繼兩會(huì)開完和《十五五規(guī)劃》全文發(fā)布，這一周的樓市，只有一個(gè)主旋律：難得的陽春起量，等政策。

已知上海2月后出了滬七條、核心區(qū)域收儲(chǔ)和商辦新規(guī)，南京出了3.20新政尤其包含貼息內(nèi)容，杭州截至目前，卻只有區(qū)級(jí)購房補(bǔ)貼，所以，焦急的買賣雙方耐心些吧。

無論如何，本輪陽春后，到杭州許多家庭的資產(chǎn)配置里都會(huì)多出或者閑置出一筆“賣房款”，總有一批粉絲會(huì)習(xí)慣性的同問一個(gè)問題：賣了房子錢拿手里焦慮，不知道去哪里，總有一天市場(chǎng)穩(wěn)住，我以后如何看待房子，買房子？

趁著政策預(yù)期前的小窗口，便來說道說道，今日推文，錢拿手里焦慮，如何“務(wù)實(shí)”買房子？

中國(guó)人重中庸，講順勢(shì)而為，看著又難產(chǎn)的降息，綠油油的A股和停車堵到路邊的加油站，再“粗神經(jīng)”的人也該意識(shí)到時(shí)代的劇變，經(jīng)濟(jì)生活正經(jīng)歷波折和巨大的考驗(yàn)。

今日之樓市，二手成交占絕對(duì)主導(dǎo)、價(jià)值價(jià)格分化、新房“好產(chǎn)品”大行其道、資產(chǎn)增值保值屬性天差地別，“閉眼搖、倒掛爽”早是昨日黃花。

房子當(dāng)然依舊是大部分中國(guó)家庭至少一半以上的家庭財(cái)富所在，依舊具有相當(dāng)?shù)摹百Y產(chǎn)”屬性，但“勢(shì)”不同了。

大勢(shì)決定了“大部分”需要“務(wù)實(shí)”，或者說“務(wù)實(shí)”就是看“大部分”，一體兩面，互為因果，要建立“祛魅、去虛榮、硬指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”的耐用品購房觀。

第一步，祛魅。

無論新房、次新、中年房、老破小，銷售、房東、中介只會(huì)告訴你它的優(yōu)點(diǎn)，也存在天然的鄙視鏈，認(rèn)為前者必然強(qiáng)于后者，越新越好。

不對(duì)，只是各自有各自的“資產(chǎn)屬性”，需要明白，前者終會(huì)成為后者，而今日樓市的接盤俠可不比從前，你選取不同房子的看重價(jià)值、持有年份、方式、適合人群和功能都不同。

作為新房，強(qiáng)在“新規(guī)產(chǎn)品、高得房率、新”，弱在地段基本必輸同總價(jià)“次新二手”以及地段帶來的配套優(yōu)勢(shì)，最大的差別就是短期書包不可取代，以及不同品牌房企“期房”的交付預(yù)期，當(dāng)然適合高總價(jià)、要大空間、不強(qiáng)調(diào)書包地鐵等中產(chǎn)必備屬性的“較高凈值人群”。

次新二手，成熟現(xiàn)房兼顧新、強(qiáng)地段，但是產(chǎn)品是“限價(jià)貨”，且貴，就產(chǎn)品層面，必然比不了新房，但家長(zhǎng)、純儲(chǔ)蓄投資的購房者就適合這個(gè)池子，這也是真正最大頭改善所在。

中年房，側(cè)重點(diǎn)就多種多樣。

比如娃五年級(jí)了，迅速解決初中強(qiáng)書包又要住，拿4年再賣，此時(shí)則要選擇低總價(jià)、好流轉(zhuǎn)、小面積、方便出租出行的中年房。

又比如早無地供應(yīng)的板塊，武林門、南星橋等等，預(yù)算有限又看重人群、工作關(guān)系等等。

老破小，地段、租售比、改造可能、房東稅風(fēng)險(xiǎn)、拆遷評(píng)估。

并非所有老破小都不能買，也不是老破小就輸前三者，好地段、租售比達(dá)到2.5%及以上，具有尚佳戶型、好出租好改造，兼顧拆遷可能的老破小是可以淘的。

甚至，如果看重作為長(zhǎng)期現(xiàn)金流潛力的資產(chǎn)屬性，因?yàn)闅堉祲虻汀⒌膲蚩?，部分老破小?huì)是最快穩(wěn)住的房子。

第二步，去虛榮。

辯證看待“奢侈品”功能，時(shí)刻認(rèn)識(shí)到這些部分的溢價(jià)是業(yè)主支付的，并且推高持有成本和運(yùn)維風(fēng)險(xiǎn)。

正如如今“煙、酒、飯局、ktv、奢侈品”消費(fèi)斷崖下滑一般，“房地產(chǎn)”這種“老登行業(yè)”的時(shí)代慣性一時(shí)間改不了，但接盤俠，卻是不堪重負(fù)的“中登”和整頓粗放時(shí)代的“小登”。

從發(fā)改委到住建部，貫穿整個(gè)十四五，頂層都在強(qiáng)調(diào)地方政府和房企需要轉(zhuǎn)型“運(yùn)營(yíng)”定位的角色，地方運(yùn)營(yíng)城市、人口、產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)，開發(fā)商則運(yùn)營(yíng)手中現(xiàn)有樓盤和新小區(qū)。

但是，躺賺時(shí)代的房企主動(dòng)思考轉(zhuǎn)型是艱難的，船大根本難調(diào)頭，幾乎所有房企依然只會(huì)教你“我有多好、多豪、用了啥、多貴”，描繪一些詩意的畫面，然后一旦賣給你，5年后過保修期，江湖永別，這就是草莽時(shí)代（跑起來，再定規(guī)矩）種下行業(yè)的劣根慣性。

對(duì)筆者這種行業(yè)前端出身的理工生，城市化程度都走到這里了，如今期待好的房企毫無疑問應(yīng)該參考發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)“控成本、適當(dāng)卷”；

并且，同時(shí)告訴購房者，省下成本或者賺得利潤(rùn)的部分，定立養(yǎng)護(hù)契約，十年后如何處理屋頂防水維護(hù)、十五年后如何更換電梯、二十年后如何修復(fù)外立面，以及如何平衡小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用健身房、游泳池、私宴廳、棋牌室和為創(chuàng)收招攬小區(qū)外客戶的可行性運(yùn)維方案。

除了高凈值人群，大部分人買房子（預(yù)算在1000w以內(nèi)超98%），為期房樣板間的那一眼亮的“面子”、“炫耀”的功能支付溢價(jià)是奢侈的，更應(yīng)該支付的是理性計(jì)算動(dòng)輒10年的持有成本、運(yùn)維風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性考量，它們不會(huì)不做不承諾，那你就看看就好，別幻想“一生一宅”，因?yàn)橐谎哿?，心?dòng)能撐過交付都不容易。

猶如那些用了幾次就華而不實(shí)、分不清和A貨區(qū)別的包包，“裝X”混關(guān)系、遞煙、拼酒辦事的年代遠(yuǎn)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在裝了也賺不到錢。

如果“好”建立在高物業(yè)費(fèi)和“大概收不齊”的預(yù)期上，在現(xiàn)行缺乏“制度性法規(guī)”、城市更新辦法和還依賴人工非標(biāo)建造的環(huán)境里，再好的房子，99%都是買入倒計(jì)時(shí)十來年要賣的產(chǎn)品。

一見鐘情和要過日子且注定十幾年后分家是兩碼事。

第三步，看硬指標(biāo)。

在祛魅、去虛榮，以一個(gè)兼顧房子耐用、功能實(shí)用可流轉(zhuǎn)資產(chǎn)的角度買房子，一定優(yōu)先看硬指標(biāo)。

即，在現(xiàn)行城市更新制度和保障尚未到位的前提下，房子十來年注定就要換，我知道有一天要分家時(shí)“只是我不愛了，不是她不好”的那份好的價(jià)值，她也值得二婚被別人愛。

硬指標(biāo)是什么？就是那些讓買家“不得不”的理由，生娃的家長(zhǎng)書包第一；養(yǎng)老的改善地鐵和近醫(yī)院第一；錢不多想分散配置老破小，好租租售比高第一；在一個(gè)板塊內(nèi)，600w總價(jià)的地鐵小戶型就我一個(gè)，局部稀缺性第一......

好房子、好產(chǎn)品很重要，但是“錦上添花”，先保證是“錦”，再繡花。

過去把樓市當(dāng)“牛市”，未來要把樓市當(dāng)局部保值的銀行，會(huì)選好的理財(cái)產(chǎn)品，拿著存折才能整存整取。

過去看資產(chǎn)的漲幅，未來看剛需功能的稀缺性，稀缺性保證流動(dòng)性，流動(dòng)性即保值本身。

第四步，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

房產(chǎn)稅、房東稅、集中交付的搶跑風(fēng)險(xiǎn)、“畫餅”利空......

列舉了一些普通人意識(shí)不到的購房持有風(fēng)險(xiǎn)，這在普遍對(duì)自己“政治生活”置若罔聞的老百姓里非常正常，但是又不得不去計(jì)算。

常見的“組合坑”，錢不多就想買房子，買個(gè)規(guī)劃亮晶晶地鐵邊，小公寓以租養(yǎng)貸或者租售比5個(gè)點(diǎn)，相當(dāng)劃算。

一、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)40年，最早的一代已經(jīng)近30年了?？斓狡谕耆嬖凇把a(bǔ)交”土地出讓金的可能性，一旦全國(guó)有一例試點(diǎn)落地推廣，瞬間對(duì)公寓價(jià)值、租金、流轉(zhuǎn)形成不可逆影響；

二，“房東稅”機(jī)制去年9.15已完全上線聯(lián)網(wǎng)。從住宅到商業(yè)向個(gè)人出租的情況，如今只是免征，是“惠民”，不代表財(cái)政一定要背這筆費(fèi)用，一旦一級(jí)土地市場(chǎng)的寒意轉(zhuǎn)到財(cái)政，該收的稅完全可能收，詳見（“房東稅”來了嗎？房?jī)r(jià)跌還是漲？ | 房叔說1044）。

三，“房產(chǎn)稅”。所有人都知道，已經(jīng)拖了十來年的它總有一天會(huì)來，以此作為間接稅向直接稅體系換軌的重要基礎(chǔ)，也終將是地方新土地財(cái)政的基石。

持有公寓、大平層，一定比住宅先開征房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、繼承稅，因?yàn)樽枇π?、好試點(diǎn)，且可以以此作為向存量住宅收稅過渡的信號(hào)。

四，“畫餅落空”。這就需要多關(guān)注宏觀微觀政策的實(shí)行層面，比如常見的問題是“地鐵規(guī)劃xx線，我能不能買這個(gè)房子，會(huì)漲嗎”，規(guī)劃，它不是“一定會(huì)落地”的，它是要審批的，審批了也要錢要運(yùn)維的。

這在預(yù)算硬約束，財(cái)政極緊張的未來幾年間，本就是很懸浮的，與其抓住宏大敘事，不如抓些落地的確定性因素。

十五五這五年，大部分人對(duì)房子的觀念，注定會(huì)發(fā)生根本性的變革，變革里不變的部分就是安全的價(jià)值。

多務(wù)實(shí)，務(wù)實(shí)與“務(wù)虛”相對(duì)，“大部分”與“自我喜歡”相對(duì)，要以大部分人的“不得不”作為我購房的優(yōu)選，而不再是“虛浮”、“我喜歡”、“我覺得好所以會(huì)有別人也覺得好”的感性標(biāo)準(zhǔn)。

少問“喜不喜歡”，多問“應(yīng)不應(yīng)該”。

文/一葉 編輯/一葉
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