3月27日，龍湖集團(tuán)召開(kāi)2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼，執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠等出席會(huì)議。

龍湖集團(tuán)管理層表示，房企能否過(guò)渡到新模式，核心問(wèn)題在于業(yè)務(wù)調(diào)整能否與債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整深入結(jié)合，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商必須主動(dòng)轉(zhuǎn)型謀出路，重建債務(wù)地基，重構(gòu)發(fā)展模式。

2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比提升至27.5%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)近80億元。管理層透露，預(yù)計(jì)2028年公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；同時(shí)受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率承壓影響，剔除公平值變動(dòng)等影響后的核心利潤(rùn)首虧，但管理層預(yù)計(jì)2027年起將恢復(fù)增長(zhǎng)，并透露明年1月將償清全部境內(nèi)債及中票。

期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入973.1億元，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入705.4億元，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入141.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入125.8億元。運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計(jì)為267.7億元，占總營(yíng)業(yè)收入27.5%。

陳序平介紹，這幾年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道利潤(rùn)大幅超過(guò)開(kāi)發(fā)航道，去年貢獻(xiàn)利潤(rùn)近80億元，今年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)10%以上增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快到達(dá)100億元規(guī)模。最晚到2028年，更可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入也將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入，意味著龍湖完成了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，而到那個(gè)時(shí)候龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，意味著龍湖完成這一波轉(zhuǎn)型，也實(shí)現(xiàn)新開(kāi)發(fā)模式。

陳序平表示，這一輪降負(fù)債時(shí)，公司所有運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的核心資產(chǎn)都沒(méi)有進(jìn)行出售或者稀釋，保住了公司最核心的資產(chǎn)，也為業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)提供了有利條件。我們這輪應(yīng)對(duì)整個(gè)債務(wù)周期時(shí)，是以長(zhǎng)期主義去思考問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正的同時(shí)不出售核心資產(chǎn)，這成為了公司層面的一個(gè)底線。

對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)降速，張旭忠表示，面對(duì)幾年來(lái)市場(chǎng)的深度調(diào)整，其實(shí)公司在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上很早就放棄了規(guī)模的思維，主動(dòng)進(jìn)行了投資的聚焦，堅(jiān)持量入為出，以銷(xiāo)定產(chǎn)、定投，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重心始終放在現(xiàn)金流的安全和資產(chǎn)質(zhì)量的提升上面。

核心利潤(rùn)首虧，2027年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)

利潤(rùn)方面，期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)本公司擁有人應(yīng)占溢利10.2億元，剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動(dòng)影響后的公司擁有人應(yīng)占核心虧損為17.0億元。其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)核心溢利為79.2億元。

趙軼解釋，2025年公司出現(xiàn)核心利潤(rùn)虧損，主要還是受大環(huán)境影響。因?yàn)檫@些年整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)持續(xù)下行，公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售毛利率明顯承壓，這一壓力會(huì)在2025年、2026年的結(jié)算中集中體現(xiàn)，這也是整個(gè)行業(yè)共同面臨的考驗(yàn)。

趙軼介紹，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)盈利承壓的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的作用。2025年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)貢獻(xiàn)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)收入268億元，占比提升到30%左右；利潤(rùn)率保持穩(wěn)定，毛利率在50%以上，凈利率在30%，為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤(rùn)接近80億元。未來(lái)這兩塊業(yè)務(wù)會(huì)每年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

趙軼同時(shí)表示，公司去年已經(jīng)成功穿越債務(wù)最高峰，未來(lái)將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健的前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，模式非常穩(wěn)定清晰：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐步減虧，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)未來(lái)保持兩位數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。整個(gè)集團(tuán)低點(diǎn)會(huì)在2025到2026年，從2027年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。

明年1月境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清

期末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金為292.0億元，本公司擁有人應(yīng)占權(quán)益為1628.1億元，凈負(fù)債率為52.2%。平均融資成本為年利率3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。

趙軼表示，2025年全年償還集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)共220億元：償還境內(nèi)信用債超100億元，償還中債增進(jìn)擔(dān)保債券超35億元，償還境外信用貸款85億元。

趙軼同時(shí)介紹，公司的整體債務(wù)結(jié)構(gòu)端不斷優(yōu)化，銀行融資占比上升至接近90%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸加長(zhǎng)租貸超1000億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸當(dāng)年新增約180億元。外幣負(fù)債余額150億元左右，占比約10%。

趙軼透露，2026年集團(tuán)層面的債務(wù)目前還剩余61億元，包括境內(nèi)信用債25億元，中債增進(jìn)擔(dān)保債券23億元，境外信用貸款13億元；2027年整個(gè)集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)大概60億元，2028年69億元，2029年39億元，2032年13億元。

陳序平透露，明年1月，龍湖集團(tuán)境內(nèi)債及境內(nèi)中票將全部還清，僅余少量海外美元債，在2027年之后陸續(xù)清償。

保兌付優(yōu)先級(jí)高于新增投資

土地儲(chǔ)備方面，期內(nèi)，龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為37.7萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為26.5萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本為每平方米9272元。按地區(qū)分析，西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的50.9%、33.7%及15.4%。

截至2025年底，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)2235萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為1732萬(wàn)平方米，平均成本為每平方米4132元。按地區(qū)分，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、華中地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及華南地區(qū)的占比分別為41.0%、30.4%、11.3%、10.7%及6.6%。

張旭忠在發(fā)布會(huì)上表示，在投資拿地方面，龍湖集團(tuán)始終把財(cái)務(wù)安全放在第一位，保兌付的優(yōu)先級(jí)高于新增投資。截止到2025年底，總的土儲(chǔ)還有2200多萬(wàn)方，整體未售貨值還是超過(guò)2000億，其中一二線城市占比也超過(guò)了七成。

張旭忠進(jìn)一步表示，未來(lái)公司仍將持續(xù)嚴(yán)守投資刻度和投資紀(jì)律，以銷(xiāo)定支。在保證財(cái)務(wù)安全的情況下，堅(jiān)持聚焦高能級(jí)的城市，擇機(jī)獲取新的土地，同時(shí)不斷提升投資的精度，做到優(yōu)中選優(yōu)，拿一成一，并且根據(jù)市場(chǎng)情況保持一個(gè)彈性的供貨節(jié)奏。