本期的開盤簡報(bào)，因?yàn)闀r(shí)間不夠了，就用小道消息文體寫一下，圖個(gè)快。

1.到底賣多少，是海報(bào)上說的266套？還是傳言中的100套+。我已經(jīng)打探到消息了，是如假包換的200套+。

因?yàn)榧翁沫Z樾有三方股東，北京建工操盤發(fā)布海報(bào)，要經(jīng)過三方股東過審，數(shù)據(jù)不可能有水分。

而且，據(jù)了解，開盤前三方股東就定下了200套+的目標(biāo)。

2.開盤現(xiàn)場當(dāng)天，是不是來的客戶太多，臨時(shí)換的酒店，還特意跑到麗澤？

這事我也問了，昨天是個(gè)好日子，訂酒店結(jié)婚的人太多，都提前訂出來了。

去麗澤找酒店也是計(jì)劃中的一環(huán)，沒有臨時(shí)更改，也不可能更改，更不可能說是致敬南城客戶。

3.拿地時(shí)，為什么其它家開發(fā)商沒有拿這塊地？

地塊實(shí)在不好排，當(dāng)初退出競拍的同行，主要是考慮這個(gè)因素。

還有一個(gè)原因，地塊是在豐臺(tái)。但是同行忽略了一點(diǎn)，嘉棠璟樾配套依賴海淀。

有同行認(rèn)為南城不能碰，就放棄了。

4.戶型做大還是做小？

這個(gè)問題也困擾過前期拿地的同行。

建工估計(jì)也是想了很長時(shí)間才決定，要有一部分剛需客戶，也要有大戶型的改善客戶，面積段控制是個(gè)技術(shù)活，所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)155、176戶型就比較少。

5.嘉棠璟樾的裝標(biāo)，到底怎么樣？

看過樣板間的客戶反饋，標(biāo)準(zhǔn)肯定是高過熙華臺(tái)，絕對不低。

6.有業(yè)內(nèi)同行反饋開發(fā)商從拿地時(shí)，就開始糾結(jié)，是真的嗎？

我也去問了，與其叫糾結(jié)，不如叫敬畏市場。

什么叫敬畏市場？

開發(fā)商內(nèi)部說是，盡可能的做到能給到什么程度，就給到什么程度，是極限給到。

7.嘉棠璟樾成交客戶中，海淀客戶占到幾成？

我拿到的一個(gè)內(nèi)幕版本是，開盤前2天統(tǒng)計(jì)是5成到6成。最新的簽約，還沒有統(tǒng)計(jì)出來。

8.怎么看嘉棠璟樾這個(gè)盤？

有業(yè)內(nèi)操盤手說，當(dāng)下操盤要更微觀看，不能只看行政區(qū)域，不能只看供應(yīng)量大小，要具體下沉到板塊里看微觀。

不是說海淀的盤就一定怎樣，豐臺(tái)的盤就一定怎樣，沒有這一說。要看得更仔細(xì)，才能發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。

9.有沒有考慮寶山倆項(xiàng)目的競爭壓力？

有操盤手分析，競品這個(gè)概念正在修改定義?？蛻羰怯文撩褡澹教幣苤幢P，會(huì)進(jìn)行價(jià)格錨點(diǎn)對標(biāo)。

嘉棠璟樾的定價(jià)策略厲害之處就是，不管你是看麗澤也好，還是看寶山也好，你看完后都會(huì)來選擇我嘉棠璟樾，要做價(jià)值增量。

10.市場上開盤前，一直有傳言說只能賣7.5萬，網(wǎng)友開始給樓盤定價(jià)，會(huì)不會(huì)干擾了開發(fā)商的操盤思路？

的確開盤前，有網(wǎng)上消息說只能賣7.5萬，超出這個(gè)價(jià)，你們就過份了；高于這個(gè)價(jià)格就不能賣。

有信源透露，7.5是網(wǎng)友給開出的均價(jià)，具體到樓棟樓棟和單元，指導(dǎo)性不強(qiáng)。最主要的是，開發(fā)商的定價(jià)策略很靈活，改變原來傳統(tǒng)的定價(jià)方式。

11.建工開盤一直是線下開盤嗎？

有信源透露，建工只要是自操盤項(xiàng)目，都堅(jiān)持必須線下開盤。

12.不擔(dān)心線下開盤不好，場面難堪嗎？

信源說，所以線下開盤必須好，建工線下開盤無一敗績，是全優(yōu)生。

原因在哪里？

主要是線下操盤的方式，倒逼開發(fā)商必須把產(chǎn)品做好。特別是當(dāng)下市場里，開盤火爆才能不會(huì)出現(xiàn)客戶擔(dān)心越賣越便宜的情況。

13.產(chǎn)品做好，有量化指標(biāo)嗎？

就是產(chǎn)品給的足夠好，無論是石材、廚電、服務(wù)，還是6衡系統(tǒng)都在用，建工的產(chǎn)品好是一個(gè)完整的系統(tǒng)。

14.嘉棠璟樾為什么沒用用外渠？

有信源透露，建工一直是堅(jiān)持置業(yè)顧問拓客，走出售樓處，走到商場、街區(qū)拓客，甚至到現(xiàn)在都沒有自渠團(tuán)隊(duì)，置業(yè)顧問自銷團(tuán)隊(duì)就是自渠團(tuán)隊(duì)。

用不起渠道的原因是，渠道成本高，建工還是想把利潤給到客戶。這也一直是建工的傳統(tǒng)，不是一開售樓處就用渠道那種，不是的。

懷柔項(xiàng)目開盤前，一點(diǎn)渠道都沒有使。也就是開盤后，極少數(shù)房源才用了渠道。嘉棠璟樾也是春節(jié)后才上的渠道。

15.有人問建工相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，在現(xiàn)場督戰(zhàn)時(shí)，害怕不害怕？

有一位領(lǐng)導(dǎo)說，我特別膽小，特別怕。正是因?yàn)楹ε?，所以我們在前期做產(chǎn)品時(shí)，用盡了全身的力氣，所以現(xiàn)在不害怕了。

16.為什么沒有選擇在春節(jié)前開盤？

有官方信源透露，春節(jié)前認(rèn)籌量已經(jīng)有100多組，也是可以開盤的。但是市場確實(shí)有極大不確定性。

如何對稱不確定性？嘉棠璟樾選擇的辦法是，不去搶節(jié)點(diǎn)，還是繼續(xù)做大做厚客儲(chǔ)，堅(jiān)持線下開盤，所以才有保證首開效果的大策略。

其實(shí)銷售證1月底就拿下來了，樣板間2月就開了，節(jié)點(diǎn)是可以搶。但是當(dāng)下，市場需要信 心，客戶需要信心，我們首開就要給到這個(gè)信心。

17.有媒體看到建工很多大領(lǐng)導(dǎo)都去現(xiàn)場了，會(huì)不會(huì)緊張？

據(jù)現(xiàn)場的線報(bào)說，沒有緊張的時(shí)間，領(lǐng)導(dǎo)也都在干活，有領(lǐng)導(dǎo)在選房區(qū)都站了一整天，都沒離開選房板，沒有離開銷控板。

18.小陽春對開盤影響有多大？

有帶看的小伙伴透露，客戶主要是糾結(jié)，心情比較復(fù)雜，怕背刺。

小陽春影響其實(shí)不大，市場依然很艱難，必須要靠產(chǎn)品力說話，不能靠一波市場行情賣房。銷冠100

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