春節(jié)之后，樓市小陽(yáng)春還在進(jìn)一步的演繹過(guò)程中，本周已經(jīng)是春節(jié)之后的第5周了。

我們來(lái)看一下，截止到上周，也就是春節(jié)之后第4周的樓市的交易情況。

我先說(shuō)一下結(jié)論：

總體來(lái)看，全國(guó)的主要城市，二手房的交易量進(jìn)一步上升。

二手房的價(jià)格，或者是跌幅收窄，或者是基本平穩(wěn)，僅有少數(shù)城市價(jià)格略有上漲。

與二手房交易相比，新房的交易略顯平淡。

接下來(lái)我們通過(guò)幾張圖來(lái)比較深度地剖析一下這個(gè)趨勢(shì)。

二手房成交再創(chuàng)近幾年新高

首先看一下我們監(jiān)測(cè)的全國(guó) 15 個(gè)重點(diǎn)城市二手房的簽約量變化。

這些數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼網(wǎng)，最右側(cè) 4 根紅柱就是春節(jié)之后 4 周的走勢(shì)，可以看到 4 周是連續(xù)上漲。

但是第 4 周相比第 3 周，上漲幅度明顯收窄。

雖然第 4 周的量依然高于第 3 周，但是上升的勢(shì)頭放緩了。

今年春節(jié)之后 4 周的累計(jì)二手房交易量，同比去年春節(jié)之后 4 周的累計(jì)量大增 26%，這個(gè)量能還是相當(dāng)不錯(cuò)的。

尤其是今年節(jié)后第 3 周、第 4 周，這個(gè)量能創(chuàng)下了過(guò)去 1 年多的周度最高值。

我們?cè)賮?lái)觀察一下，去年春節(jié)之后 4 周的最高點(diǎn)，出現(xiàn)在第 2、3 周，之后 2-3 周震蕩中略有下滑。

這就意味著，今年的第 4 周極有可能也是小陽(yáng)春量能的最高點(diǎn)，之后將會(huì)震蕩幾周，然后往下走。

從這 15 個(gè)城市總體的二手房簽約量來(lái)看，這個(gè)量能明顯大于去年，也大于前年，說(shuō)明市場(chǎng)的活躍度、市場(chǎng)的情緒面是明顯改善了。

我之前也分析過(guò)，過(guò)去 1 年多，一直沒(méi)有什么新政，上次新政是 2024 年 9 月份，再上一次是 2024 年 5 月份。

但是 2024 年 10 月份之后，國(guó)家層面一直沒(méi)有出臺(tái)新政，只有類似地方政府的一些新政。

在沒(méi)有新政的背景之下，出現(xiàn)了交易量的大幅增長(zhǎng)，說(shuō)明這些需求是一些正常的合理需求，被長(zhǎng)期抑制之后自動(dòng)爆發(fā)了。

因?yàn)槭冀K有很多人需要買房子，無(wú)論是第 1 套、第 2 套，還是投資性需求，即便沒(méi)有新政，也不可能一直抑制這些需求。

問(wèn)題的關(guān)鍵是，小陽(yáng)春爆發(fā)之后，它回落的節(jié)奏和幅度很重要。

按照目前我的一些研究，包含之前幾期視頻中提到的，支撐中國(guó)樓市見(jiàn)底，或者說(shuō)景氣度不再下滑的一些關(guān)鍵指標(biāo)。

諸如房地產(chǎn)的領(lǐng)先景氣指數(shù)、房地產(chǎn)的馬力值、房地產(chǎn)市場(chǎng)的能量守恒等等，指標(biāo)都在慢慢形成對(duì)于樓市形成一個(gè)托底的力量。

所以我就有個(gè)判斷，即便是去年沒(méi)有出新政，即便是今年萬(wàn)一也不出新政，后年也不出新政，中國(guó)樓市也會(huì)見(jiàn)底，房?jī)r(jià)最終還是會(huì)止跌的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的調(diào)整已經(jīng)比較到位了！

過(guò)去我們研究過(guò)很多國(guó)際案例，一般房地產(chǎn)泡沫破滅之后，樓市下跌 5 年左右就會(huì)見(jiàn)底。

但日本是一個(gè)特例，房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了 18 年，全球沒(méi)有第 2 個(gè)案例像日本這么慘烈。

所以，老楊絕不相信中國(guó)這次樓市的命運(yùn)會(huì)像當(dāng)年日本那么慘烈！

關(guān)于咱們的房?jī)r(jià)，很多中西部地區(qū)的中小城市房?jī)r(jià)是 2019 年見(jiàn)頂?shù)?，這類城市跌到目前已經(jīng)跌了 6-7 年了。

另外還有部分高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)是在 2021 年夏天見(jiàn)頂?shù)?，這類城市已經(jīng)跌了將近 5 年。

總體來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)跌超5年，總體跌超 40%，已經(jīng)達(dá)到房?jī)r(jià)泡沫破滅之后、市場(chǎng)出清、接近底部的總體標(biāo)準(zhǔn)。

新房市場(chǎng)要弱于二手房

這是我們監(jiān)測(cè)的全國(guó) 10 個(gè)重點(diǎn)城市新房的網(wǎng)簽量變化圖。

右側(cè) 4 根紅柱，也是春節(jié)之后每周都在往上增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的速度和高度要明顯弱于二手房。

今年春節(jié)之后 4 周的累計(jì)網(wǎng)簽量，相比去年節(jié)后同期還下降了 5%。

相比前年春節(jié)之后 4 周降了 3%，所以看圖就會(huì)知道，新房的活躍度要明顯低于二手房。

一方面，新房的價(jià)格會(huì)明顯高于同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格。

現(xiàn)在很多大城市成交比較活躍的，都是低總價(jià)的中小套型。

這類房子，是剛需買房的主要標(biāo)的物，另外還有少量投資客，他們也在買老破小，而新房單價(jià)高、總價(jià)也高。

現(xiàn)在很多市區(qū)的新房戶型都偏大，所以新房的定位都是改善需求，甚至是高端改善需求。

新房成交弱于二手房，還有個(gè)因素，就是每年春節(jié)之后，新房的成交量每年都在下臺(tái)階。

同時(shí)新房的供應(yīng)量也在下臺(tái)階，所以新房的成交量，是供求兩側(cè)都在收縮。

而二手房是個(gè)蓄水池，二手房的存量規(guī)模越來(lái)越大，供給側(cè)是擴(kuò)張的。

所以一旦到了某些節(jié)點(diǎn)，比如重大新政出臺(tái)之后，比如小陽(yáng)春，二手房需求增長(zhǎng)的彈性就會(huì)大于新房。

另外，這里面還有一個(gè)很小的因素，就是每年小陽(yáng)春這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是部分人買學(xué)區(qū)房的重要時(shí)間窗口，買學(xué)區(qū)房一般都是買二手房。

因此綜合來(lái)看，二手房的小陽(yáng)春成交量表現(xiàn)特別亮眼，新房表現(xiàn)比較平淡。

把新房和二手房 2 個(gè)市場(chǎng)的交易總規(guī)模加總之后，今年這個(gè)量能依然強(qiáng)于 2025 和 2024 年小陽(yáng)春。

所以說(shuō)，今年樓市春季攻勢(shì)的總體的勢(shì)頭還是不錯(cuò)的。

但是當(dāng)前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還不能奢望很多城市的房?jī)r(jià)能夠止跌，條件依然不具備，時(shí)機(jī)依然不成熟。

房?jī)r(jià)這個(gè)事兒，還得熬一熬。