金三銀四剛啟幕，上海內(nèi)環(huán)就“炸”出一個(gè)現(xiàn)象級(jí)數(shù)據(jù)——

保利外灘曜二批次認(rèn)籌，首日8小時(shí)認(rèn)購率即突破100%，創(chuàng)下今年內(nèi)環(huán)內(nèi)新房認(rèn)購率破百的最快紀(jì)錄！

這已經(jīng)不是保利外灘曜第一次制造熱銷奇跡，2025年歲末首開就以逆市去化超82%的業(yè)績點(diǎn)燃市場。

如果把時(shí)間線再拉長，從外灘序Bund45、Bund88、Bund98連續(xù)打破紀(jì)錄，到如今外灘曜與外灘啟PARK77“內(nèi)環(huán)雙子星”的火爆…

保利在楊浦濱江3年落5子，幾乎每一次開盤都在締造板塊紀(jì)錄，但濤哥更感興趣的是這樣一個(gè)問題：

在上海公認(rèn)"最卷豪宅戰(zhàn)場"，為什么客戶始終堅(jiān)定選擇保利？

答案并不復(fù)雜，8小時(shí)認(rèn)購率破百背后，是「豪宅專家」保利對(duì)豪宅本質(zhì)的深刻理解——

豪宅客戶的決策邏輯，其實(shí)像剝洋蔥。最外層看地段、資源、審美是否稀缺和匹配，再往里是居住空間的體驗(yàn)，最后是錦上添花的生活方式加分項(xiàng)。

于是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們通過堅(jiān)守資產(chǎn)核心價(jià)值、滿足客戶深層需求、賦予超越預(yù)期生活體驗(yàn)，構(gòu)建起贏得客戶認(rèn)可的「豪宅公式」。

今天濤哥就沿著這個(gè)邏輯，聊聊保利是怎么一層層"讀懂豪宅"的。

1

堅(jiān)守豪宅不出內(nèi)環(huán)

鎖定不可復(fù)制的稀缺資產(chǎn)

豪宅置業(yè)，從來都是關(guān)于"稀缺性"的選擇。

在上海，真正能穿越市場周期的高端資產(chǎn)，必須守住三大底層標(biāo)尺：核心地段、頂配資源、高階審美。

縱觀上海豪宅市場，三大維度同時(shí)滿足的項(xiàng)目寥寥無幾，保利外灘曜×外灘啟PARK77組成的「內(nèi)環(huán)雙子星」，正是這份稀缺中的稀缺。

依托3年5子深耕東外灘的深厚積淀，保利讀懂土地價(jià)值、更讀懂客戶所需，為高凈值人群交出一份「稀缺核心資產(chǎn)」高分答卷。

1）堅(jiān)守「內(nèi)環(huán)底線」，構(gòu)建堅(jiān)實(shí)的資產(chǎn)底盤

上海豪宅圈有一條公認(rèn)鐵律："豪宅不出內(nèi)環(huán)"，內(nèi)環(huán)內(nèi)僅占上海土地的1.8%，其稀缺性不言而喻。

更關(guān)鍵的是，內(nèi)環(huán)內(nèi)中央活動(dòng)區(qū)CAZ僅用1.18%的土地，卻貢獻(xiàn)上海25%以上GDP。

無論市場如何變化，核心土地資源不可再生，就是高端資產(chǎn)價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的底層支撐。

保利深諳此理，雙子星均布局于CAZ核心，從起點(diǎn)起就鎖定稀缺基因。

這背后是清晰的市場考量，上海濱江岸線拉得很長，但真正卡在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的屈指可數(shù)。

保利用"內(nèi)環(huán)"這把尺子，干脆利落地從紅海中將自己切分出來。

外灘曜是東外灘中央風(fēng)貌區(qū)唯一低密小高層，手握「內(nèi)環(huán)+濱江+低密」三重價(jià)值，是內(nèi)環(huán)濱江真正可傳世、塔尖圈層偏愛的核心資產(chǎn)。

而外灘啟PARK77則是罕見「雙軌交匯上蓋+零距離公園」雙核資產(chǎn)，執(zhí)掌「內(nèi)環(huán)+TOD+公園」三重稀缺性，是高端改善市場流通性極強(qiáng)、護(hù)城河極深的硬核資產(chǎn)。

2）搶占「稀缺資源」，擁有全維高濃度配套

如果說地段決定豪宅的下限，那么資源濃度則決定豪宅上限，保利雙子星擁有上海最密集、最頂級(jí)的「全維資源矩陣」之一。

享受著上海最便捷的「交通路網(wǎng)覆蓋」，頂流核心商圈快速通達(dá)。外灘曜出門即達(dá)18號(hào)線平?jīng)雎氛?，直線約800米直通北橫通道；外灘啟PARK77是12/18號(hào)線雙軌交匯上蓋。

擁有著上海最繁華的「高端商業(yè)能級(jí)」，無縫接軌塔尖潮流消費(fèi)。盡享北外灘來福士、白玉蘭廣場、太陽宮等重磅商業(yè)中心，東外灘中央風(fēng)貌區(qū)、平?jīng)龃髣?chuàng)谷等城市聚合場域。

北外灘商圈實(shí)景圖

聚集上海最高濃度的「醫(yī)療教育產(chǎn)業(yè)資源」。雙子星被新華醫(yī)院等7家三甲醫(yī)院環(huán)繞，楊浦復(fù)旦、同濟(jì)等10大高校近在咫尺，150余家科研院所匯集…

更讓豪宅買家心動(dòng)的是，他們搶占上海最稀缺的「城市景觀視野」。外灘曜獨(dú)占城市絕版天際線，部分房源無遮擋直面陸家嘴三件套+東方明珠；外灘啟PARK77則東瞰江浦公園，西南瞰陸家嘴，是內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一能360°環(huán)瞰外灘上空至貴1公里的住區(qū)。

外灘曜效果圖過程稿

外灘啟PARK77效果圖過程稿

如果說內(nèi)環(huán)內(nèi)CAZ代表著“上海的皇冠地段”，那外灘曜與外灘啟 PARK77，就是刻在“皇冠上最閃耀的明珠”。

3）賦予「高階審美」，塑造穿越周期的豪宅風(fēng)范

對(duì)于高凈值客群而言，豪宅是個(gè)人品味、圈層身份的外在表達(dá)。審美合不合，往往是臨門一腳的關(guān)鍵。

保利外灘曜在這一層做了一個(gè)創(chuàng)新大膽的選擇——對(duì)標(biāo)華爾道夫酒店、重新定義「外灘系旗艦豪宅」產(chǎn)品高度。

建筑立面承襲華爾道夫新古典主義精髓，以干掛石材搭配金屬線條，構(gòu)筑對(duì)稱大氣、歷久彌新的城市封面。

社區(qū)遵循“一庭一廊兩巷三園十境”布局，復(fù)刻頂奢酒店園林儀式感，營造出靜謐奢雅的歸家體驗(yàn)。

外灘啟 PARK77 則采用「全維酒店化」產(chǎn)品邏輯，以現(xiàn)代簡約立面搭配劇場式花園，將頂奢儀式感貫穿全社區(qū)動(dòng)線。

兩大項(xiàng)目以差異化頂奢審美，精準(zhǔn)契合高凈值人群低調(diào)高級(jí)、拒絕同質(zhì)化的核心追求，也讓保利雙子星擁有獨(dú)一無二的辨識(shí)度。

從堅(jiān)守內(nèi)環(huán)CAZ核心地段，到包攬全維頂配資源，再到鐫刻華爾道夫級(jí)頂奢審美——

保利外灘雙子星以「地段+資源+審美」三重稀缺，構(gòu)筑起豪宅資產(chǎn)完整價(jià)值閉環(huán)。

這是豪宅的底線，更是價(jià)值的內(nèi)核，守不住這三條，后面的一切都是空中樓閣。

2

滿足客戶心之所向

打造超越預(yù)期的居住體驗(yàn)

當(dāng)?shù)囟巍①Y源、審美滿足豪宅基礎(chǔ)要素，真正拉開差距的，是對(duì)客戶深層需求的精準(zhǔn)洞察與極致滿足。

外灘曜落地前，保利團(tuán)隊(duì)就完成800組問卷調(diào)查、59組入戶深訪、87組物業(yè)訪談，讓保利得以精準(zhǔn)描繪客群畫像——

他們是一批擁有高認(rèn)知、高審美、高凈值的高知新貴，大多是處于成長期的家庭型客戶、年輕化的豪宅買家，對(duì)空間功能、審美、個(gè)性化有著很高要求。

保利深度理解高知新貴、成長型家庭的痛點(diǎn)，獨(dú)創(chuàng)「新人本主義、新奢配主義、新定制主義、新她享主義」四大產(chǎn)品理念，并引發(fā)行業(yè)學(xué)習(xí)和競品跟風(fēng)。

這套“前置預(yù)判、深度落地、持續(xù)迭代”的體系化客研機(jī)制，也是外灘曜能讓客戶一見傾心、果斷下定的“秘訣”。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

區(qū)域首座「準(zhǔn)四代宅」作品：以新人本主義，讓空間適配全生命周期

保利經(jīng)過深度客研發(fā)現(xiàn)，這批新貴客群對(duì)空間尺度感很高，同時(shí)大多是有孩或成長型家庭，有全周期的復(fù)合空間需求。

保利結(jié)合住宅新規(guī)風(fēng)口，推出內(nèi)環(huán)濱江首個(gè)「準(zhǔn)四代宅」作品外灘曜，不僅實(shí)得率提升，更實(shí)現(xiàn)從尺度到功能的全面迭代。

為滿足尺度感需求，外灘曜做到區(qū)域同面積段的「最強(qiáng)面寬」，115㎡戶型面寬約4.2米、139㎡戶型面寬達(dá)到約5.2米，大橫廳+LDKG一體化，空間感甚至碾壓常規(guī)160㎡+戶型。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

為解決收納痛點(diǎn)，外灘曜拿出了上海同面積段的首個(gè)「獨(dú)立家政間」，創(chuàng)造性將洗烘、收納系統(tǒng)性整合，同時(shí)也釋放了陽臺(tái)景觀價(jià)值。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

為滿足全周期需求，外灘曜創(chuàng)造性實(shí)現(xiàn)北向雙臥室「無實(shí)墻分隔」，兩個(gè)獨(dú)立房間可合可分，覆蓋"二人世界、三口之家、三代同堂"全生命周期。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

而雙子星的外灘啟PARK77，也以稀缺百平戶型填補(bǔ)內(nèi)環(huán)空白，用更小面積做出同級(jí)更強(qiáng)居住尺度感，成為一張通往內(nèi)環(huán)圈層的友好門檻門票。

外灘啟PARK77約100㎡戶型樣板房示意圖

區(qū)域最強(qiáng)「頂奢配置」空間：以新奢配主義，定義豪宅居住新高度。

通過客研保利還發(fā)現(xiàn)，這批高知新貴擁有開闊視野，體驗(yàn)過全球頂奢酒店、也看過不少豪宅，對(duì)品質(zhì)配置有極強(qiáng)辨別力。

保利顯然讀懂了這批客戶，以「新奢配主義」為原點(diǎn)，外灘曜配置標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)全球頂奢豪宅，在內(nèi)環(huán)濱江創(chuàng)下多項(xiàng)行業(yè)首創(chuàng)：

他們首次引入科技住宅的「五衡科技系統(tǒng)」，從溫度、濕度、空氣、水質(zhì)、光照五個(gè)維度構(gòu)建健康居住環(huán)境。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

他們首次為139㎡戶型，配置頂奢廚電「嘉格納六件套」，僅這套廚電市場價(jià)接近50萬，讓每一次烹飪都充滿儀式感。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

他們首次為139㎡級(jí)戶型，配置瑞士百年頂奢「勞芬智能壁掛馬桶」，這一配置通常只出現(xiàn)在200㎡以上、5000萬級(jí)大平層。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

濤哥跟保利的朋友聊過，他們豪宅產(chǎn)品配置的思路很明確：

當(dāng)客戶日常向往的是華爾道夫和安縵等場所，回到家后的配置就不能有落差。

區(qū)域首個(gè)「全維定制」產(chǎn)品：以新定制主義，將選擇自由權(quán)交給業(yè)主。

這是保利在產(chǎn)品端最有前瞻性的一步，當(dāng)其他房企還在借鑒、追趕，保利已經(jīng)拿出「新定制主義」再次引領(lǐng)市場。

保利通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這批新貴豪宅買家普遍追求個(gè)性化，渴望承載獨(dú)特品味與生活主張的居住空間，甚至交付后會(huì)不惜砸掉背景墻、木地板重新裝修。

于是首次將「全維定制」理念引入內(nèi)環(huán)濱江，139㎡戶型的木飾面可選珍稀深色高光樹瘤、淺色高光樹瘤，多見于頂奢酒店套房，保利卻將其納入可選范圍。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

電視背景墻提供了芬迪白、萬象山河、海藍(lán)之謎三款全球珍稀石材可選，這些石材一般都用在奢侈品店；臥室地板也提供三款拼花+兩款顏色的豐富組合。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

保利的朋友告訴濤哥，銅條嵌裝+荷葉紋拼花的高定工藝，每一塊拼花都經(jīng)過放樣、切割、嵌銅、打磨、拋光5道工序，光是人工費(fèi)就是平鋪地板4-6倍。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

這種定制化貫穿從設(shè)計(jì)到交付的全鏈條，背后是強(qiáng)大供應(yīng)鏈體系與工程執(zhí)行能力，已經(jīng)成為保利領(lǐng)跑豪宅賽道的核心競爭壁壘之一。

區(qū)域首創(chuàng)「女性視角」關(guān)懷：以新她享主義，精準(zhǔn)擊中精致生活痛點(diǎn)。

客戶調(diào)研中保利發(fā)現(xiàn)，豪宅購買決策過程中，女主人的感受至關(guān)重要。

而高知新貴女性有個(gè)共同的痛點(diǎn)：在護(hù)膚、美妝上投入大量時(shí)間金錢，卻發(fā)現(xiàn)家里沒有與之匹配的功能和空間。

保利的回應(yīng)是將「新她享主義」系統(tǒng)性植入，打造區(qū)域首個(gè)「美妝三件套」標(biāo)配體系。

高儀美妝龍頭VC凈化濾芯過濾雜質(zhì)和余氯；定制美妝鏡柜自帶防霧功能和美妝冰箱；美容艙浴霸更將院線級(jí)精致護(hù)膚帶回家，在家就能享受光子嫩膚SPA。

外灘曜139㎡樣板房示意圖

濤哥看完外灘曜139㎡樣板間，有個(gè)很強(qiáng)烈的感受是：這不是一套被"設(shè)計(jì)"出來的房子，而是一套被"研究"出來的生活方式。

四大產(chǎn)品主義背后，是保利對(duì)豪宅客群需求的逐一拆解、系統(tǒng)回應(yīng)——

每一個(gè)“首創(chuàng)”、每一個(gè)“第一”，都不是為了卷而卷，而是因?yàn)榭蛻粽娴男枰?/strong>

當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新的起點(diǎn)是客戶真實(shí)生活，保利的每一次引領(lǐng)便成為必然。這或許才是8小時(shí)認(rèn)購率破百背后，真正值得行業(yè)學(xué)習(xí)的。

3

賦予超預(yù)期的價(jià)值

為頂奢生活方式“做加法”

守住底線是必要條件，超越底線是核心競爭力，而真正讓豪宅跨越"房子"本身的，是生活方式的加分項(xiàng)。

保利對(duì)豪宅的理解，從未止步于產(chǎn)品本身，而是致力于重新定義豪宅的頂奢生活方式。

保利外灘曜所在的東外灘中央風(fēng)貌區(qū)，1.5平方公里內(nèi)將聚集2500個(gè)億級(jí)以上家庭，正在成形的上海第三個(gè)"億級(jí)俱樂部"，本就匯集了塔尖精英人群。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，保利從一開始就把"為生活方式做加法"作為操盤核心命題——

從華爾道夫級(jí)會(huì)所的營造，到服務(wù)社群的前置運(yùn)營，再到東外灘區(qū)域價(jià)值共創(chuàng)，為業(yè)主帶來遠(yuǎn)超居住本身的加分項(xiàng)。

一是為會(huì)所“做加法”：對(duì)標(biāo)華爾道夫酒店，構(gòu)建「精神坐標(biāo)原點(diǎn)」

大多數(shù)豪宅會(huì)所的邏輯是"配齊功能"，而保利則在思考一個(gè)更深的問題：

什么樣的空間，才真正適配頂奢生活方式？

保利跳出傳統(tǒng)思維，從頂奢酒店華爾道夫找到答案，打造約1200㎡「時(shí)鐘會(huì)所」。

這可能是楊浦一眾豪宅中，配置最頂級(jí)、體驗(yàn)最純粹的會(huì)所之一，從設(shè)計(jì)理念到功能布局，每一處都復(fù)刻華爾道夫的優(yōu)雅與尊貴。

一方面是實(shí)現(xiàn)了「個(gè)人療愈」的松弛感，律動(dòng)泳池以落地玻璃引入充沛自然光，療愈氧艙提供深度身心修復(fù)體驗(yàn)；冥想空間帶來絕對(duì)靜謐的松弛時(shí)刻。

另一方面是滿足了「圈層社交」的功能性，私宴廳成為家宴、待客最佳場合；奢享水吧成為自然的社交觸發(fā)點(diǎn)，架空層泛會(huì)所則兼顧長者茶會(huì)、商務(wù)沙龍、親子派對(duì)等生活場景。

二是為服務(wù)“做加法”：頂奢生活前置體驗(yàn)，編織「同頻生活方式」

有了頂奢的「時(shí)鐘會(huì)所」，保利更進(jìn)一步——把服務(wù)和運(yùn)營前置，讓業(yè)主在入住前就找到同頻生活方式。

一方面開創(chuàng)行業(yè)先河，打造私人管家+禮遇管家「雙管家服務(wù)體系」，圍繞“衣、食、住、行、健康”深化服務(wù)顆粒度，讓業(yè)主24小時(shí)享受“客房部+禮賓部”級(jí)的無死角關(guān)懷。

另一方面針對(duì)業(yè)主量身定制，推出專屬社群「星曜會(huì)」，騎行、瑜伽等紳雅運(yùn)動(dòng)社群讓身體找到節(jié)奏，茶道、花藝等藝術(shù)沙龍讓審美找到共鳴，親子手工、自然探索等美育場景讓家庭找到溫度。

三是為板塊“做加法”：以城市共建者姿態(tài)，打造「區(qū)域價(jià)值制高點(diǎn)」

豪宅資產(chǎn)的長期價(jià)值，離不開板塊的持續(xù)成長與賦能，不同于其他房企，保利以"城市共建者"姿態(tài)主動(dòng)介入東外灘的價(jià)值敘事。

一方面是用產(chǎn)品力的不斷迭代，為板塊吸引更多豪宅買家，隨著保利3年5子落地，越來越多高凈值人群將東外灘納入置業(yè)視野。

另一方面舉辦高質(zhì)量圈層活動(dòng)，持續(xù)激活板塊熱度，「百億俱樂部」業(yè)主音樂會(huì)、國際香氛品牌doTERRA定制等活動(dòng)，都成為區(qū)域口碑裂變的觸發(fā)點(diǎn)。

保利深知豪宅從來不是一套房子，而是一種生活方式、一個(gè)同頻圈層、一份收藏資產(chǎn)：

于是他們以高階會(huì)所為載體、圈層運(yùn)營為紐帶、區(qū)域價(jià)值為支撐，構(gòu)建起一套完整的頂奢圈層生態(tài)。

讓豪宅超越居住本身，不斷為頂奢生活方式做加法，這也是保利始終引領(lǐng)市場背后的深層次原因。

4

對(duì)豪宅價(jià)值的堅(jiān)守

保利重新定義高端標(biāo)準(zhǔn)

回望保利在楊浦濱江近三年的深耕，濤哥越來越相信一個(gè)判斷：

在一線城市全面進(jìn)入"豪宅作品時(shí)代"的今天，市場淘汰賽不再是規(guī)模的比拼，而是關(guān)于市場理解與客戶認(rèn)知的較量。

誰更懂客戶、更懂土地、更懂城市，誰就更有資格定義下一個(gè)時(shí)代的高端豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

保利內(nèi)環(huán)雙子星給出的答案，是一套清晰的"豪宅公式"——

以稀缺地段守住資產(chǎn)底線，以極致產(chǎn)品回應(yīng)客戶渴望，以頂奢生活構(gòu)建身份認(rèn)同，重新定義上海豪宅的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

每一層都精準(zhǔn)對(duì)應(yīng)豪宅客戶的決策邏輯，每一層又都做到了底線之上的持續(xù)拉伸——

這也是保利能在豪宅越來越"卷"的上海，始終站在引領(lǐng)者位置的核心密碼。

如今外灘曜二批次開盤在即，外灘啟PARK77持續(xù)熱銷——

對(duì)于正在尋找稀缺性資產(chǎn)的置業(yè)者而言，此刻無疑是入局「內(nèi)環(huán)雙子星」的絕佳窗口期。

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