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全國第三單!中金廈門安居REIT擴募獲批

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2026年3月17日,中金廈門安居REIT擴募申請獲證監(jiān)會核準,預計擴募規(guī)模6.858億元,擬購入廈門市島內兩個公寓項目。中金廈門安居REIT也成為繼華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT之后,全國第三單完成擴募的保障性租賃住房REIT。

此次擴募順利獲批,標志著廈門保租房REITs“首發(fā)+擴募”模式實現(xiàn)成熟落地,再一次驗證了保租房REITs通過持續(xù)注入優(yōu)質存量資產(chǎn)、實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)步擴張的可行路徑。



▲中金基金管理有限公司發(fā)布公告

01.資產(chǎn)分析

本次擴募入池標的分析



本次擴募規(guī)模6.86億元,擬購入廈門島內兩處優(yōu)質核心資產(chǎn),具體信息如下:

【項目一:林邊公寓】

所在地:廈門市思明區(qū)觀音山片區(qū)北部、地鐵2號線東宅站、半屏山路和下堡路交叉口東北側

建筑規(guī)模:建筑面積21,254.68平方米,共計696套保障性租賃住房

戶型:共一棟樓30層,每層24戶,一層為大堂、架空及辦公室,2層至30層均為公寓,該公寓戶型設計均為31㎡帶陽臺的單間,共計696套。

周邊配套:且毗鄰地鐵2號線東宅站站口,交通區(qū)位優(yōu)勢顯著,出行便利;商業(yè)配套則包含寶龍一城、萬達、JFC商圈等豐富高端綜合體。

投入運營時間:2022年9月

剩余年限:67.25年

▲林邊公寓實景圖

【項目二:仁和公寓】

所在地:廈門市湖里區(qū)五緣灣片區(qū)金山西路以北、支四路以南、支五路以西、金蓮路以東

建筑規(guī)模:建筑面積68,663.30平方米,共計1,993套公共租賃住房

戶型設計:該項目共有含單間公寓、一房型、二房型、三房型在內的房源1993套,單間公寓及一房型套內配有能滿足基本生活需求的家具家電。

周邊配套:地處五緣灣醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)內,系園區(qū)配套保障房項目,周邊緊鄰復旦中山醫(yī)院、廈心醫(yī)院、弘愛醫(yī)院,是全市首批入選“寧靜小區(qū)”的社區(qū)。

投入運營時間:2022年4月

剩余年限:67.25年

▲仁和公寓實景圖

02.新舊對比

長短互補 實現(xiàn)資產(chǎn)結構優(yōu)化

經(jīng)對比,URI租住認為,本次擴募擬購入資產(chǎn)與原有資產(chǎn)在區(qū)位、租金、租約期限上均形成差異化配置,在擴大基金規(guī)模的同時優(yōu)化了資產(chǎn)組合的結構,有助于提升整體抗風險能力和收益穩(wěn)定性。



▲(為有效對比,原有項目經(jīng)營情況選擇2025年9月末節(jié)點數(shù)據(jù))

01

區(qū)位形成“島外+島內”格局

原有兩個項目位于集美區(qū),是廈門市常住人口最多、青年群體占比最高的區(qū)域;本次擴募擬購入項目則位于島內思明區(qū)和湖里區(qū),屬于城市核心稀缺地段,分別輻射觀音山商務區(qū)與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

02

租金水平體現(xiàn)差異化定價邏輯

本次擬購入的林邊公寓租金單價為50.54元/平方米/月,顯著高于原有項目,租金梯度的存在,有助于基金資產(chǎn)組合在保障屬性與收益性之間形成平衡。

03

新舊項目出租率均維持高位

原有項目出租率分別為99.19%和99.32%,接近滿租狀態(tài);林邊公寓項目出租率為97.56%、仁和公寓項目出租率為99.55%,同樣處于健康水平。

04

擬擴募資產(chǎn)租期更長

原有兩個項目剩余租期加權平均為0.6年左右,而林邊公寓的剩余租期為0.88年,仁和公寓更是全部為企業(yè)租戶,加權的平均租約期限達到2.70年,短期內租金調整壓力較小,現(xiàn)金流可預期性更強。

03.擴募成效

分散風險、規(guī)模擴張與收益增厚

根據(jù)擴募說明書披露,本次擴募對基金產(chǎn)生的三個積極影響,并將對基金的長期穩(wěn)健運作形成多重支撐:

一是分散投資風險,優(yōu)化資產(chǎn)配置。本次擬購入的林邊公寓、仁和公寓位于廈門市思明區(qū)、湖里區(qū),與首發(fā)資產(chǎn)所在的集美區(qū)形成區(qū)域互補,有助于降低單一區(qū)域或單一項目可能帶來的經(jīng)營波動,提升資產(chǎn)組合的整體抗風險能力。

二是擴大基金規(guī)模,提升現(xiàn)金分派率。本次擴募預計募集規(guī)模為6.858億元,擴募后基金總規(guī)模預計將達到約28.555億元。根據(jù)可供分配金額測算報告,假設擴募于2025年10月1日完成,2026年度現(xiàn)金分派率預計由2.59%上升至2.96%。在基金規(guī)模效應之下,分派率將有所提升,增強基金競爭力和吸引力。

三是增加基金份額,增強市場流動性。基金首次發(fā)行份額為5億份,本次擴募完成后基金份額將進一步增加。隨著持有資產(chǎn)數(shù)量及基金份額的提升,二級市場的交易活躍度有望得到改善,有助于提高基金的流動性和交易便利性。

04.擴募進程

8只REITs擴募進程全景

據(jù)URI城市租住統(tǒng)計,國內目前已有有三單保租房REITs完成擴募,8只保障性租賃住房REITs呈現(xiàn)出“兩單落地、一單獲批、三單推進、兩單待啟”的進度差異。

三只擴募已落地的REITs分別為華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT和中金廈門安居REIT,這表明無論是市場化運營的項目還是國企保租房運營項目,只要底層資產(chǎn)足夠優(yōu)質、運營能力扎實,均可獲得資本市場的認可與支持;

且三只基金擴募購買的資產(chǎn)具備共性——均布局在一線或強二線城市核心區(qū)域,充分印證了“核心地段+專業(yè)運營”是保租房REITs核心價值與穩(wěn)健收益的決定性因素。



隨著三單保租房REITs擴募項目相繼落地,我們認為,行業(yè)“首發(fā)+擴募”的良性機制已初步形成可復制、可推廣的模式。

未來隨著“首發(fā)+擴募”機制的持續(xù)優(yōu)化完善,更多優(yōu)質存量保租房資產(chǎn)有望通過這一標準化路徑進入資本市場,打通“投融管退”全鏈條的良性循環(huán),解決保租房建設周期長、資金沉淀過重、周轉效率低的、痛點,為保障房領域引入長期、穩(wěn)定、可持續(xù)的資本,推動整個公募REITs市場存量規(guī)模穩(wěn)步擴容。

數(shù)據(jù)來源:公開數(shù)據(jù)復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶

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