺少資金，綠城通過合作方式對項目高息借貸，曾經(jīng)賺得盆滿缽滿。然而，這是一把雙刃劍——在行業(yè)上行周期，除了項目收益，利息收入更能錦上添花；在下行周期，項目一旦虧損，可能導(dǎo)致不僅收不到利息，甚至如前所說連收回本金都屬困難，只能計提減值。

如今綠城的合作項目銳減，且合作方全是不差錢的國央企，導(dǎo)致公司利息收入大幅縮水。這一點，在綠城2025年的業(yè)績中體現(xiàn)得淋漓盡致。2024年，綠城利息收入仍高達23億元，而2025年驟降至了10億元，對公司整體業(yè)績的貼補功能明顯減弱了。

綠城2025年業(yè)績有一個特別醒目的特點，在公司合并凈利潤22.86億元中，少數(shù)股東損益高達22.15億元，結(jié)果歸母凈利潤只有0.7億。

乍一看，似乎是公司賺的大部分錢都被少數(shù)股東分走了，但這種解讀有一定的局限。事實上，綠城的少數(shù)股東權(quán)益占比雖然一直居高不下，但其中很大一部分屬于明股實債。這些年綠城拿地的權(quán)益占比一直在提升，項目層面的盈利并非沒有，只是這些盈利，在集團的總盤子里被不斷消耗，最終未能體現(xiàn)在歸母凈利潤中。

好比一個大家族統(tǒng)籌所有小家庭的經(jīng)濟開支，雖然大部分單個家庭盈利，但把賺到的錢歸集到整個家族后，家族需要應(yīng)對整體的房屋整修、鋪設(shè)水電、安保維護等等消耗性支出，如果這些支出太過龐大，最后整個家族的收益就會變小。

綠城2025年的業(yè)績，那些消耗開發(fā)盈利的“支出”，正是高達60億的各類資產(chǎn)減值和投資合聯(lián)營項目的虧損。當下的綠城，正在經(jīng)歷成形于狂飆歲月的業(yè)務(wù)模式的痛苦反噬。

回望地產(chǎn)行業(yè)的洗牌歷程，如今活下來的房企，大致分為三種生存狀態(tài)：第一種是華潤置地這類，開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)相互配合，既有優(yōu)質(zhì)住宅項目的穩(wěn)定盈利，又有商業(yè)、物業(yè)等板塊的持續(xù)造血，活得風生水起；第二種是保利這類純粹的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有多元化業(yè)務(wù)的幫襯，在市場的下行周期里走得步步驚心；而第三種，就是綠城這樣，陷在前任留下的爛攤子里左沖右突，一邊要消化歷史遺留的壞賬和糾紛，一邊要在行業(yè)困境里尋求突圍。

綠城2025年的業(yè)績已是既定事實。2026年春天，新總裁耿忠強的上任，能否帶領(lǐng)綠城迎來自己的春天，現(xiàn)在看仍是未知數(shù)。