正值美國傳統春季購房旺季，受中東局勢引發(fā)的連鎖反應影響，美國樓市并未如期回暖，反而陷入“深度凍結”狀態(tài)。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）4月13日發(fā)布的數據，美國3月現房銷售量環(huán)比下降3.6%，同比下降1%，經季節(jié)性調整后的年化銷售量降至398萬套。

地緣政治風險打破了市場此前的樂觀預期。作為定價錨的十年期美債收益率走高，這也導致此前一度跌破6%的30年期固定抵押貸款利率出現“跳升”。房地美（Freddie Mac）數據顯示，3月平均利率已由2月的6.05%反彈至6.18%。受此影響，NAR將美國全年住房銷量預計增速下調至4%。

總部在吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創(chuàng)始人兼集團董事總經理何丹尼（Daniel Ho）對第一財經記者稱：“美國房貸利率在二月份一度跌破6%，現已是曇花一現；樓市小陽春的勢頭，已被中東沖突打斷?！?/p>

“歷史上類似地緣沖突顯示，戰(zhàn)爭引發(fā)的油價短期飆升通常會導致房貸利率上升、買家觀望加劇，樓市成交量出現3-6個月的暫時放緩。一旦沖突緩和或能源價格穩(wěn)定，市場需求往往快速反彈。”他說，據其判斷，2026年上半年美國樓市將進入“戰(zhàn)火下的冷靜期”，春季后半段成交回補力度或明顯弱于年初預期。若油價在二季度內階段性回落，被壓抑的需求有望在下半年釋放；反之，復蘇可能推遲至2027年。

中東戰(zhàn)事的連鎖反應

加拿大皇家銀行（RBC）美國經濟主管里德（Mike Reid）將當前美國房屋銷售量形容為“甚至低于全球金融危機期間最糟糕的水平”。牛津經濟學院首席美國經濟學家豪頓（Nancy Vanden Houten）也認為，自中東局勢爆發(fā)以來，抵押貸款利率出現回升，預計住房銷量將維持橫盤整理態(tài)勢，直到今年年底才開始逐漸回升。

從交易情況看，蘇富比國際房地產舊金山門羅公園（Menlo Park）經紀人梁彥（Aya Yan Liang）也觀察到了中東局勢給美國房地產市場帶來的觀望情緒。她對第一財經記者表示：“今天我去超市買菜，切身感受到物價漲了不少，原來5.9美元一袋的面包漲到了7美元。這也波及了我的房產生意。中東局勢爆發(fā)后，我的一位原計劃配置100萬至200萬美元投資房產的客戶，立即暫停了行動，表示需要進一步觀望。”

除了宏觀環(huán)境的擠壓，局部市場的微觀情緒同樣不容樂觀。硅谷科技企業(yè)的裁員傳聞再次令中產階級購房者倍感焦慮。“另一組買家夫婦原計劃購置500萬至600萬美元的房產，但太太供職的Meta傳出裁員傳聞，便暫停了購房行動。這種不安全感也直接沖擊了硅谷100萬至200萬美元區(qū)間的剛需市場?！绷簭┍硎尽?/p>

美國明星地產公司Serhant紐約經紀人Amy Wang也告訴第一財經記者：“三月份，我們有幾套房源上市。原本二月份按揭利率已跌破6%，我對三月市場抱有期待，但實際看房人數遠不及預期，僅為往常月份的一半左右。雖有部分買家出價，但報價遠低于掛牌價；由于價差太大，賣家根本無法接受，加之房子還有租約，賣家索性選擇繼續(xù)收租。”

“其實賣家的報價并不高，基本回落到了十年前的水平。曼哈頓房價的高峰是在2019年，這位賣家因為亟需資金，幾乎是虧本在賣。”Amy進一步表示，“雖然現在是入市好時機，但顯然，中東議題沖擊了樓市，股市波動導致不少買家無法騰挪資金。不過，看房人的減少意味著市場已轉向買方市場，買家的議價權更大了。”

里德認為，當前的核心問題在于，除了相對較高的抵押貸款利率外，供應短缺也損害了住房負擔能力。根據NAR數據顯示，當前庫存量為136萬套，庫存銷售比（即供需比）相當于4.1個月的供應量，仍低于歷史正常水平。

豪頓對此表示：“如果不是因為抵押貸款利率的回升，會有更多賣家進入市場。同比來看，供應量增長了2.5%，是自2022年4月以來的最小年度增幅?！?/p>

受此影響，盡管銷售低迷，價格仍在增長。NAR稱，3月現房銷售中位數價格同比上漲1.4%，達到40.88萬美元，這是房價連續(xù)第33個月錄得同比上漲。

樓市何時轉暖

NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）認為，當前，消費者信心的下降和就業(yè)增長的放緩繼續(xù)抑制著買家的需求。

美國房地產經紀服務企業(yè)Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）經紀人Becco Zou對第一財經記者現身說法：“目前我服務的賣家客戶明顯多于買家。這些賣家大多有了一定年紀，有的正值退休，計劃賣大換?。挥械膭t是為了陪孩子去東海岸讀書，準備處置本地房產。”

她表示，相比之下，現在的買家普遍持觀望態(tài)度，而且對房源非常挑剔，各方面要求都很高。“例如，目前科技行業(yè)上班族沒時間打理房子，想要拎包入住，我就要根據這一需求給賣家提供一些針對性的翻新建議。最近我剛為一位賣家安排了工程隊，預計用一個月的時間對房屋進行整修，讓房子達到理想的出售狀態(tài)?！盉ecco說。

里德也解釋稱：“在現有住房銷售方面，目前的平均30年期固定抵押貸款利率與許多房主在疫情后鎖定的極低利率之間存在巨大差距，這導致了庫存受壓。畢竟，有多少房主愿意放棄低于3%的貸款利率而搬家呢？”

“盡管房價與抵押貸款利率通常呈反向變動關系（即利率上升，房價往往下跌），但供應短缺導致過去幾年房價反而持續(xù)上漲。事實上，據RBC估算，房價需要經歷近15%的向下修正，才能恢復到疫情前的負擔能力水平。”里德進一步表示。

里德稱，在抵押貸款利率或價格發(fā)生實質性變化之前，市場仍無法找到復蘇之路。在此之前，預計這種僵局很可能會貫穿整個2026年。