2025年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的傳導(dǎo)效應(yīng)持續(xù)作用于物業(yè)管理領(lǐng)域，行業(yè)迎來存量競爭的關(guān)鍵階段，物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策落地、收繳率連續(xù)下滑、規(guī)模擴(kuò)張邊際效益遞減等多重因素交織，推動行業(yè)從粗放式增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。在此背景下，頭部物業(yè)企業(yè)紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，或深耕科技賽道、或布局多元業(yè)態(tài)、或夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)，行業(yè)分化態(tài)勢愈發(fā)明顯。越秀服務(wù)（06626.HK）于3月26日披露2025年全年業(yè)績報(bào)告，顯示出在行業(yè)營收增速普遍放緩的環(huán)境下，公司以數(shù)智化轉(zhuǎn)型為核心驅(qū)動力，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、業(yè)態(tài)布局的全方位提升。

依托母公司越秀地產(chǎn)的地方國企背景優(yōu)勢，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守長期主義發(fā)展理念，拒絕盲目規(guī)模擴(kuò)張，聚焦經(jīng)營質(zhì)量提升。2025年越秀地產(chǎn)逆勢穩(wěn)居房企銷售排名前十，為越秀服務(wù)提供了穩(wěn)定且高質(zhì)量的新增在管面積來源。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.02億元，其中基礎(chǔ)物管服務(wù)收入14.99億元，同比增長21.3%，連續(xù)多年保持雙位數(shù)增長；物管基本盤合計(jì)收入21.16億元，同比上升13.3%，占總收入比例提升至54%，盈利穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)，在行業(yè)整體發(fā)展承壓的背景下，展現(xiàn)出穩(wěn)健的有質(zhì)量增長態(tài)勢。越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄在業(yè)績發(fā)布會上直言：“當(dāng)前市場環(huán)境對物管行業(yè)在服務(wù)品質(zhì)和經(jīng)營質(zhì)量上均提出了更高要求，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守長期主義，不追求表面的規(guī)模數(shù)字，而是以經(jīng)營質(zhì)量為核心，這是我們能在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵?！?/p>

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄先生（左二）、執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝先生（右二）、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓先生（左一）、財(cái)務(wù)總監(jiān)李慧婷女士（右一）

由追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求效益，構(gòu)筑有質(zhì)量增長的基石

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，單純追求在管面積的增長模式已難以為繼，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目篩選、低效項(xiàng)目優(yōu)化、高能級區(qū)域布局成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長的核心要素。頭部物業(yè)企業(yè)紛紛摒棄盲目擴(kuò)張策略，轉(zhuǎn)而構(gòu)建精細(xì)化的項(xiàng)目管理體系，越秀服務(wù)則憑借清晰的戰(zhàn)略定位，在規(guī)模發(fā)展上實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的協(xié)同提升。

2025年，越秀服務(wù)堅(jiān)持“有質(zhì)增長”原則，主動退出低效益項(xiàng)目655萬平方米，通過優(yōu)化項(xiàng)目組合為長期高質(zhì)量發(fā)展騰出資源和空間。截至2025年底，公司在管面積達(dá)7347萬平方米，同比增長6.0%，合約面積超9000萬平方米，規(guī)模增長始終保持在合理區(qū)間。在區(qū)域布局上，公司持續(xù)聚焦高能級城市，92%在管面積位于一二線城市，其中大灣區(qū)占比達(dá)62%，這些區(qū)域人口凈流入強(qiáng)勁、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、物業(yè)需求旺盛且支付能力較強(qiáng)，為公司帶來了更穩(wěn)定的收入來源，也為收繳率提升奠定了基礎(chǔ)。

市場拓展環(huán)節(jié)，越秀服務(wù)構(gòu)建了“精準(zhǔn)篩選—優(yōu)質(zhì)履約—高效運(yùn)營—嚴(yán)格退出”的全周期管理體系，實(shí)現(xiàn)了外拓項(xiàng)目的質(zhì)量把控。2025年公司全年新增合約面積約980萬平方米，新增簽約項(xiàng)目69個(gè)，外拓項(xiàng)目當(dāng)期收繳率達(dá)94%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，充分印證了其“質(zhì)量優(yōu)于數(shù)量”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的有效性。

越秀服務(wù)管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們的市場拓展始終圍繞資信優(yōu)、支付能力強(qiáng)、戰(zhàn)略匹配高的賽道展開，提升評審標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，只選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這也是我們外拓項(xiàng)目能保持高收繳率的根本原因?！痹谛袠I(yè)收繳率持續(xù)承壓的背景下，越秀服務(wù)的高收繳率不僅保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定，更成為其有質(zhì)量增長的重要體現(xiàn)。江國雄也補(bǔ)充道：“物業(yè)管理行業(yè)是優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)市場，我們會持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會，但始終以有利于股東、有利于客戶為前提，符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向?！?/p>

數(shù)智化全鏈賦能，激活有質(zhì)量增長的動能

在物業(yè)行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)的發(fā)展趨勢下，科技成為推動企業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升、運(yùn)營效率優(yōu)化的核心驅(qū)動力，頭部企業(yè)紛紛加大科技投入，探索數(shù)智化轉(zhuǎn)型路徑。與行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)采用第三方技術(shù)采購模式不同，越秀服務(wù)堅(jiān)持自主研發(fā)，以“軟硬服一體化”推動數(shù)智化全鏈條賦能，從品質(zhì)管控、作業(yè)模式到客戶體驗(yàn)，科技進(jìn)步已深度融入企業(yè)運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為其實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長的核心引擎。

在品質(zhì)管控層面，越秀服務(wù)自研的AI品控系統(tǒng)已全面覆蓋209個(gè)項(xiàng)目，較外采模式節(jié)約開發(fā)成本約300萬元，相關(guān)成果還獲得市國資委專項(xiàng)獎勵(lì)。該系統(tǒng)上線以來，累計(jì)完成AI智能分析超8414萬次，預(yù)警超37萬次，能夠自動識別車輛占道、垃圾滿溢、電瓶車違停等場景風(fēng)險(xiǎn)，讓品質(zhì)管控從傳統(tǒng)的“被動檢查”升級為“主動守護(hù)”。同時(shí)，公司打造的集成指揮中心實(shí)現(xiàn)24小時(shí)現(xiàn)場品質(zhì)監(jiān)控，80%指標(biāo)系統(tǒng)直出，完成集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級數(shù)據(jù)可視化穿透，可對人員離崗、車場異常抬桿等問題進(jìn)行遠(yuǎn)程值守，通過后臺數(shù)據(jù)倒逼一線規(guī)范作業(yè)，全面提升了品質(zhì)管控的效率和精準(zhǔn)度。越秀服務(wù)管理層在業(yè)績會上談及數(shù)智化轉(zhuǎn)型時(shí)表示：“我們的AI品控系統(tǒng)，從管理軟件到采集硬件再到算法模型均為自主研發(fā)，這不僅規(guī)避了外部技術(shù)依賴風(fēng)險(xiǎn)，更能讓科技真正融入服務(wù)細(xì)節(jié)，這是我們數(shù)智化轉(zhuǎn)型的核心優(yōu)勢?！?/p>

作業(yè)模式的數(shù)智化迭代是越秀服務(wù)降本增效、提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的核心抓手。公司一方面聚焦 “人機(jī)協(xié)同” 作業(yè)模式，引入 “清洗中心集中配送 + 機(jī)械作業(yè)” 模式，以集中化管理和機(jī)械化作業(yè)替代傳統(tǒng)人工操作，既有效降低人工成本，也保障了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化與精細(xì)化，保潔滿意度較上半年實(shí)現(xiàn)明顯提升，同時(shí)，這一模式也延伸至綠化管理，通過打造集約化、標(biāo)準(zhǔn)化體系，大力推動人機(jī)結(jié)合作業(yè)，全方位保障服務(wù)輸出的穩(wěn)定性與一致性。；另一方面將品質(zhì)巡檢從人工模式升級為物聯(lián)模式，通過自研 100% 自主可控的 EBA 系統(tǒng) + RTU 網(wǎng)關(guān)，依托 AIoT 技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備智能化管理，大幅降低人工巡檢量，讓 “優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)” 真正落地。

越秀服務(wù)自研AI邊緣智腦產(chǎn)品

數(shù)智化技術(shù)的應(yīng)用也讓客戶體驗(yàn)得到顯著優(yōu)化，成為提升客戶粘性和收繳率的重要抓手。2025年，越秀服務(wù)“悅秀會”小程序在全國煥新上線，全年新增激活11.2萬業(yè)戶，業(yè)戶活躍率達(dá)97%；智慧通行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)100%項(xiàng)目覆蓋，騎手通行效率從5分鐘壓縮至45秒。數(shù)智化帶來的服務(wù)體驗(yàn)升級，直接推動了客戶滿意度的提升，2025年第三方月度分散調(diào)研的住宅四保一服滿意度達(dá)85.6分，較2024年提升2.2分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

管理層對此介紹道：“我們在客戶溝通層面，引入智慧工單、智慧通行等數(shù)字化工具，就是為了提升業(yè)主在報(bào)修、通行等方面的便利性，通過科技賦能增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，而客戶的認(rèn)可就是我們業(yè)績增長的最大底氣。”

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拓寬有質(zhì)量增長的邊界

房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整推動物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)態(tài)布局向多元化發(fā)展，單一的住宅物業(yè)服務(wù)已難以滿足企業(yè)的增長需求，非住業(yè)態(tài)成為頭部企業(yè)的重要增長極。同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)的深度挖掘，也成為企業(yè)提升盈利能力、增強(qiáng)客戶粘性的關(guān)鍵方向。越秀服務(wù)以數(shù)智化技術(shù)為支撐，持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在非住業(yè)態(tài)拓展和增值服務(wù)升級上實(shí)現(xiàn)雙重突破，進(jìn)一步拓寬了有質(zhì)量增長的邊界。

非住業(yè)態(tài)布局上，越秀服務(wù)聚焦商寫園、大公建、大交通三大戰(zhàn)略賽道，截至2025年底，非住業(yè)態(tài)在管面積占比已達(dá)37%。2025年公司市場拓展新簽?zāi)旰贤~約3億元，其中非住

業(yè)務(wù)占比87%，全面突破銀行、高校等細(xì)分賽道，成功中標(biāo)港航大廈、天津西站、旌陽湖科創(chuàng)園等一批標(biāo)桿項(xiàng)目。

江國雄在業(yè)績會上透露：“我們在住宅業(yè)務(wù)之外，已成立非住宅業(yè)務(wù)中心，重點(diǎn)聚焦企業(yè)總部、高校及大客戶園區(qū)等優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道，同時(shí)通過智能化升級提升服務(wù)能力，這是我們未來規(guī)模和利潤增長的重要方向。”廣州白云站、港珠澳大橋管理局等標(biāo)桿項(xiàng)目的運(yùn)營，更是印證了越秀服務(wù)在非住業(yè)態(tài)的服務(wù)實(shí)力，對此管理層表示：“非住業(yè)態(tài)是公司‘十五五’期間的核心發(fā)展方向，我們會深耕戰(zhàn)略城市，建立嚴(yán)格的項(xiàng)目退出機(jī)制，確保進(jìn)場項(xiàng)目全盈利及高收繳率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量的同步提升?！?/p>

越秀服務(wù)為港珠澳大橋跨境騎行賽做好后勤保障工作

在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域，越秀服務(wù)2025年實(shí)現(xiàn)收入9.63億元，成為公司營收的重要組成部分?！皭?LIFE”融合業(yè)態(tài)門店試點(diǎn)落地、無錫隆亭里招商率超82%，標(biāo)志著公司從物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝在業(yè)績發(fā)布會上表示：“我們的增值服務(wù)始終以業(yè)主需求為核心，從社區(qū)零售到文商旅業(yè)務(wù)，都是在基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展邊界，而數(shù)智化平臺則為增值服務(wù)提供了高效的運(yùn)營支撐，未來我們還會繼續(xù)挖掘增值賽道潛力?！?/p>

在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)對多元業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。針對住宅物業(yè)，公司迭代四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開展“四保進(jìn)階2.0”專項(xiàng)行動、落地“悅煥新”計(jì)劃，累計(jì)投入數(shù)千萬元完成228項(xiàng)品質(zhì)更新。管理層直言：“服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的立身之本，無論業(yè)態(tài)如何拓展，科技如何賦能，我們始終把服務(wù)品質(zhì)放在第一位，這是越秀服務(wù)作為國企的責(zé)任，也是我們贏得市場的根本?！?/p>

穩(wěn)健經(jīng)營策略，彰顯有質(zhì)量增長的擔(dān)當(dāng)

2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展已進(jìn)入深水區(qū)，從增量紅利到存量博弈的轉(zhuǎn)變，要求企業(yè)必須重構(gòu)發(fā)展邏輯，以經(jīng)營質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、科技能力構(gòu)筑核心競爭力。頭部物業(yè)企業(yè)的發(fā)展策略呈現(xiàn)出差異化特征，而越秀服務(wù)作為地方國企背景的物業(yè)企業(yè)，其發(fā)展路徑展現(xiàn)出鮮明的國企特質(zhì)。

越秀服務(wù)始終將穩(wěn)健經(jīng)營放在首位。面對行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)面臨現(xiàn)金流壓力的環(huán)境，公司憑借優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、高效收繳管理與精益成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流入5.09億元，印證了業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性與盈利質(zhì)量的可靠性。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)現(xiàn)金及定期存款達(dá)49.06億元，較2024年末穩(wěn)步增長，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展、核心技術(shù)研發(fā)、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新提供了充足“彈藥”。股東回報(bào)方面，公司決定將派息比率從過往的50%進(jìn)一步提升至60%，全年派息每股0.11元人民幣，以實(shí)際行動彰顯對公司長期價(jià)值的堅(jiān)定信心。

同時(shí)，國企的社會責(zé)任屬性也推動公司將ESG發(fā)展融入經(jīng)營全過程，2025年公司MSCI ESG評級保持A級、Wind ESG評級升至AA，成為行業(yè)標(biāo)桿。江國雄表示：“作為地方國企，越秀服務(wù)不僅要實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展，更要踐行社會責(zé)任，推動企業(yè)與社會、環(huán)境的協(xié)同發(fā)展，這也是我們長期主義的重要內(nèi)涵?！?/p>

站在“十五五”規(guī)劃的開局之年，物業(yè)管理行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展趨勢將更加明確，數(shù)智化、多元化、精細(xì)化將成為行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。對于未來發(fā)展，越秀服務(wù)管理層已明確清晰規(guī)劃，王建輝在業(yè)績會上展望道：“我們在手資金充足，未來會持續(xù)加大自主研發(fā)投入，以AI-Driven為核心戰(zhàn)略深化數(shù)智化轉(zhuǎn)型，同時(shí)繼續(xù)深耕非住三大賽道，也會積極留意市場上的優(yōu)質(zhì)并購機(jī)會，重點(diǎn)關(guān)注與公司協(xié)同效益高、經(jīng)營質(zhì)量好的標(biāo)的，以及智能家居、能源管理等上下游領(lǐng)域?！苯瓏垡脖硎荆骸拔磥恚叫惴?wù)會不斷提升基礎(chǔ)服務(wù)能力、增加區(qū)域深耕耐力、強(qiáng)化市場綜合競爭力，以堅(jiān)守長期主義的理念持續(xù)穿越市場周期，努力成為客戶信賴的智慧城市服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者?！?/p>